[스크랩] 법원경매 공부

1.채권과 물권

채권은 특정의 채권자와 채무자사이의 채권관계에서 생기는 권리로써 청구권이라고 요약할수 있다. 물권은 모든 사람에게 자기의 지배권을 절대적으로 주장할 수 있기 때문에 절대권이라고도 한다. 즉 자기의 소유권을 누구에게나 주장할 수 있고, 자기만을 위하여 독점적으로 사용, 수익, 처분할 수 있는 것이다.

물권의 종류로는
①소유권 ②점유권 ③전세권 ④지상권 ⑤지역권 ⑥저당권 ⑦유치권 ⑧질권 등이 있고
분묘기지권이나 법정지상권같은 관습법상 물권도 있다.

2.입찰절차

법원 경매에 참가하기 위한 일반적인 절차는
① 경매물건 정보 입수 ② 물건자료 열람
③ 물건확인 및 현황조사 ④ 경매참가
⑤ 낙찰허가 ⑥ 잔금납부 ⑦ 소유권이전
⑧ 명도절차의 순인데
순차적으로 살펴보기로 하자.

1) 정보수집
최근에는 각 일간신문에 경매물건공고가 나오고 있으며, 다음 공고는 어떤 신문에 언제 나온다는 참고 문구까지 있어, 유심히 살펴보면 알 수 있고, 각종 정보지 발간 회사도 있고, 컨설팅회사에 의뢰할 수 있다.
경매공고는 경매기일로부터 늦어도 14일 이전에 공고하게 법제화되어 있다.
자료열람은 해당법원에는 경매기일 7일전부터 물건별로 현황조사 및 감정평가서 등을 비치하여 일반에게 공개하고 있으므로 언제든지 열람할수 있다.

2) 권리분석
경매를 성공하느냐, 낭패를 보느냐의 핵심적 사항이다.
등기상의 모든 권리를 순위별로 분석하고, 권리관계는 가등기. 가압류. 가처분. 저당권. 전세권. 지상권 등이 있는데, 경매가 끝나도 말소되지 않는 물권은 낙찰자가 인수하여야 한다.

3) 현황조사
시세현황, 임대차현황, 주위현황 등을 조사하여야 하고, 물건의 투자성, 수익성, 환금성 등 관계 입지조건을 두루 살펴 조사를 해야한다.
뿐만 아니라, 공법상의 하자는 없는지 건축법상의 제한이나, 환경상의 문제점등도 조사하는 것이 좋다.

4) 경매참가 및 낙찰허가 절차
이또한 여간 고민이 아니다.
요즈음은 입찰방식이 호가제가 아니고, 서면 입찰제이기 때문에 누가 어떤 물건을 얼마에 써내는지 전혀 알수가 없으며 일반상식을 벗어난 일들이 입찰에서 벌어지고 있기 때문이다.
어쨌든, 응찰가격의 10% 에 해당하는 (재입찰은 20%) 입찰보증금으로 입찰서를 작성하여 입찰함에 넣으면, 수 명중 최고가격을 써낸 사람이 낙찰자가 된다.
낙찰허가는 7일 이내로 판사의 결정으로 허가나 불허가가 결정되지만 대부분 허가된다.
낙찰허가가 떨어지면 허가에 대한 항고기간을 거쳐 보통 1개월 이내 잔금납부통지가 나간다. 이때 중요한 것은 잔금납부 전에 채무자나 소유자가 채무를 변제하면 경매는 취소된다. 그러나 잔금을 납부하면 동시에 소유권이전등기 신청을 할 수가 있다.

5) 소유권이전
등록세 3%, 등록세의 20%인 교육세, 해당금액에 따른 주택채권을 매입하여 등기촉탁신청을 해야하고, 1개월 이내 취득세 2%, 취득세의 10%인 농특세를 가산하여 납부해야 한다. 서기료를 포함하여 총 들어가는 이전부대비용은 낙찰가의 6.5% 정도의 비용이 들어간다.

6) 명도
최종적으로는 낙찰받은 주택의 점유권이전. 즉 명도인데 가장 신경쓰는 일이 아닐수 없다. 우선 현장조사시 알아본 결과에 따라 점유자들한테 소유권 이전 사실을 알리고, 의사표시로써 내용증명 등을 발송하고 현지를 방문하여 명도자들의 의사를 들어 볼 필요가 있다.
채무자나 소유자가 점유하고 있을 시는 6개월 이내 인도명령을 신청하면 법원으로부터 결정으로 인도명령이 나오므로, 이를 확정받아 집달관 강제집행을 할 수 있으나, 세입자가 있을 경우 임대차보호법에 따른 절차를 이행해야 한다. 이때 낙찰자는 차분하게 점유자들과 양보하는 선에서 타협안을 제시하고 법률적 대응도 모색하는 것도 효율적 방법인데, 주택임대차보호법에 관하여는 가장 중요한 문제이므로 다음란에 후술하기로 한다.

