[스크랩] 낙찰 잔금시 유의사항

 

경매 입찰 후 최고가매수인으로 결정되면 1주일 뒤 경매절차에 하자가 없을시 법원은 낙찰허가결정을 하게 된다. 낙찰허가결정 후 이의신청기간(즉시항고) 1주일이 지난 후 3일 이내로 낙찰자에게 낙찰잔금의 납부의무가 발생하게 된다. 그런데 경매절차의 하자는 채무자가 경매기일 통지를 받지 않은 채 진행되거나 경매기일 공고가 위법한 경우, 낙찰이 되더라도 경매채권자에게 배당될 금액이 없는데도 경매를 진행한 경우 등이 있다.

낙찰허가결정이 확정되면 낙찰자에게 1개월간의 기한을 정해서 낙찰잔금을 낼 것을 고지하는데, 반드시 낙찰자가 납부를 해야 한다. 만약 제3자에게 전매했더라도 납부의무자는 낙찰자가 된다. 다만, 천재지변 및 낙찰자가 책임질 사유가 아닌 사유로 경매부동산이 훼손되거나 유치권신고 등 권리관계가 변동된 사실이 경매개시결정 당시에 이미 명백한 경우에 법원은 경매신청 자체를 각하해야 한다. 만일 이런 사실이 경매절차 진행 중에 발생했을 경우에 경매허가결정 확정 전이면 경매허가에 대한 이의신청을 하면된다.

경매허가결정 이후 아직 확정 전이면 즉시항고로, 또 경매허가결정이 확정된 경우에는 낙찰허가결정취소신청을 해 구제 받을수 있다.

낙찰잔금 납부에 대하여는 첫째, 경매를 신청한 채권자가 낙찰자라면 받을 채권액과 경매대금의 상계신청을 할 수 있다. 상계신청은 반드시 경매기일 후 1주일 이내에 제출해야 하며, 상계할 금액은 자신이 받을 채권 전액이 아니라 배당순위에서 실제 배당받게 될 금액에 한한다. 

둘째, 낙찰자는 임차인이나 근저당권자 등 다른 채권자의 채권을 인수한다는 채무인수계약서를 법원에 제출해 대금납부에 대신할 수 있다. 이때에도 채권 전액을 인수하는 것이 아니라, 채권자가 배당받을 금액을 한도로 한다. 셋째, 납부기일까지 경매대금을 내지 않으면 기한 경과 후 재경매기일 3일 안에 기간 경과 후의 일수를 일할계산으로 년 20%의 이자를 더하여 잔금을 납부할수 있다. 

넷째, 금융기관에 잔금대출을 신청하여 납부할 수 있다. 대출금은 금융권마다 다르기는 하나 감정가의 60% 한도내에서 낙찰가의 최고 90%까지 산출된 금액에 대비해 적은금액으로 대출을 하여 주는것이 통상의 잔금대출 방식이다. 무조건 낙찰가의 90%까지 잔금대출을 하여 준다는 말만 듣고 낙찰을 받은후 잔금대출이 이루어지지 않아 입찰보증금을 몰수 당하는 예가 종종 있으니 주의해야 한다. 

출처 : 토지사랑모임카페

글쓴이 : 노총무 원글보기

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