[스크랩] 토지 투자의 적극적 투자 성공사례

(적극적인 투자의 예)   평소 인터넷 카페를 통해 부동산 개발 사례를 공부한 박씨(부산)는 주말이면 산 좋고 물 좋은 곳으로 등산을 자주 다녔다. 2005년 5월. 하동 쌍계사 인근 계곡물에 발을 담그고 쉬고 있는데, 계곡 옆 척박한 농토에서 노부부의 한탄소리가 들렸다. "에고~ 영감, 이제 우리 농사 그만 짓고 읍내 사는 아들네 가서 삽시다." "무슨 소리고? 우리가 농사를 안 지으면 이 땅은 우짠다 말이가?“ 노부부의 이야기를 듣고, 땅을 휘 둘러 보았다. 그런데 그림 같은 전경이 그려졌다. 앞은 지금 발을 담그고 쉬는 큰 계곡이 있고, 뒤는 나지막한 산들이 병풍처럼 둘러져있었다. 또 노부부가 쇠약해서 손으로 밭을 일구었는지 아직도 돌들이 많았다. 즉, 농토로는 가치가 없었지만, 펜션이나 전원주택을 지을 수 있는 토지로는 금상첨화였다. "어르신, 농사 힘드시죠? 이 농토가 몇 평이나 됩니까?" "약 2000평인데 우리가 일궈서 농사를 짓는 땅은 500평 밖에 안된다우" "그럼 어르신, 이 땅을 파시려고 합니까?“ “적당한 임자만 나타나면 팔았으면 하지.” 그래서 김씨는 그 농토를 평당 3만원, 총 6천만 원에 매입했다. 노부부가 아들네로 떠나면서 밭 옆 쓰러져가는 초가집은 무상으로 받을 수 있었다.   집으로 돌아온 박씨는 그날부터 투자기획서를 작성했다.           기본 계획서 :  쌍계사라는 관광지가 있어 전원주택이나 펜션부지로 적당하다. 허가를 받은 후 일반인이 부담되지 않을 정도인 400평 단위로 분할한다. 그러면 5필지가 된다. 토목공사는 강가 및 주변의 막돌을 주워서 손으로 한다.   - 토지의 현황 :    관리지역, 인근 계곡과 연접, 주변 오염시설 전무, 3m 도로 근접 - 토지의 매입 : 6300만원 / 평당 3만원 (각종 세금포함) - 매도 예상 가격 :    평당 30만원 (경관과 허가 및 토목공사로 주변보다 30% 높게 책정) - 자금계획 : 내가 가진 돈은 3백만 원 - 토지 구입 대출계획 :    現 농지의 상태로 대출신청시 2천만원 대출,    부산의 아파트 대출금 7천만원,    계약금과 중도금을 내 돈으로 지급하고 잔금은 대출로 지급   공사의 실행: 전원주택 5개의 허가를 약 2500만원을 들여 설계사무실을 통해 얻었다.   포클레인을 불러 10일간 각 토지의 경계석을 주변 돌로 쌓아나갔다. 이 때 든 장비 비용이 7백만 원. 포클레인 공사 때 생긴 작은 강돌로 부지와 도로 경계에  3단으로 돌을 쌓았다. 이 작업은 공사 감독 겸 운동 겸해서 직접 쌓았다. (비용 0원) 강돌을 쌓아갈수록 도로 옆 경계가 운치있게 연출되었다.   2005년 9월 4일 공사 마무리 결산 총 경비 : 9500만원 총 대출 : 9200만원 (매월 60만원 이자 지급. 이자 5개월 300만원 지출) 투자금  : 300만원 + 이자 300만원 = 600만원 공사기간 : 124일 (내 노동 월급 0원) 매도시기 : 9월 중순   이틀 동안 박씨는 쌍계사 인근으로 부동산중개업체와 조사를 다녔다. 매물로 나와 있는 전원주택지와 직접 만든 자신의 부지를 비교분석했다. 주변의 전원주택지 가격에 비해 박씨가 팔려는 전원주택지의 가격이 조금 비싼 편이었다. 하지만 환경과 자연미를 강조한 공사기법으로 자신감을 가졌다. 