[스크랩] 땅테크에 성공하는 육하원칙

100세 시대, 인생은 60부터라는 말이 이제는 더 이상 낯설지 않다.   그럼에도 불구하고 현실은 씁쓸하기만 하다. 50세부터 정년을 걱정해야 하고 노후대책도 제대로 하지 못해 좌절하는 이들이 주변에 적지 않기 때문이다. 특히, 우리나라를 급속히 발전시키는 데에 큰 기여를 해 왔던 어르신들을 비롯하여 기성세대들의 경우에는 허무감과 실패감이 더욱 더 크게 느껴지는 세상이다. 이것저것 다 막혀버린 갈 길 잃은 중산층은 오늘도 험한 세상과 싸우고 있는 중이다. 특히, 노후를 안정적으로 보내기 위해 재테크 시장에 노크를 해 보려고 해도 작금의 재테크 시장은 위축될 대로 위축되어 버렸다.   부동산 시장만 보더라도 가격 하락의 리스크 때문에 거래 자체가 이루어지지 않는 시장으로 전락하고 있고, 또 예금금리가 2%대 후반에 불과해서 이자소득세(15.4%)와 물가상승률을 감안하면 제로 금리에 가깝기 때문에 저축하는 금액도 점점 줄어들고 있으며, 전 국민에게 광풍을 불러 일으켰던 펀드나 원금 손실 위험을 감수해야 하는 주식에 투자하는 것 또한 옛 명성을 찾기는 힘든 것이 사실이다.   그러나 노후를 생각하면 재테크를 외면할 수 없는 것이 아닌가? 이런 재테크의 암흑기인 시대에 과연 재테크에 성공할 수 있는 상품은 있는 것일까? 결론은 그런 상품은 분명히 있다.   이 세상 그 어떤 것에 투자한다는 것은 반드시 성공과 실패가 따르기 때문이다. 실패하는 사람이 더 많을 뿐이지 성공하는 사람들이 있기 마련이다. 땅테크 또한 마찬가지이다. 땅테크에 성공하기 위해서는 육하원칙을 잘 알아야 하고 이것을 적절하게 활용할 줄 알아야 한다. 땅테크에 성공하는 육하원칙은 다음과 같다.   첫째, 왜(Why)   왜? 이 땅에 투자를 하는 것인지를 분명히 해야 한다. 귀농이나 귀촌을 위해서인지, 세컨하우스(Second House)를 짓기 위해서인지, 아니면 단순한 재테크용으로 투자를 하는 것인지를 명확하게 해야 한다. 즉, 목적과 목표를 정확하게 정해야 한다는 말이다. 목적과 목표도 없이 그냥 단순하게 묻어두자는 식의 투자로는 결코 성공할 수 없다. 1970년~1990년도에만 해도 무작정 땅에 투자하기만 하면 나중에 큰 이익을 안겨다 주었는데 지금은 완전히 달라졌다. 따라서 땅에 투자하기 전에 반드시 왜? 이 땅에 투자하는 지의 목적과 목표를 명확하게 정한 뒤에 투자를 해야만 성공할 수 있는 것이다.   둘째, 어디서(Where)   투자하는 곳이 어디냐에 따라 투자의 운명이 달라진다. 부동산은 사람이 모이고 집중되는 곳이 돈이 모이기 때문에 투자 가치가 제일 좋은 곳이다. 주거용의 상품(아파트, 주택 등)은 교통과 전망 그리고 학군 등이 좋은 곳이고, 상업용부동산은 사람이 집중적으로 몰리는 곳이 좋은 곳이고, 토지는 대기업들이 투자하여 일자리가 많이 생기는 곳이 좋은 곳이다. 토지 투자는 거래가 많지 않아 환금성이 떨어지고 투자비가 많기 때문에 위험부담이 크다는 단점이 있지만 입지가 좋고 개발 가능성이 높은 곳만 잘 고르면 거래도 잘되고 높은 시세차익을 거둘 수 있는 것임을 꼭 기억해야 할 것이다. 예를 들어 개발 호재가 많은 지역 중에 하나가 경기도 평택이다. 평택은 고속도로 개통과 함께 삼성전자가 100조원 이상을 투자해 조성하는 고덕삼성산업단지와 확장을 준비하는 LG전자 산업단지도 들어설 예정이다. 이런 이유로 투자할 만한 가치가 높은 좋은 땅이라 할 수 있다.   셋째, 무엇을(What)   토지 중에서도 무엇을(What) 타깃으로 하는 지를 결정해야 한다. 전, 답, 임야, 공장용지, 주차장, 창고용지, 잡종지 등 토지의 28가지 지목 중에서 어떤 땅을 목표로 할지를 결정해야 한다. 그리고 한두 번 경험을 하고 난 후에는 그 땅만을 전문적으로 투자하는 것이 좋다. 