오피스텔 경매시 요령| 부동산경매 자료실

오피스텔 경매시 요령| 부동산경매 자료실

주 당(김지홍) | 조회 24 |추천 0 | 2004.09.17. 13:37

오피스텔 경매물건은 전국에서 매월 100여건정도밖에 진행되지 않기 때문에 우량물건을 확보하기가 쉽지 않으나 2003년 평균70% 내외의 낮은 가격에 취득할 수 있는 잇점이 있다. 최근 건설회사들은 오피스텔의 실수요자인 전문직업인, 독신자, 신혼 부부 등을 겨냥하여 오피스텔에 주거기능을 강화, 임대형 원룸아파트처럼 원목 및 패션가구를 미리 배치하거나 내부구조를 입주자 마음대로 바꿀 수 있는 가변형 오피스텔을 만드는 등 다양한 형태의 오피스텔을 선보이고 있다. 이런 주방, 화장실 등의 주거기능을 강화한 신규 오피스텔은 분양시작 후 1～2개월이면 마감되고 있는 실정이다. 오피스텔을 선호하는 사람은 전문직업인, 독신자, 신혼 부부 등이다. 그러나 이러한 실수효자뿐만 아니라 투자가들에게도 오피스텔의 인기는 높다. 오피스텔이 투가가치가 높은 이유는 1가구 2주택에 해당되지 않아 중과세대상에서 제외된다는 점, 주거와 사무의 기능을 동시에 갖추고 있다는 점, 소액 투자가 가능하며 매매가 자유로워 안정적인 임대수입을 올릴 수 있다는 점을 들 수 있다. 단, 주거형 오피스텔이 아닌 사무형 오피스텔은 경매 전에 현장답사를 통해 전체 오피스텔 공간에서 주거부분이 얼마나 차지하는 지를 반드시 점검해야 하고 주거부분에 대해서는 주택임대차 보호법이 적용되므로 권리관계를 꼼꼼히 따져 본후 하자가 없는 물건을 구입해야 한다. 또한 연체되어 있는 일반관리비를 입주하는 사람이 떠안게 될 수도 있기 때문에 관리비의 연체유무도 반드시 확인해야 한다. 일반투자가들은 오피스텔을 법원경매를 통하여 구입하려면 권리관계를 정확하게 파악해야 한다. 싼값에 오피스텔을 구입할 수 있다는 사실만을 인지한 채 경매에 뛰어드는 일반인들이 정확한 권리관계를 몰라 손해를 보게 되는 경우가 종종 있기 때문이다. 오피스텔 구입 시 몇 가지 주의해야 할 사항은 다음과 같다.   첫째, 임대의 수요를 살펴야 한다. 오피스텔은 임대가 얼마나 잘 되느냐에 따라 그 가치가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 임대가 잘 되려면 먼저 교통이 편리하고 주변생활시설도 잘 갖추어진 곳이어야 한다. 그러나 그보다 우선해서 주변 환경에 따라 사무용으로 살 것인지, 주거용으로 투자용으로 투자할 것인지 결정해야 한다.   둘째, 가격이 좋아야 한다. 무조건 가격이 싼 오피스텔을 선호해서는 안 된다. 개별 오피스텔 분양가만을 보지 말고 주변 오피스텔과의 비교를 통해 조건이 좋은 것을 구입하는 것이 현명하다.   셋째, 임대로 수익을 얻을 것인지 매매로 수익을 얻을 것인지를 결정한 후 구입 목적에 따라 지역 선정을 달리해야 한다. 임대로 수익을 얻고자 한다면 강북지역을 선택하는 것이 좋다. 반대로 매매로 수익을 얻고자 한다면 강북지역보다는 강남지역이 수익성이 있다.   넷째, 오피스텔 투자는 분양 시기만의 상황으로 판단해서는 안 된다. 입주 후의 상황을 예측해 보고 결정해야 하는데 이때 가장 중요하게 생각해야 하는 것은 공급이 수요에 비해 지나치게 높아 임대나 매매가 되지 않는 지역은 피하는 것이 좋다.   다섯째, 오피스텔은 평당 관리비가 일반 사무실관리비와 비슷하므로 같은 평형의 아파트에 비해 2～3배 높은 관리비를 내야 하므로 오피스텔을 구입할 때는 사전에 관리비가 얼마인지 반드시 확인해야 한다.           낙찰가 저렴한 ‘경매’ 오피스텔 뜬다 2012/12/05 11:21 http://blog.naver.com/sang1683/140174315239 소액 투자로 연 8~10%대 수익   오피스텔 경매물건은 시세차익이 크지 않고 현금화가 쉽지 않기 때문에 전형적인 임대 수익형 상품으로 분류된다. 통상 신규 분양이나 일반 매매는 연 수익률은 4~5% 대이다. 하지만 경매는 8~10%에 육박한다. 따라서 주변 임대수요가 넉넉한지 여부와 수요와 공급 여부를 꼼꼼히 따져봐야 한다.   경매에 부쳐지는 오피스텔은 한 달이면 전국에서 약 700~800여건이 입찰에 부쳐진다. 