[스크랩] 이런 물건의 입찰은 헛방이다

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첫째 이유없이 2차에서 유찰된 물건

인천에서의 아파트나 빌라가 권리분석이나 물건에 하자가 없다면 2차경매에서 낙찰이되어야 한다

그런데 2차에서 유찰되어 법원감정가 49% 3차가경매가 진행된다면 권리분석에 하자가 있거나 또는 우연히 2차경매에서 입찰자가 없었던 것이다

권리분석에 하자가 있다면 3차경매에서도 입찰해서는 안된다 

하지만 우연히  우연히 2차경매에서 입찰자가 없어 3차가 진행된다면 3차경매는 어떻께 될까

장안에 내노라하는 어리버리한 중생들은  다수가 입찰을 한다

남녀노소 이놈저놈 많다보니 그중 또라이가 최저가 49%보다 많은 89%적어 낙찰받는다 

그래서  이런 물건은 관심도 두지 않는것이 상책이다

둘째 대단지아파트는 피한다  

경매를 몇번 해보지않는 경매전문가가 자기저서에서 대단지아파트에 투자를 하라고했다

그래서 대단지아파트가 경매에 나오면 경매초보자들이 떼거지로 입찰을 한다 입찰경쟁율이 30대1

이중 또라이가 있기마련 시세가 2억인데 이또라이는 2억5천을 적어 당당이 낙찰된다  

낙찰후 시세를 알아보고 잔금을 안낸다 그래서 2000세대 아파트대단지를 피하고 고층아파트라면 200세대이상을 선호하는것이 좋다 

세째 실수요자 즉 정상적인 전세 세입자가 있는 빌라나 아파트

아파트시세의 40%이상의 전세 세입자가 있다면 실수요자로서 입찰할 가능성이 매우 크다

이런 실수요자가 입찰하는 가격은 낙찰후 매매를 하는 경매인보다 입찰가격이 높다

따라서 빌라나 아파트는 채무자 월세세입자가 거주하는 경매물건에 입찰해야 낙찰가능성이 크다

네째 형식적 경매는 인수주의다 주의요망

지분권리자가 지분분할을 청구하면 물리적분할이 어려울 경우 형식적경매를 하여 낙찰되면 지분만큼 금액으로 분할 한다

형식적 경매는 말소기준권리가 없고 경매신청권자가 채권이 없다는 특징이 있다

형식적경매를 알지못해 입찰을 하여 낙찰받고 채권채무를 인수한다는 사실을 알고 잔금을 미납한다

지분권자가 있는 경매물건이라면 형식적경매인가를 주의깊게 살펴보아야 한다 왜?  인수주의이기 때문이다

 

 

출처 : 토지사랑모임카페

글쓴이 : 재갈 원글보기

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