임차권 등기명령제도란 ?

임차권 등기명령제도란 ?
임차권등기명령절차는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 절차를 말합니다.


종래에는 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사가거나 주민등록을 전출하면 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 반환받는 것이 사실상 어렵게 되는 문제점이 있었습니다. 그래서 1999. 3. 1부터 시행되는 개정 주택임대차보호법이 위와 같은 주택임대차제도의 문제점을 해소하기 위하여 임차권등기명령절차를 도입하였습니다.
위와 같은 절차의 개선으로 앞으로는 임차인이 근무지 변경 등으로 다른 곳으로 이사할 필요가 있는 경우에 법원에 임차권등기명령신청을 하고 그에 따라 임차주택에 임차권등기가 경료되면, 그 이후부터는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 아니하더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않기 때문에 임차인은 안심하고 자유롭게 주거를 이전할 수 있게 되었습니다.
그리고 임차권등기명령절차는 임차인이 임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령신청을 하면 법원에서 먼저 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 발령여부를 심리하여 그 신청이 이유있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령합니다. 그리고 법원은 위와 같이 발령한 임차권등기명령의 효력이 발생하면 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 지체없이 재판서 등본을 첨부하여 임차권등기를 촉탁하고, 등기관이 건물등기부에 임차권등기를 기입하게 됩니다.
임차인이 임차권등기명령신청 당시에 이미 주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우와 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차권등기가 마쳐진 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 여전히 유지되기 때문에 임차인이 안심하고 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 전출할 수 있다는 것은 이미 위에서 설명하였습니다.
그러나 여기서 주의할 점은 위와 같은 효과가 임차권등기가 마쳐진 시점부터 발생함으로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사가거나 전출하여서는 안되고 그 이전에 반드시 등기가 경료된 사실을 확인해야 한다는 사실입니다.
만일 임차인이 아직 대항력․우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 되면 그 등기시점을 기준으로 대항력․우선변제권의 취득 여부를 판단하기 때문에, 예컨대 임차권등기시에 이미 임차주택에 저당권 등의 담보권이 설정되어 있는 경우에는 임차인은 임차권등기를 하더라도 담보권 실행을 위한 경매절차에서 낙찰을 받은 낙찰인에게 대항하거나 이미 설정된 저당권자 등의 담보권자에 우선하여 배당을 받을 수 없다는 점을 주의해야 할 것입니다.

2) 임차권등기명령 신청방법
① 임차권등기명령신청서의 작성시 유의사항
임차권등기명령 신청은 해당주택의 소재지를 관할하는 지방법원․지방법원지원 또는 시․군법원에 접수시키면 됩니다. 우선 신청서를 작성할 때 유의할 점을 살펴보면, 신청취지란에는 신청인이 임차권등기명령신청에 의하여 어떠한 내용의 임차권등기명령을 구하는지 여부를 명확히 기재하여야 하고 구체적 기재례는 별첨 신청서양식을 참조하시기 바랍니다.
기재시에 주의하실 사항은 우선 임차보증금액은 계약시에 임대인에게 지급한 금액이 아니라 신청 당시까지 임대인으로부터 반환 받지 못한 잔존 임대보증금액을 써야 합니다. 둘째로는 주택임대차보호법 제12조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 차임란을 공란으로 남겨두어야 합니다. 셋째 주택의 일부에 대한 임차권등기명령신청을 하는 경우에는 임대차의 목적을 특정하여 기재하고, 그 목적인 부분을 표시한 건물도면을 첨부하셔야 합니다.
신청이유란에는 임대차계약의 체결 일자, 임차보증금액 및 차임 등 계약내용과 임대차기간의 만료 등 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청당시에 이미 주택임대차보호법상 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 기재하고, 주택입주와 주민등록 및 확정일자까지 갖추어 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날과 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 각 기재하여야 합니다.

② 구비서류
위의 신청서를 작성하고 나면 임차권등기명령신청서외에 다음과 같은 첨부서류를 제출하여야 합니다.
i) 임대인의 소유로 등기된 주택에 대하여는 등기부등본
ii) 임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택에 대해서는 건축물관리대장 등과 같은 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면
iii) 임대차계약증서 사본
iv) 임차인이 신청 당시에 이미 주택임대차보호법상의 주택인도와 주민등록을 하여 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류. 또한 주택인도와 주민등록과 확정일자를 갖추어 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서 사본
v) 임대차목적물에 관한 등기부상의 용도가 공장, 점포 등과 같이 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있슴을 증명하는 서류 (건물사진 등 이용현황을 증명할 수 있는 자료)
그리고 위에서 설명한 서류를 가지고 신청을 할 때, 임차권등기명령신청서에는 2,000원의 수입인지를 붙여야 하고, 당사자 1인당 3회분의 송달료(2,980×3=8,940원)를 납부하셔야 합니다. 그 밖에 임차권등기촉탁에 필요한 비용으로 등기촉탁수수료 5,000원과 등록세 및 등록세액의 20%인 교육세를 납부하셔야 합니다.

3) 결 론
우선 A씨는 최우선순위에 해당되므로 B씨는 낙찰대금외에 A씨의 전세보증금에 대해 별도로 부담해야 됩니다. 그러나 위의 사례에서 B씨는 이러한 요구를 계속 거부하고 A씨더러 소액보증금을 배당받았으니 주택을 인도해 달라고 주장하였습니다. 따라서 A씨는 결국 임차권등기명령제도를 신청하여 2주 정도 후에 법원으로부터 임차권등기명령을 발부받았으며, 법원이 임차권등기촉탁을 하였습니다.
따라서 A씨는 그 주택에서 이사를 나올 수 있었고, 대항력과 우선변제권은 계속해서 보유할 수 있었습니다. 그 후 B씨는 결국 A씨와 여러번의 합의 끝에 전세보증금 전액을 변제받을 수 있었습니다. 이와같이 최근의 전세보증금분쟁에서 이러한 경우에 해당하는 임차인들이 불가피한 사유로 이사를 해야 하는데도 전세보증금을 변제받지 못하여 이사를 못하는 경우에 활용할 수 있는 좋은 제도라 할 수 있을 것입니다.