[스크랩] 적정 경매입찰가 산정방법

제 아무리 권리 분석에 뛰어나고 물건 검색에 탁월한 식견을 가지고 있더라도 결국 낙찰이 돼야 한다. 경매는 가격 분석의 합리성이나 가격 결정 과정의 타당성을 묻지 않는다. 즉, 경쟁자보다 단 1000원이라도 더 높게 쓴 사람이 낙찰자가 되는 것이다.바로 이 점이 경매의 매력이면서 동시에 가장 큰 단점 가운데 하나이다.실제 입찰 법정에서는 종종 탄성 소리를 듣게 되는데, 이는 터무니없이 고가에 낙찰 받을 때도 있지만, 1등과 2등의 가격차이가 아주 근소할 때도 많다.
경매에 참여해 본 사람이라면 누구나 입찰 가 산정 문제로 골머리를 앓은 적이 한 두 번이 아닐 것이다. 나 홀로 참여하는 것이 아닌 이상 유효 경쟁자를 예상해야 하고, 그들의 예상 가를 고민하지 않을 수 없다. 도대체 얼마를 써 넣어야 할지 고민과 갈등의 연속이다.전 재산을 배팅하는 것에 비하면 너무 짧은 시간에 결정을 해야 하는 안타까움이 있다. 적게 쓰자니 떨어질 게 뻔하고,그렇다고 많이 쓰면 낙찰은 되겠지만 남는 것은 없고. 이럴 때는 전문가들의 예상 가격 산정 방법을 어깨 너머로 들여다보면 큰 도움이 될 수 있다.

  

적정 경매입찰가 산정방법 

  

경매를 통해 부동산을 사는 이유는 바로 값싸게 사는 데 있다.경매는 일반매매로 부동산을 사는 것보다 추가로 부담되는 비용이 더 많다.또한 경매투자의 위험도 있기 때문에 최소 10~15%이상 싸게 낙찰 받아야 한다.경매의 추가비용으로는 취득세(농어촌측별세)-1.5%,등록세(교육세)-1.2%,명도비용 2%,입주지연에따른 손해 4~6%,체납 공과금 과 집수리비 1~2%등 9~12%의 추가비용과 경매 이익까지 고려해야 한다.

취득(취.등록세)에 들어가는 비용은 경매가 오히려 유리하디. 왜냐하면 낙찰가를 기준으로 해 세금을 매기기 때문에 통상 실거래가로 세금을 매기는 매매보다는 유리하다. 그러나 문제는 기타 추가비용이다. 이미 살고 있는 세입자를 내보내려면 합의금이나 이사비를 쥐어 보내야하는게 관행이다.

보통 낙찰가의 1~2% 정도는 감안하는 것이 통례이다.잔금납부 후 집을 비우는 비용 또는 입주까지 짧게는 1개월에서 길게는 수개월 정도 걸리므로 입주진연에 따른 기회비용도 따져봐야 한다.

  

나름대로 기준가격을 정하라.

  

기준가격을 정할 때는 종목별로 달리해야 한다. 아파트는 최소 10%,연립.다세대 15%, 단독주택과 오피스텔 20%, 구분상가와 소형사무실은 25% 적어도 저가에 낙찰받을 것을 계획하고 입찰해야 한다. 가격을 정할 때 내가 입찰하고자 하는 지역 안의 최근 낙찰 가격 추이를 검토해볼 필요가 있다. 낙찰가격 추이는 경매정보 사이트를 활용하면 된다. 그 다음에는 최근 유사물건의 낙찰가격을 참고하면 된다.유사한 물건이란 입찰하고자 하는 관심 물건이 광지구 중곡동에 있는 다세대주택이라면 최근 중곡동 일대에 동일 규모의 경매물건이 얼마에 낙찰됐고 입찰자들은 몇 명 정도였는지 실제 사례를 확인해 본다. 향후 입찰가격을 쓰는데 기준가격으로 삼을 수 있다

  

경매의 달인이라는 고수들은 과거 낙찰 사례에다가 최근 부동산 시장 동향과 향후 시장 흐름을 조합해 최적의 예정 가격을 산정한다. 즉 대세 상승 기에는 다소 공격적인 투자 패턴을 유지해 현재 가치 30%와 미래 가치 70% 정도로 안분 배분한다. 반면 하락 기에서는 위기 관리 측면에서 보수적 투자 자세를 유지한다.이때는 70%의 현재 가치와 30%의 미래가치에 비중을 둔다. 입찰 가격을 정함에 있어 고수와 일반인의 가장 큰 차이는 입찰 가격 결정 구조일 것이다.고수는 최고 가격에서 부대 비용을 차감하는 형태로 가격을 정하는 반면,일반인은 최저가에서 상대적인 가격 상승에 관심을 집중한다는 점이다.즉 고수의 가격 결정 구조는 ‘내림차순’ 형태라면, 초보들의 가격 결정은 ‘오름차순’ 형태를 주로 취한다. 초보들은 최저 매각 가에서 얼마를 더 쓸 것인가를 고민한다면,고수들 은 전 유찰가에서 얼마를 덜 쓸 것인가를 고민한다는 점이 가장 큰 차이다.
  

▶ 실 거주자 = 실 거주자의 제1목적은 안정적인 주거 공간 확보에 덤으로 시세 차익을 얻는 것이다. 따라서 투자자보다는 가격 선택의 폭이 넓다. 입찰 대상 부동산의 시세를 조사해 정상적으로 거래했을 때의 제반 부대비용을 계산한다. 

  

▶ 투자자 = 실 거주자는 기준 가격이 시세에다 부대 비용을 포함한 가격이지만, 투자자는 거래 시세가 기준가격이 되기 때문에 예상 낙찰가가 달라지게 된다. 
예정 가는 2006년과 2007년 하반기와 같은 상승 기에는 다소 무리라 싶더라도 공격적인 운영이 때로 필요하지만,최근처럼 불투명한 시기에는 보수적으로 접근할 필요가 있다.

 

 

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글쓴이 : 어마니너스 원글보기

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