[스크랩] 부동산 상처에는 부동산이 약

부동산의 특성과 실패원인

부동산 상처에는 부동산이 약

부동산의 대표적인 특성을 꼽으라면, 토지에는 부동성(不動性). 영속성(永續性). 부증성(不增性). 개별성(個別性)을 들 수 있으며, 건물에는 국지적부동성(局地的不動性). 비영속성(非永續性). 생산가능성. 동질가능성(同質可能性) 등을 말할 수 있을 것입니다.

이 외에도 토지에 대한 연접성(連接性)과 건물의 지배성(支配性) 및 종속성(從續性 )으로 인하여 한 지역이 발전하면 곧 이웃 지역으로 옮아가는 파급효과가 나타나게 되지요. 그래서 이사를 할 때 이왕이면 잔치 집 옆으로 가라는 권유를 하게 되나봅니다.

원래 토지는 늘어나지 않은 한계성(부증성)을 가지고 있습니다. 그러나 요즘에는 간척사업이 많아 우리나라 토지도 많이 늘어났더군요. 움직이지 아니한 체 영구불변하는 개개의 토지는 나름대로 특성을 가지고 있지만, 우선 어디에 서 있느냐에 따라 몸값이 결정되는 세상이 됐다고 볼 수밖에요..

건물은 재축이 가능한 세상이 되었고, 똑같은 건물을 만들어 낼 수 있어서 어디든 토지에 종속만 하게 되면 내구소비재(非永續性)를 만들게 돼 있습니다. 사람은 죽어지면 한 줌 흙으로 돌아가지만 주택은 그 자리에 다시 세울 수 있으니 어쩜 주택 팔자가 사람팔자보다 더 잘 타고난 것 같기도 하네요.

앞으로 3-5년 동안은 4대강 사업과 세종도시. 혁신도시. 기업도시. 평화도시. 국제도시 등 지방 사업이 본격적으로 이루어지기 때문에 부동산 시장의 바람도 많이 변할 듯합니다. 부동산시장의 특성상 호재는 사람을 불러들이지 않던가요. 부동산 재테크도 눈을 크게 떠야 할 때가 온 것 같습니다. 우물 안 개구리 신세를 면해야 된다는 뜻도 되겠군요.

<<상처 입은 사람들이 두고 쓰는 말>>

도박으로 가산을 탕진한 사람들이 마지막 하는 말은 “화투장에 손을 대면 손가락을 자르겠다.”고 하던가요. 그런데 또 어느 날 화투장을 만지는 걸 직접 봤습니다. “그게 그렇게 좋으냐?” 고 물어 본 즉 “눈만 감으면 국화10, 오동10, 비피가 눈앞에 아른거린다.”라고 하더군요.

직장 동료 한 사람이 주식에 손을 대기 시작했었는데 하루 종일 아무것도 하지 않고 컴퓨터만 들여다보다가 1년 사이에 몇 억 홀딱 까먹은 일이 있었습니다. 마누라 앞에서 각서 쓰고 살아나기는 했었지만 몇 달 못가서 또 하던데요. 그 사람 두고 쓰는 말은 “딱 한번만 더 한다.”라고 합디다. 그 한 번이 언제 끝날지 모르겠지만,

2006년부터 지난 4년 세월은 부동산 격변기였다고 해도 과언이 아닐 것입니다. 지역에 따라 오르고 내림 폭이 엄청 컸다고나 할까요. 지금까지 오르지도 않고 내리지도 않은 지역도 많이 있습니다만, 주로 오르는 곳만 내렸다가 다시 내린 곳이 오르는 시이소 현상을 보였다는 표현이 맞을 겁니다.

왜 다들 “내가 사 놓으면 내리고, 내가 팔면 오른다.”고 할까요. 또 잔뜩 대출안고 사놨더니 2-3년 계속 내려가는 바람에 대출이자 감당하지 못한 체 경매에 날렸다는 하소연을 할까요. 이건 자금줄을 잘 못 계산한 과실이 있다 할 것이고, 감당하지 못할 정도로 짐을 짊어졌다고 봐야 할진대 글쎄요, 여러분들의 생각도 그러한지 모르겠습니다.

<<실패의 원인은 돈줄이 짧았다>>

부동산은 하나가 되건 열개가 되건 약 2년 동안 대출이자를 감당할 여윳돈을 통장에 넣어놓고 있어야 하던지, 아니면 다른 돈줄을 걸고 있어야 하는데 그게 없었다는 겁니다. 모조리 투자만 했었지 비축자금을 확보하는데 실패했다는 뜻이지요. 시세가 내린다 해도 2년 이상 계속 내려가는 일은 거의 없는데 말입니다.

대출금 없이 부동산 투자는 어렵다고 봐야 하겠지요. 앞으로는 “수입에서 어느 정도 이자를 감당할 부분”과 모자란 부분의 “비축자금”을 확보한 후 재테크에 임하시라는 당부 말씀을 드립니다. 언덕을 올라가는 수레는 뒤에서 밀어주는 사람이 없게 되면 다시 뒷걸음질을 칠 수가 있거든요.

상담을 하다보면 의외로 재개발쪽을 바라보는 분들이 많습디다. 재개발에 함부로 눈 돌리지 마시라는 말씀도 드립니다. 우선 가기는 쉬워도 나중엔 붕어빵장사 밀가루 포대만 남는 격이 될 수도 있으니까요. 아무리 부동산이 세월과의 싸움이라 하지만 15년을 바라보는 재개발투자는 별로 이득이 없다는 계산이 맞을 겁니다.