 

3.입찰실시 과정

입찰실시는 보통 법원내의 법정에서 실시되는데, 특히 서울지방법원 본원같은 곳은 입찰전용 법정이 따로 있다.
입찰실시 그 과정을 살펴보면 1) 입찰개시선언 2) 입찰표 기재 3) 입찰함에 입찰봉투 투입 4) 입찰마감선언 5) 개찰 및 최고가 입찰자 결정 6) 개찰종결고지 등으로써 입찰실시 과정은 종료되지만 판사의 낙찰허부 결정선고가 있으므로 당사건의 경락과정이 모두 종료된다고 볼 수 있다.

1) 입찰개시선언
경매진행을 담당하는 집달관(각 법원의 집달관사무소 소장)이 하는데 개시선언 직전에 대략 14개 항목에 달하는 입찰사항방법 및 주의사항에 관한 고지를 하여야 한다.
입찰물건의 개요 및 특별매각 조건관계, 입찰사건 목록 입찰표 기재방법 및 주의사항, 보증금에 관한 사항, 대리인에 관한 사항, 공동입찰에 관한 사항, 입찰마감에 관한 사항, 개찰출석에 관한 사항, 최고가 입찰자가 2인 이상일 때 처리 방법, 차순위 신고에 관한 사항, 낙방자의 보증금 반환에 관한 사항등을 고지하는데 처음 경매에 참가하는 사람은 잘듣고 참고해야 한다. 이때 기록의 열람기회도 주어진다. (민소법 624조)

2) 입찰표 기재
법원에서 무상으로 배부하는 양식에 따라 기재한다.
입찰표 기재가 잘못되면 불이익을 받게되고, 무효되는 예가 종종 있다. 특히 한사건에서 여러개의 물건을 입찰하는 경우 사건번호외에 물건번호를 기재하여야 한다.
또 중요한 것은 입찰표작성의 다른란은 수정 및 정정이 가능하지만 금액란의 기재는 정정이나 수정했을 때 날인을 했다해도 무조건 무효처리된다.
대리 입찰할때는 반드시 위임장과 인감증명을 첨부해야 하고, 공동입찰은 사전허가를 받아야한다. 입찰기재시간은 1시간 이상 허용해야 한다. (매수인의 행위능력 민소법 633조, 동법 619조, 동법 648조, 동법 625조, 동법 626조, 집달관법 제 11조)

3) 입찰봉투 투입
입찰표와 작은 봉투에 입찰금(보통 자기앞수표로 하고 당좌수표, 가계수표, 약속어음 등은 사용할수 없다)을 넣어 날인한 후 큰 봉투에 다시 넣고 봉한 다음, 집달관의 일렬번호부여 와 날인을 받은 후 수취증을 받아 보관하고, 입찰함에 투입한다.
이때 수취증은 입찰에서 떨어졌을 때 보증금을 반환받는데 필요함으로 분실해서나 훼손해서는 절대로 안된다. 큰 봉투의 사건번호 및 물건번호는 반드시 재확인 해야한다.
법정에서는 가끔 소란이 벌어지는데 사건번호를 잘못기재하여 엉뚱한 사건으로 분류되기 때문이다. (민소법 627조, 동법 654조)

4)마감선언과 개찰 및 최고가 입찰자 결정
개찰은 사건별, 물건별로 실시하는데, 입찰자와 입찰가격을 고지하고, 그중 최고가 입찰자 보증금 봉투를 개봉하여 확인하고, 맞으면 그를 확정한다.
이때 최고가 입찰자가 2인 이상이면 그 둘만을 상대로 재입찰하고, 재입찰도 같은 금액이면 추첨하여 결정한다.
이때 중약된 금액을 보증금으로 추가한다. 입찰된 사건의 봉투가 모두 개봉되어 최고가 입찰자가 모두 결정되면 입찰절차 종결고지를 함으로써 입찰실시과정은 끝나고, 다음으로 집달관은 입찰조서를 작성함으로 전과정이 종결된다.(민소법 628조)

※ 입찰참가시 준비해야할 사항
1) 본인도장
2) 주민등록증명
3) 필기구
4) 입찰보증금 (입찰가의 10% 또는 20%)
5) 대리인 경우 본인의 위임장 및 인감증명
6) 공동입찰시 공동입찰허가서

 