그리고 인근 부동산이나 인터넷 카페, 지역신문에 광고를 큼지막하게 냈다.   - 하동 쌍계사 인근 계곡과 접한 경관좋은 전원주택지 400평, 평당 30만원에 팝니다 (5명 선착순) - 직접 만든 토지 사진과 지적도 등을 같이 실었다. 반응은 예상보다 훨씬 뜨거웠다. "이렇게 멋진 곳에 집을 지어서 살고 싶다" "내 지인과 같이 구입할 테니, 3일만 기다려 주세요." 3명이 친구를 다시 데려와 5개의 전원주택지를 모두 사갔다. 5개의 전원주택지를 판매하는데 걸린 시간은 불과 10일이었다.   이제 정리를 해보자. 매도 금액은 평당 30만원.  무상으로 지급한 도로의 평수 130평을 제외하고, 실판매 평수 1870평 1870평 × 30만원(평당) = 561,000,000원   투자금 95,000,000원. 실제 투자금 6,000,000원 (대출금이자 300만원 및 원금 300만원) 판매금액 561,000,000만원 순수익 : 561,000,000만원 - 투자금액 95,000,000원 = 466,000,000원 투자 이익률 9000% (다시 계산하세요.. 틀린 듯.. ㅎㅎ) 이것이 진정한 투자는 아닐까?   박씨의 부동산 투자 개념 3박자가 확실했다. 1. 대상 토지에 대한 기획 후 구매 2. 기획에 의한 개발의 실행 3. 판매   아주 단순한 논리였다. 첫째, 토지에 대한 자료나 인근 시세 경관 등을 분석하여 어떻게 만들어 얼마에 판매할지에 대한 충분한 검토 후 기획서 작성 둘째, 기획서를 토대로 허가 및 공사의 범위 정하고 시행 셋째, 쌍계사 주변 전원주택에 대한 소비자의 요구를 조사하고 공사 시작 넷째, 토지를 판매   철저하지 않은가? 비록 4개월 남짓한 부동산 투자였지만 완벽 그 자체였다. 000%의 수익 워렌버핏도 해낼 수 있을까? 적극적 투자의 원칙은 간단명료하다고 앞서 이야기했다. 구매, 개발, 판매... 잊지 말아야 할 단어들이다.   박씨의 적극적인 투자의 결론은 적은 돈으로 큰 평수의 땅을 사들여서 작은 단위로 분할하여 판매한 것이다. 토지 투자의 원칙이면서 고수로 가는 길이다.     소극적 투자와 적극적 투자의 장단점 비교 , 도표로 작성   돈이 없어서 투자를 못한다? 이렇게 바꿔서 말해보면 어떨까? "투자에 대한 실력이 없어서 투자를 못한다" 라고... 앞서 박씨의 투자 금액이 얼마였는지 기억하는가? 단돈 600만원이었다.   투자는 돈이 있어야 한다? 아니다. 실력만 있으면 투자로 돈을 벌 수 있다. 배워서 실행을 한다면 많은 돈은 필요치 않을 것이다 내가 계획한 기획이 정확하다면 돈은 은행에서 빌리면 된다. 단기자금은 빌려서 투자를 해도 좋을 것이다.   허가에 대해서는 인터넷에 각종 정보가 넘쳐나고 있다. 토목 설계사무소를 정해 내가 원하는 것을 말하고 실행하면 되는 것이다. 좋은 전원주택지, 좋은 투자처를 구하는 실수요자는 500만 명이 넘을 것이다. 내가 소유한 토지가 주변에 비해 가격경쟁력이 있는 좋은 땅이라면 얼마든지 판매가 될 것이다.   또 한 번 말한다. 아는 만큼 보인다.

     

  토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/

출처 : 토지사랑모임카페

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