서울 수도권은 200~300건 입찰되고 서울 85%, 수도권 80%, 지방 광역시는 87%의 낙찰가율을 보인다.   소형 오피스텔 경매 입찰 전 현장을 방문해 전용면적 기준으로 부동산 중개업소에서 시세를 확인하고 나중에 내야 할 세금, 대출이자 등을 반영해 적정 수익률을 계산한 후 투자에 나서야 한다. 시세차익을 기대하고 오피스텔 경매물건을 고르는 건 부적격 상품이다.   낙찰가율이 80%를 육박하기 때문에 계산기를 두드려보면 멀리보고 투자하기에 부적격하다. 아파트와 달리 오피스텔은 입주 뒤 해마다 가격이 떨어진다. 철저히 임대수익만 바라보고 투자해야 하기 때문에 여유자금을 활용한 소액 투자용으로 적당한 상품이다.   오피스텔의 전용률은 계약면적의 절반인 50~60% 안팎이다. 전용률(분양면적에서 공유면적을 뺀 실제사용 면적)이 높은 오피스텔이 투자가치가 높아 나중에 되팔 때 유리하다. 따라서 실제 사용면적을 확인하고 전용면적 대비 낙찰가를 따져야 한다.   관리비 체납금액도 직접 확인해야 한다. 적은 평수의 오피스텔이라고 만만하게 봤다가 연체금액이 수 백 만원에 달하는 물건도 왕왕 있다. 전 주인이 관리사무소와 짜고 거액의 관리비를 납부하지 않은 것으로 조작해 낙찰자를 골탕 먹이기도 한다. 소유자나 세입자가 관리비 연체 시 공용부분에 대해서는 낙찰자가 떠안아야 한다.   오피스텔 3.3㎡ 당 관리비는 일반 사무실관리비와 비슷하거나 조금 높다. 아파트에 비해 2배 높은 관리비를 내야 하므로 입찰 전 규모 당 평균 관리비를 사전에 확인해봐야 한다. 그리고 미리 관리사무소에서 실제 소유자의 주거여부 또는 세입자 주거여부를 확인해 봐야 한다.   입찰 물건에 점유자가 있고 주거용으로 이용 중이면 세입자는 주택임대차보호법이 적용된다. 말소기준권리 보다 앞서 전입신고를 갖추었다면 임차보증금을 물어줘야 한다. 또 업무 ․ 주거기능의 주(主) 사용용도, 업무시설의 지원정도, 주거기능이 어느 선까지 가능할 지 살펴보는 것은 필수 점검사항이다.   도로에 접한 면적이 넓은 중․소형 오피스 건물은 지역 내에서 인지도가 높아 환금성 면에서 양호하다. 신축․증축․개축 등 보수한지 오래되지 않은 오피스텔은 유치권, 법정지상권 여부를 조사해야 한다.   간혹 오피스텔 전체가 유치권 신고를 하여 낙찰자를 곤혹스럽게 하기도 한다. 그리고 세입자가 주거용 오피스텔로 이용 중에 있다면 세입자는 주택임대차보호법 적용됨으로 반드시 전입세대 열람을 확인해야 한다.     주거기능 오피스텔 투자 유리   임대가 비율이 높은 지역일수록 임대수요가 높다. 수요는 강북보다는 강남이, 외곽보다는 도심이, 대형 보다는 소형 오피스텔에 투자하는 것이 유리하다. 건축연도가 짧은 오피스텔일수록 주거기능 비율이 높고 생활편익과 첨단 정보시스템을 구축한 매물이 많은 편이다.   그러나 경매를 통해 값싸게 낙찰 받으려면 강남보다 강북, 도심보다 외곽, 대형보다 소형이 낙찰가율이 낮다. 한 푼이라도 값싸게 낙찰 받으려면 비인기 지역에 남들이 입찰을 꺼리는 물건이 낙찰가율이 낮다. 통상 비인기 지역은 낙찰가율이 10% 정도 낮다.   투자목적이라면 임대수요를 먼저 따져봐야 한다. 일반적으로 전세보증금의 비율이 매매가의 50~60%를 넘어야 투자가치가 있다. 지하철 등 주변의 교통여건과 생활편익시설 구비 여부를 잘 따져보고 주거기능이 강화된 오피스텔일수록 가치가 높은 게 보통이다.   경매에 부쳐지는 오피스텔 매물 중에서 여러 채가 한꺼번에 입찰에 부쳐지는 일괄입찰 매물을 노리는 것이 유리하다. 즉 한꺼번에 여러 건의 경매물건이 나오면 일시적 공급과잉으로 싸게 낙찰 된다. 실제 경매시장에는 미분양, 시행사 부도로 인해 묶음으로 경매장에 나오는 물량이 늘고 있다. 묶음으로 나와 값싸게 잡을 수 있다. 일괄입찰 시 너무 좋은 층∙향 만 고르기보다 C~D급을 노리면 최대 10% 가까이 저렴하게 낙찰 받는다.   최신형이거나 지역 내 대표(랜드마크) 오피스텔이라면 낙찰금액을 좀 더 높여 낙찰 받아도 무방하다. 복층구조나 온돌 등 주거기능을 강화시킨 오피스텔은 젊은 층 수요자로부터 인기가 높아 장기적으로 가격 탄력성이 높다. 지하철 등 주변의 교통여건과 생활편익시설 구비여부를 꼼꼼히 따지고 재택근무자는 각종 첨단통신설비 등 후방지원기능 가능 여부도 검토한 후에 투자를 결정하는 게 바람직하다.