[스크랩] [스크랩] 피해야 할 경매물건

권리분석과 물건분석을 해보니 하자가 없어 입찰하여 낙찰되었으나 경매가 취하되거나 권리변동에 의해 세입자가 대항력을 갖춘다면 손해를 입거나 또는 경락잔금대출이 안된다면 곤란한 상황이 발생한다 또 강력한 경쟁자가 입찰하여 패찰가능성이 큰 경매물건은 피하는것이 좋다 

1, 경매신청자의 청구채무금액이 법원감정가에 비해 소액인 경우 

법원감정가는 1억인데 청구채무금액은 2천만원이라고 하자 그러면 낙찰이후 채무자는 채무를 변제하여 경매를 취하시킨다 청구신청채무는 법원감정가의 60%가 넘고 기타 채무까지 합하면 법원감정가와 비숫하거나 상회하여야 경매취하가 없다 그리고 법원경매신청자가 복수이면 안전빵이다

2.말소기준권리의 채무금액이 소액이고 바로 후순위 세입자의 보증금이 더많은 경우 대위변제 가능성

권리분석을 해보니 1순위 말소기준권리자의 채무금액이 1천만원인데 2순위 세입자의 보증금이 3천만원이라면 세입자는 보증금을 보호하기위해 말소기준권리의 채무를 대위변제한다

대위변제한 세입자는 대항력이 있으므로 낙찰자가 미배당 보증금을 주어야 한다

3.경매물건에 정상적이 전세 세입자가 있는경우

아파트의 법원감정가는 2억인데 전세 보증금이 1억이상이라면 세입자가 입찰할 가능성이 매우 높다

세입자는 아파트의 시세를 잘알기 때문에 실수요자로서 법원감정가의 90%이상에서 입찰한다

입찰을 안할려고해도 경매컨설팅업자들이 입찰을 강력히 꼬드긴다 왜 컨설팅수수료를 챙기려고

따라서 채무자가 거주하거나 월세 세입자가 거주하는 경매물건에 입찰하는것이 낙찰가능성이 높다

4.채무자 가족이지만 대항력이 있는경우

채무자의 가족이라고 예상되고 임차인이 아닌 경우 전입일자상 대항력이 있다면 임대차불분명하므로 일반은행에서는 대출을 꺼리는 경우가 발생한다 단 경매정보지에 가족이라고 명시되고 나이와 성을 유추하여 가족이라고 판단되는 경우는 그러하지 않을 수 있다 

이런 경매물건은 입찰전에 대출딜러와 상의하거나 경매신청은행에서 대출여부를 알아보는 것이 매사불여튼튼

재갈

출처 : 저당권투자☞부동산경매☞재테크☞법원경매☞정교수실전경매

글쓴이 : 어마니너스 원글보기

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