4.경매부동산 용역 약정계약서 작성의 필수조건

경매부동산을 부동산 중개법인에 의뢰 할때는 반드시 약정계약서를 작성해야한다.
경매부동산의 권리분석, 점유자의 명도, 수수료에 관한 사항, 불예측 손해의 배상 관계등 사후처리에 있어서 분쟁의 소지는 모두 계약서에 한계를 자세히 써넣는 것이 좋다.
더 자세히 살펴보면, 첫째로 의뢰를 하고자 하는 업체가 부동산 중개업 허가가 있는 업체인지 확인하고, 정식 명칭과 허가번호, 손해배상 보험가입 여부에 관하여 어떤 기간에 얼마까지 가입되어 있는지, 대표자 인감여부 등 기본적 내용을 우선 확인해야 한다.
둘째로 등기상의 권리분석, 부동산내의 입주자 현황, 명도관계등 점유자들의 처리시기, 용역알선 수수료 단계별 지급시기, 대행업무의 정확한 한계, 책임의 범위 등을 확실히 해놓는 것이 좋다. 셋째로 그럴듯한 상호로 법인의 설립은 있다고 해도 중개업허가증을 받지 못했다면, 무허가업자에 불과한데 요즈음 이런 사이비 업자가 무척 많다고 한다.
무허가 업자나 부로커들에게 법원경매대행을 이용하면, 이용자체가 불법이기 때문에 손해 배상청구나 법적보호가 불가능하다. 이미 지급한 수수료도 불법급부로 반환청구도 쉽지 않다. 노름으로 잃은 돈과 같이 되기 때문이다. 이들은 과실이나 고의든간에 허가증이 없기 때문에 보험가입이나 공제조합가입, 공탁등이 없으므로, 손해배상이나 구상할 방법도 없고, 대부분 소재파악도 쉽지 않고 어떤 사람은 주민등록증까지도 위조해 가지고 다니는 사람도 있다. 또 이들은 보통 경락의 5-10%의 수수료를 요구하지만 영수증이나 계약서를 쓰는 일은 없고, 명도문제가 시작되면 단계별 물귀신 작전을 이용하여 계속 금품을 요구한다.
법원경매물건을 무허가 업자나 부로커들에게 의뢰하면 사기를 당할 위험이 많다고 할수 있다. 넷째로 용역 수수료건에 관하여 부동산중개업법은 매매, 교환의 경우만 법 제 20조 시행규칙 23조 2의 규정에 의하여 쌍방으로부터 각각 0.9%, 부가세 포함 1%, 쌍방 합산할 때 2%의 지급규정은 있으나, 법인의 용역업무에 관하여는 규정한바가 없다.
다만, 이 규정을 준용하고 법원경매에서는 사후처리로써 명도소송이나 명도집행에 관하여 별도의 수수료를 지급하거나, 처음부터 알선 수수료 및 명도비를 포함한 도급 형태의 총 용역비로도 약정할 수도 있다.
경매 알선업체는 상법상의 회사로써 타인을 위하여 행위를 한 상당한 보수 청구권 상법 61조, 사무관리 규정 민법 739조와 중개인에 관한 규정 상법 93조, 94조, 95조, 96조, 97조, 98조, 99조, 100조 규정이 준용된다고 할 수 있을 것이다.
경매알선 용역수수료에 관하여 서울지방법원 판례는 일반매매수수료 규정을 무시하고 약정수수료에 준하여 판결한 95년도 사건의 예가 있다.

 

5.법원경매로 인한 내집마련의 지름길

법원경매를 통해 부동산을 사면, 시중 시세보다 싼가격으로 물건을 살 수 있는 것은 틀림없다. 부동산 관련 신문, 잡지, 경매법원 주변에서 통용되는 「부동산 반값에 살 수 있다」는 말은 결코 과장만은 아니다. 그러나 경매부동산의 구입은 이득을 볼 수도 있지만, 위험부담도 감수해야하는 양면성을 갖고 있다. 사전에 정확한 물건조사와 권리분석이 되지 않으면 오히려 큰 낭패와 손해를 보는 경우도 많이 있는데, 경매의 문제점은 크게 두가지로 나누어 볼 수 있다.
첫째로 권리분석의 어려움과 두번째로 명도의 문제가 될 수 있다.
우선 권리분석이란 법원에서는 법률에 의한 법정요건으로 기본적인 현황조사(민소법 603조) 및 감정평가(민소법 612조, 615조) 만 했을 뿐 세부적인 경제적 가치나 분석은 하지 않고, 각자 낙찰인의 능력에 맡겨놓고, 경쟁에 의한 최고가 입찰자를 선정하여 낙찰을 허가하고 있다. (민소법 605조, 640조)
우선 등기상의 권리관계를 살필 필요가 있는데, 가등기. 가처분. 예고등기. 보전처분 등 갑구난의 표시가 있고, 을구난에는 저당권. 설정된 전세권. 지상권 등 여러 종류의 채권적·물권이 등재되어 있는데 정확한 법률적 효력을 분석해야 하지만 모두가 말소된다.
다음으로 등기상 나타나지 않은 물건은 유치권, 미설정 전세권, 임차권 등이 있는데 법원의 기록열람과 현장조사가 정확히 이루어져야 한다.
그러나, 경매부동산은 임차인이나 임대인 모두가 조사에 거부할 뿐만 아니라 오히려 적대시하는데 큰 어려움이 있다.
다음으로 명도문제인데 명도란 점유권소유를 말한다.
그러나 등기만 이전되었다 하더라도 점유수익이 되지 않는다면 완전한 소유권을 행사 할 수 없다. 전 주인이 살고 있거나 전 주인이 임대한 임차인이 있을 시 적절히 타협하거나, 법원의 명도집행으로 집을 비워야 하는데, 낙찰인과는 이해관계가 대립됨으로 항상 분쟁의 소지가 있다. 위와 같은 문제점들이나 법률관계를 본인 스스로 연구하여 터득하거나 법률에 의하여 허가받은 컨설팅회사를 이용하는 방법 등이 있을 수 있다.

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출처 : 황금물고기

글쓴이 : 착한아저씨 원글보기

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