현 부동산시장은 1980년대 후반부 잣대로 봐야 한다 |
현 경제상황은 IMF 직후와는 확연히 다르다 |
작년에 미국발 금융쇼크가 났을때 제2의 IMF가 왔다고 경제를 비관적으로 전망하는 분이 많이 계셨습니다.
그러나 우려하는 제2의 IMF는 오지않고 코스피지수는 1000포인트 아래를 바닥으로 하여 현재 경제가 어느정도 안정체제에 들어가 있습니다.
작금의 경제상황을 얘기하기 위해서는 1960년대로 거슬러 올라갈 필요가 있습니다.
우리나라의 근대화는 1960년대부터 시작되었는데 1964년 수출 1억불 돌파를 거쳐 1967년 경부고속도로건설계획 발표와 함께 우리나라의 본격적인 산업화 시대가 열렸습니다.
이 산업화 시대는 1979년 10.26 사태로 박정희대통령이 서거함으로써 막이 내려진걸로 보여집니다.
우리나라가 진정 민주화 시대로 태동한 것은 1980년 5.18을 거쳐 1987년 6.29 민주화 선언 때 부터입니다.
1987년 말 노태우정권이 출범하면서 본격적인 민주화 시대가 열립니다.
노태우정권때 인천국제공항.서해안고속도로.경부KTX 착공, 북방정책 등 참으로 많은 변화가 있었습니다.
1967년 산업화 시대의 본격적인 서막 이후 1987년 민주화 시대의 막이 열렸습니다.
1967년은 경부고속도로 건설 발표로 경부 라인 시대가 열렸으며 그로부터 20년 뒤인 1987년에는 대선 공략으로 서해안고속도로 건설, 인천국제공항 건설 등 발표로 인하여 서해안 라인 시대가 열린걸로 보이네요.
1967년, 1987년 이후 20년 뒤인 2007년도엔 IMF란 혹독한 시련을 거쳐 2005년 하반기~2007년 글로벌 호경기를 계기로 대한민국이 선진화 시대로 진입하기 시작했습니다.
필자는 2007년도를 선진화 시대로 가기위한 길목으로 생각하고 선진화 시대로 가기위해, 장래 수출호경기를 대비하기 위해 최근 4대강 정비사업, 동남권국제공항 건설, 호남KTX 착공 등 대규모 국토개발사업을 펼치는걸로 생각됩니다.
2005년 하반기~2007년 글로벌 호경기로 우리나라는 IMF를 완전히 벗어났습니다.
2008년 미국발 금융쇼크라는 돌발적인 대외변수로 결국은 2005년 하반기~2007년 글로벌 호경기 이후 경기의 급격한 하락을 막기위해 신뉴딜 정책 등 경기연착륙 정책을 써 작금에 이르고 있습니다.
분명한 것은 작금의 경제체제는 경기연착륙 시대로, 경기를 연착륙하기 위해서는 내수호경기로 갈 수 밖에 없습니다.
지금은 내수호경기 초입에 있는데 내수호경기 시대엔 건설, 금융, 소비관련주 등 내수관련주와 부동산 가격 상승을 수반하게 됩니다.
2001~2005년까지 강남권 아파트 가격 상승은 2000년도 초반 벤쳐기업 몰락 등 코스피, 코스닥지수의 대세 하락에 따라 반사적으로 형성된 틈새 부동산 가격 상승이라고 할 수 있습니다.
정확하게 코스피지수 꼭지점인 2000년 1월에서 코스피지수가 본격적으로 살아나기 시작한 2005년 하반기 전까지 틈새 강남권 아파트 가격 상승이 있었군요.
과거로 거슬러 올라가 보면 1985년 하반기~1987년까지 3저경기가 있은 후 1987년~1991년까지 경기연착륙 시대, 내수호경기(부동산호경기 등)가 있었습니다.
하여 2008년 미국발 금융쇼크를 거쳐 2008년 말부터 신뉴딜정책 등 대규모 국토개발사업으로 경기연착륙 시대로 진입하고 있는데 작금의 경제상황은 IMF 직후와는 확연히 다르고 1988년 88서울올림픽이 끝난 경제 시점과 유사해 보입니다.
88서울올림픽이 끝난 이후에는 내수호경기 도래로 부동산 가격이 많이 올랐죠.
우리가 부동산시장을 전망하기 위해서는 부동산 자체만을 놓고보면 부동산시장이 보이지 않고 이처럼 경제 전반적인 면을 살핀 후 부동산을 보아야 비로소 향후 부동산시장이 어느정도 보입니다.
시장 경제법칙상 경기연착륙 시대는 곧 내수호경기, 부동산호경기를 말합니다.
세계적인 경제전문가들이 2012년쯤 올걸로 예상하는 경기경착륙 시대는 내수호경기, 부동산호경기가 꺾이는 것을 말하구요.
하여 지금은 내수호경기가 살아나기 시작하는 직전으로 향후 부동산 가격 상승을 예고합니다.
더 이상의 더블딥 경제, 불경기는 없고 코스피지수의 상승과 함께 내수호경기 시대의 도래만이 있다고 말씀드립니다.
이처럼 경제는 일정한 사이클을 두고 움직이고 있습니다.
다만 현 시점에서의 부동산 투자는 2001년~2005년까지 급격히 상승한 강남권 아파트 투자에 대해서는 다시한번 돌다리를 두드리는 심정으로 투자에 임해야 합니다.
상대적으로 2001~2005년까지 강남권 아파트에 비해 가격 상승이 덜한 지역(서울 및 수도권 소외지역, 지방), 상품(빌딩, 상가, 오피스텔 등)에 눈을 돌려야 한다고 생각합니다.
왜냐하면 지금은 인플레 시대로 전국 모든 부동산이 순차적으로 상승해야 한다는게 필자의 지론이기 때문입니다.
끝으로 작금의 경제상황은 IMF 직후와는 확연히 다르므로 1980년대 후반 경제 잣대로 현 부동산 시장을 바라봐야 한다고 말씀드립니다.
http://cafe.daum.net/charisland
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