땅을 보는 시각과 수익 그리고 환금성에 눈이 뜨기 때문이고 잘 아는 만큼 실패보다는 성공할 확률이 높기 때문이다. 그리고 참고로 땅에 투자하는 자금은 보통 3000만원~최대 1억원으로 해야 한다. 투자금이 너무 많이 들어가면 그만큼 위험성이 높아지기 때문에 투자할 때에는 반드시 적게 투자를 해야 한다. 또한, 면적으로는 330㎡에서 최대 3300㎡까지의 땅으로 3.3㎡당 보통 10만~30만원짜리가 투자하기 좋은 대상의 금액이다. 그리고 장기적으로 묻어두기보다는 보유기간을 3~5년으로 정하고 그 때가 되면 매도하고 다른 땅에 또다시 투자하는 방법이 땅테크의 또 다른 전략이다.  넷째, 언제(When)  노무현 정부 5년 동안은 중부 지역의 땅값 상승률이 대체로 높았었다. 특히, 세종특별자치시의 땅값 상승률이 294.7%로 가장 높았고, 2위가 충청남도로 141.6%, 3위는 경기도로 136.2%, 4위는 인천광역시로 102.8%로 상승하였다. 그리고 이명박 정부 5년 동안 땅값 상승이 '동고서저(東高西低)' 형태로 나타났으며, 공시지가가 가장 많이 오른 광역 지방자치단체는 세종특별자치시로 땅값 상승률이 53.1%였고, 2위는 울산광역시로 26.1%, 3위는 경상남도로 21.2%, 4위는 강원도로 20.8%를 기록하였다. 즉, 노무현 정부 5년 동안 전국 평균 공시지가 상승률은 77.49%였고, 이명박 정부 5년 동안 전국 평균 공시지가 상승률은 12.68% 이었다. 이 결과는 곧 “땅 가격은 시간이 지나고 나면 올라간다.”는 증거를 나타내는 것이다. 특수한 경우와 시기를 제외하고는 땅 가격은 시간이 지나면 반드시 오르게 되어 있다.  그럼 언제(When) 땅에 투자하는 것이 좋은가?  땅에 투자하기 좋은 시기는 바로 부동산 활황기일 때보다는 불황기일 때이다. 그 이유는 부동산 활황기일 때에는 가격 경쟁력도 심하고 좋은 땅을 확보하기가 어렵지만, 불황기일 때에는 가격에 대한 경쟁력도 약할뿐더러 좋은 땅을 구하기가 쉽기 때문이다. 그 땅을 확보하고 나서 부동산 활황기가 오면 다른 부동산보다 우선해서 땅의 가격부터 올라가는 특징이 있기 때문에 투자하기 가장 좋은 시기는 부동산 불황기인 지금이라고 강조하고 싶다.  다섯째, 누가(Who)  여기서 누가(Who)는 전문가를 말한다. 기획부동산이나 떴다방 등 투자자들을 노린 이른바 '꾼'들에게 당하지 않기 위해선 해당 지역에서 활동하고 있는 부동산 중개업을 하는 전문가들에게 상담하는 것이 필수적이다. 또 주변에서 실제로 땅테크의 성공 노하우를 많이 가지고 있는 전문가에게 조언을 받는 것이 실패를 극소화할 수 있는 방법이 되겠다.  여섯째, 어떻게(How)   여기서 어떻게(How)는 투자의 방법이다. 직접 답사를 통해 투자할 땅을 찾을 것인지, 주변에 공인중개사 등을 통해 정보를 얻을 것인지, 지인의 소개 또는 경매를 통해서인지 등을 결정해야 한다. 최근에는 경매를 통해 땅을 싸게 낙찰을 받아 '리모델링'을 통해 부가가치를 올려서 높은 수익을 낼 수 있기 때문에 경매에 참여하는 이들이 많아지고 있고 그로 인해 낙찰가율이 높아지고 있는 상황이다. 그러나 토지 경매에 참여할 때에는 토지 위에 건축물이 있을 경우 많은 주의를 요한다. 일반적으로 토지는 건축물의 존재 여부에 따라 가치가 달라진다. 건축물이 있어서 땅값이 따라 오르는 경우가 있고 반대로 건축물 때문에 다른 용도로 활용이 불가능해서 가치가 떨어지는 경우가 있기 때문이다.   땅은 결코 거짓말을 하지 않고, 투자하는 곳의 입지와 가격 그리고 시간에 비례하는 특성을 가지고 있음을 꼭 기억해야 할 것이다. 그래서 필자는 땅에 투자하는 것은 “부동산 투자의 꽃”이라고 강조하고 싶다. 2014년! 모든 분들이 땅투자에 꼭 성공하시길 희망하며...    (출처:김홍진칼럼)

 

 

     

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