임대사업자 '세금폭탄' 피하는 법 네가지

임대사업자 '세금폭탄' 피하는 법 네가지

머니위크|차완용 기자|입력 2014.04.05 08:40

 

정부는 최근 '주택임대차시장 선진화방안' 보안 조치로 2주택 보유자로 월세임대소득이 연 2000만원 이하인 소규모 임대사업자에 대해 향후 2년간 비과세한 뒤 2016년부터 분리과세로 전환 되도록 하겠다고 밝혔다. 사진은 서울 송파구 잠실의 부동산중개업소 밀집 지역에 매물 시세표가 붙어있는 모습. /사진제공=뉴스1 손형주 기자

국내 부동산경기가 침체기처럼 느껴지는 요즘 부동산을 활용해 수익을 창출하기란 쉽지 않다. 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 장기간 부동산경기 침체가 이어진 데다 자꾸만 바뀌는 정부의 부동산정책에 전문가조차 어디에 호홉을 맞춰야 할지 갈피를 잡지 못하고 있어서다.

하지만 분명한 것은 이런 때일수록 수익창출에 초점을 맞추기보다는 절세에 중점을 두고 자산을 관리하는 것이 현명하다는 점이다. 특히 임대사업자에게는 절세가 더욱 절실한 상황이다.

◇월세소득 숨기기 힘들어진 임대사업자

정부는 최근 '주택 임대차시장 선진화 방안'을 내놓으며 투명한 주택시장을 만들겠다고 발표했다. 한마디로 월세 세입자에겐 세액공제로 월세 부담을 줄이고, 모자란 세금은 그동안 임대소득을 신고하지 않고 소득을 얻어왔던 임대사업자에게 부과하겠다는 방침이다.

이에 임대사업자들은 임대사업을 접고 주택을 파는 게 나은지 아니면 정식으로 임대사업자(매입임대·준공공임대)로 등록하고 세금을 내는 게 좋을지 갈팡질팡하고 있다.

결론부터 말하면 집주인들은 세금을 피할 수 있는 방법이 없다. 우선 월세 세입자는 집주인 동의 없이 월세계약서와 계좌이체 확인서만 보여주면 세액공제 신청을 할 수 있게 제도가 바뀌었다. 또 지난 3년 동안 누락했던 월세 세액공제도 신청할 수 있도록 함에 따라 당장 올 5월에 2010년 월세분부터 신청할 수 있다. 따라서 집주인으로선 월세소득을 숨기고 싶어도 숨길 방법이 없는 구조가 만들어진 것이다.

◇세금폭탄 피하는 방법 4가지

이처럼 전월세를 받는 모든 임대사업자들의 근심이 늘어나는 가운데 세금폭탄을 피하기 위한 방법 4가지를 알아봤다.

첫째, 팔리지 않는 골칫덩이 부동산의 경우 증여를 활용하라. 가장 먼저 고려할 수 있는 방법은 증여를 통한 부동산 줄이기다. 2주택자가 1주택을 줄이면 월세수입이 비과세된다. 3주택자도 1주택을 증여하면 임대수입 2000만원 이하일 경우 2015년까지 비과세 받을 수 있으므로 증여세를 일부 내더라도 부동산을 줄이는 것을 고려해볼 만하다. 만약 증여가 아닌 매각을 진행한다면 매각자금의 일부를 즉시 연금처럼 매달 수익을 지급받을 수 있는 상품으로 가입하는 것을 추천한다.

둘째, 보증금을 높여라. 보증금을 높여 임대소득을 줄이는 방법도 있다. 주택이 2채이고 임대소득이 연 2000만원 이하면 다른 소득과 합해 종합과세하지 않고 14% 단일세율로 과세한다. 보증금을 높이는 방법으로 월세소득을 2000만원 이하로 낮추면 유리할 수 있다.

또한 국민주택 규모(85㎡) 이하면서 기준시가 3억원 이하인 주택은 2016년까지 주택 수에 포함되지 않으므로 임대보증금 과세대상에서 제외된다는 점도 꼭 알아둬야 한다. 다만, 주변 월세시세를 고려해 신중하게 판단해야 한다. 자칫하면 올린 임대료 때문에 세입자를 못 구해 더 큰 손해를 볼 수도 있기 때문이다.

셋째, 다가구나 외국인 임대를 노려라. 다세대와 달리 다가구는 1주택으로 인정받을 수 있는데, 1주택일 경우 기준시가 9억원 이하 주택이면 비과세된다. 9억원을 넘더라도 전세로 내놓으면 비과세다.

외국인을 대상으로 임대하는 방법도 있다. 통상 세입자들은 전세 계약 후 관할 동사무소에 확정일자 신고를 하는데 국세청은 이 신고내역을 바탕으로 과세할 방침이다. 하지만 외국인 세입자는 확정일자를 받지 않는 게 보통이다. 외국인들은 국내 세법에 근거한 소득공제 신청을 하지 않는 경우도 많아 집주인의 임대소득이 잘 드러나지 않는다.

넷째, 대형·고가 주택을 매도하고 소형·저가 주택으로 임대사업하는 것도 절세방법이다. 정부는 국민주택 규모(85㎡) 이하이면서 기준시가 3억원 이하인 주택은 과세대상에서 제외하기로 했기 때문이다.

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