[스크랩] [경/공매] 경매, 유치권 물건으로 고수익 낸 사례

유치권자의 간접점유, 그 맹점을 이용하여 고수익을 낸 사례를 한 번 살펴보겠습니다.

 

유치권자의 점유는 직접점유뿐만아니라 간접점유도 상관없다는 말을 한번쯤은 들어 보셨을

것입니다. 그렇다면 간접점유가 무슨 의미일까요?

직접점유는 말그대로 유치권자가 직접 점유하는 것이므로 별다른 어려움이 없지만, 간접점유

는 언뜻 그 의미가 잘 와닿지 않습니다.

간접점유란, 점유권자가 일정한 점유매개관계를 통하여 다른 직접점유자를 두고 그 직접점유

자를 통하여 물건을 간접적으로 점유하는 경우를 말합니다.

예를 들어, 유치권자가 물건을 직접 점유하며 유치권을 행사하는 도중 도대체 낙찰자가 협상

해올 기미를 보이지 않자, 관리비용과 인건비도 아끼고 월세를 받아 일부라도 채권에 충당할

목적으로 차임을 받고 목적물을 제3자에게 임대를 줍니다.

이때 위 목적물의 실질적인 점유자는 제3자가 되지만 그럼에도 제3자는 유치권자와 임대차

계약을 체결한 것에 불과하기 때문에, 유치권자에게 언젠가는 점유를 돌려줘야하는 지위에

있습니다.

결국 이러한 이유로 유치권자도 점유를 잃은 것이 아니고 제3자를 직접점유자로 하여 간접

적으로 위 물건을 점유하는 것이 됩니다.

이를 간접점유라하며 간접점유를 발생시킨 계약관계 즉 앞선 사례의 경우 유치권자와 제3

자간의 임대차계약이 점유매개관계가 되는 것입니다.

점유매개관계는 차임을 지급받는 임대차일수도 있고, 무상으로 사용하게 하는 사용대차일수

도 있습니다.

 

유치권자가 상가를 점유하고 있으면 관리비와 인건비가 만만치 않으니까, 제3자에게 관리비

만 부담하며 무상으로 사용하라고 내주는 경우에도 점유매개관계가 성립하고 유치권자는

 간접점유를 취득하게 되는 것입니다.

간접점유와 구별되어야 할 개념으로 점유보조자가 있습니다.

 예컨대, 공사업자가 회사일 경우 직원을 시켜서 목적물을 점유하는 경우가 있는데, 이때에는 회사가

직원을 직접점유자로 하여 물건을 간접점유하는 것이 아니라 회사가 직원을 점유보조자로 하여 직접

점유하고 있는 것입니다.

원래 점유자는 회사이지만, 회사란 법이 만들어 놓은 가상의 인격체이므로 사실적 행위인 점유를 할 수

없는 까닭에 직원의 점유를 회사의 점유로 보는 것이지요.

경매의 관점에서 간접점유가 문제가 되는 것은 유치권자가 소유자의 동의없이 목적물을 사용, 대여, 임대할수 없다는 민법상의 규정과의 충돌때문입니다.

유치권자가 소유자의 동의없이 목적물을 임대하거나 무상으로 타인에게 사용하게 하면, 소유

자는 유치권 소멸청구를 할수 있는데 이 소멸청구만으로 유치권은 소멸해 버립니다. 마치 유치권자가 점유를 잃으면 유치권이 소멸되는 것과 마찬가지로 말이지요.

이같은 간접점유의 개념을 명확히 이해하고 위 민법상의 규정내용을 잘 이용하여 대박을

 터뜨린 사례가 아래 있습니다.

어느날, 예비 응찰자가 물건을 검색하다가 무려 4차례나 유찰된 개발호재지역에 위치한

임야 한필지를 발견했는데, 예비응찰자는 마침 그곳 지리를 잘아는 터라 전원주택부지로

괜찮겠다 싶어 꼼꼼하게 권리분석을 해봅니다.

다른 문제는 없는데 거액의 유치권이 신고되어 있습니다. 유치권탓인지 4번이나 유찰되어 최저가는 감

정가의 절반이하로 떨어져 있고 감정시점도 2년전이라 감정가 자체도 그동안 꽤많이 오른 시세를 제대로 반영하지 못하고 있는 듯합니다.

 

시세를 알아보니 최저가는 시세대비 20%정도밖에 되지 않아, 욕심이 생긴 응찰자는 현장을 조사해 보기로 하고 현장을 방문합니다.

현장에 가보니 임야를 깍아 도로를 내고 석축을 쌓아놓는 등 전원주택부지조성공사를 진행하다가

중단된 듯 합니다. 입구에 바리케이트가 쳐져있고 섬뜩하게 휘갈겨 쓴 경고문도 한 장 붙어있습니다.

‘’ 이 현장은 공사대금을 지급받지 못하여 유치권자가 점유중이니 관계자외 출입을 금합니다.‘’

얼핏보아 유치권의 성립요건을 제대로 갖추고 있는 것으로 보여 응찰자는 실망합니다.

돌아나오면서 둘러보니 평탄작업을 마친 임야에 잡풀이 무성하게 우거져 있고 누군가가 그

잡풀 속에서 작업을 하고 있습니다. 무슨일인가 궁금해 물어보니, 자신은 인근마을 사람인데 수년간 방치된 땅이 아까워 공사업자에게 양해를 구하고 보리를 심어 경작중이라고 합니다. 도지로 1년에 보리 1가마를 주기로 했다는 말도 덧붙입니다.