실패한 분들 대부분이 전세 끼고 대출 받아 재개발 물량 이곳저곳에 사놓거나, 단타를 노리려고 여기저기 분양 받아 뒀었는데 값은 내렸고, 팔리지도 아니하자 결국 돈줄이 막혀 오도 가도 못한 체 경매로 날렸고, 입주 못해 계약금 날렸던 분들 아니던가요?

앞으로 서울은 전체가 재개발. 재건축. 뉴타운이 될 터, 집은 허물어져 가는데 순서가 늦어지거나 정책이 변경되면 금방 몇 년의 세월이 다시 흘러가게 되므로 40세에 집 사뒀다가 자칫 환갑 넘어 입주할 수 있음도 염두에 두셔야 할 것입니다.

<<부동산 투자는 홀로 게임이다>>

부동산은 근본적으로 자기 자본이 있어야 하고, 자본을 모으기 까지 고충이 따른 다는 것입니다. 어찌어찌해서 마련해 놓더라도 순풍에 돛달 듯이 배가 순조롭게 떠나야 하는 것이고, 지난 위기 때나 요즘처럼 대출규제로 기존주택시장을 흘러가지 못하도록 인위적으로 막게 되면 손해를 보게 되는 것입니다.

부동산 투자는 머리로 싸우고, 지혜로 가다듬고 경험으로 승부하는 홀로 게임입니다. 위기 때 배팅하는 자세가 없으면 항시 본전이거나 손해입니다. 위기는 언제일까요? 작년 가을과 겨울이 기회이듯 지금이 기회라는 생각을 해 봅니다.

그런데 그 기회라는 건 신기루처럼 지나가더라는 사실을 느끼셨을 것입니다. 부동산 시장은 마치 움직이는 과녁과 같은 것이어서 신발 끈 고쳐 매고 현장에 가노라면 벌써 해질 무렵 재래시장처럼 쓸 만한 물건은 없어지고 떨이만 남게 됨을 경험하셨겠지요.

그래서 “미분양을 받더라도 남보다 먼저가라”는 권유를 하고 있지요. 2007년 하반기부터 지금까지 잠깐 햇볕이 들다가 말았기 때문에 2006년경 부동산을 사둔 분들은 상당한 손해를 안고 있다고 봅니다. 값은 내리거나 그대로 있고, 이자비용만 지불했을 테니까 말입니다.

그러나 한 번 넘어진 사람은 다시 넘어지지도 않고, 넘어질 뻔했던 사람은 그 자리에서는 다시 넘어지지 않는 게 세상사 이치이고 보면 부동산으로 입은 상처를 치료할 절호의 기회는 지금이 아닌가 생각됩니다. 기존주택도 싸고, 5백 내지 2천으로 계약할 미분양도 지천에 널려있으니까요.

경기 서남부의 미분양은 3.3㎡당(평당)700만원이라고 하더이다. 신규분양도 조건이 좋다고 보는데 이런 세상이 또 어디 있겠는지요. 특히 내 집 마련을 하실 분들께서는 지금의 기회를 놓치게 되면 두고두고 후회를 하실 수도 있을 겁니다. 더 내릴 것이다? 자기 꾀에 자기가 속는 일, 부동산에는 꼭 있어온 일 아니던가요.

토지시장도 마찬가지라고 봅니다. 덩어리가 작은 것은 사기가 쉽다고 하더군요. 토지 잘 못 사면 애물단지라고 하지만 잘만 사면 5년 안에도 승부를 볼 수 있다고 합디다. 기획부동산에서 설치는 시골임야나 종이 위에 바둑판 그려놓고 “묻지 말고 사라는 사기분양”은 천만에 말씀이고요.

<<자신의 저울에 자신을 달아 보고>>

필자는 그동안 부동산시장에서 마지막이라는 말도 많이 들어왔고, 이제 끝났다, 라는 말도 많이 들어왔습니다. 그러나 언제나 묵묵히 가슴에 오래 남을 부동산에 눈을 돌렸던 분들은 모두 성공했다고 봅니다. 가치는 스스로가 판단했기 때문이겠지요.

부동산 투자는 자신의 저울에 자신을 달아볼 줄 아는 사람이 해야 합니다. 부동산에 실패한 분들은 너무 단거리로 계획을 세웠기 때문입니다. 벌어가면서 2년 정도 먹고 살 여력을 무시한 채 뒷돈 없이 투자를 했다는 말씀이 정확하겠지요. 아니면 뒤에서 수레를 밀어줄 사람이 없었다고 해도 되겠군요.

“강을 열 번 건너지 않고 그 강의 깊이를 말하지 말라”고 하던가요. 실패는 누구나 할 수 있습니다. 지난 3년 동안 경제위기와 부동한 정책 때문에 실패를 하신 분들은 이제 선생이 돼 있으실 겁니다. 원래 실패한 선생이 갈 길을 더 정확히 알게 되거든요.

날씨나 경제나 부동산이나 여러모로 춥습니다. 축구공은 추울 때 바람이 빠졌다가 날씨가 따뜻해지면 다시 차오르더군요. 지금 부동산에는 바람이 빠져 있습니다. 남아공 월드컵 때쯤 되면 제법 빵빵하게 차오를는지요. 경인(庚寅)년을 앞두고 다시 한 번 자신의 저울에 자신을 달아 보는 기회를 가집시다. 그리고 우리들 모두 정직하고 본업에 충실한 한해가 되도록 노력합시다.

 

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출처 : 황금물고기

글쓴이 : 착한아저씨 원글보기

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