예비응찰자는 속으로 쾌재를 부르며 돌아와 응찰을 준비합니다. 그리고는 땅주인 즉 경매사

건의 채무자에게 편지를 씁니다.

자, 여러분들은 왜 예비응찰자가 쾌재를 불렀고 또한 무슨 이유로 채무자에게 편지를 쓰는

것인지, 외관상 명백히 유치권이 성립함에도 왜 응찰을 준비하는 것인지 짐작하실수 있겠습

니까?

여러분의 경우라면  과연 이 경우에 유치권을 해결할 수 있을지, 있다면 어떤 방법으로 해

결할 것인지 한 번 곰곰이 생각해 보시길 바랍니다.

 

 

 

 

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예비응찰자는 먼저 채무자에게 닥친 불운을 진심으로 위로하는 내용의 서두로 편지를 시작

합니다. 그리고는 현재의 상황을 직시하여 함께 타개할 방법을 모색하자고 제안합니다.

예비응찰자는 채무자에게, 현재 최저가가 이렇듯 떨어진 이유는 유치권때문인데 유치권을 해

결할수 있는 방법이 있으니 협조해 주기를 요청하며, 협조시 충분한 사례또한 약속하는 내용

으로 마무리해서 편지를 띄웁니다.

당시 채무자와 공사업자는 3년여의 기나긴 법정싸움을 벌이는 동안 감정상의 앙금이 쌓일

대로 쌓인 상태였고, 그래서 채무자는 공사업자 이야기만 꺼내도 치를 떠는 상황이었습니다.

얼마후 채무자에게서 전화연락이 옵니다.

유치권만 해결할 수 있다면 무엇이든 도와주겠다는 채무자에게 예비응찰자는 ‘현재 유치권

자가 소유자의 동의없이 소유자의 토지를 임대하였으니 민법규정에 의거하여 유치권의 소멸

을 청구하며 이로써 유치권은 소멸되었으니 조속히 퇴거하고 토지를 인도하라’는 내용을 담

아 유치권자에게 내용증명을 한통 보내라고 요청하고 이에 대한 사례로 한푼의 현금이 아쉬

운 채무자에게 묵직한 금일봉을 쥐어 줍니다.

채무자는 흔쾌히 승낙하고 당일자로 내용증명을 보낸 뒤 발신자 보관용 내용증명 부본을 예

비응찰자에게 교부합니다.

예비응찰자는 외관상 진실해 보이는 거액의 유치권 탓에 하염없이 유찰된 물건에 최저가 언

저리에서 단독으로 응찰하여 낙찰받습니다.

낙찰후 예비응찰자는 유치권자를 찾아가 자발적인 명도를 요구하였으나 유치권자에게 일언

지하에 거절당하자 곧바로 명도소송을 제기합니다.

물론 소장의 내용은, 유치권이 전소유자의 소멸청구로 인하여 소멸하였다는 내용이었고 이에

대한 증거로 전소유자명의의 내용증명과 토지를 임차하여 보리농사를 짓던 농부의 확인서를

첨부합니다.

증거가 명백하므로 별다른 공방없이 4개월만에 승소판결이 났고, 쟁점이 원체 분명하여 유치권자는 항

 소를 포기한 채 순순히 명도를 해줍니다.

위 토지 인근에 개발호재가 많아 소송기간중에도 지가는 계속 상승하였고 전원주택용지로

입지조건 또한 좋아 명도후 얼마지나지 않아 매도를 하였는데, 매도가는 낙찰가의 10배가

조금 넘는 금액이었습니다.

자, 어떠십니까? 여러분들 위 사례를 들으니 부러우신가요?

이 사안은 특별한 사람에게만 생길 수 있는 특별한 경우의 사례가 아닙니다.

위 사례에서 예비응찰자는 단지 유치권자의 간접점유에 대한 명확한 이해와 이와 관련된 민

법상의 규정을 정확히 숙지하고 잘 이용했을 뿐인 것입니다.

꾸준히 공부하고,  연마하고,  경험하면 여러분들에게도 얼마든지 다가올 수 있는 장밋빛 미래

인 것입니다.

 

그리고 혹시나 하는 노파심에 드리는 말씀인데, 위 사례의 경우에서 유치권자가 목적물을 임대를 주었

 다 하여도 그것만으로는 유치권이 소멸되지는 않는다는 사실을 유념하실 필요가 있습니다.

 

민법의 규정에 의하면 이러한 경우 소유자가 유치권의 소멸을 청구할수 있다고만 규정되어 있지 유치

 권이 소멸된다고 규정되어 있지 않기 때문입니다.

 

결국 소유자의 유치권소멸청구가 있어야 유치권은 종국적으로 소멸하는데, 앞선 사례의 경우 소유자

 의 내용증명이 소멸청구의 역할을 다하였습니다.

 

이런 이유로 유치권자가 목적물을 무상 혹은 유상으로 제3자에게 사용하게 했다하여 무조건 유치권이

 소멸되었다고 판단하고 함부로 응찰하셔서는 안된다는 말씀을 끝으로 이 글을 마칩니다.

자~우리 모두 열심히 공부합시다. 화이팅

출처 : 청라국제도시 공인중개사 최고브랜드

글쓴이 : 뭉치고파 원글보기

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