[스크랩] 10년 넘은 건물 값은 0원이다"

10년 넘은 건물 값은 0원이다"

 

 

건물가격을 산정하는 방법은 크게 두 가지다.첫째, 건물의 신축년도에 따른 가격산정이다.

상가건물의 건축년도에 따라 가격이 결정된다. 상가건물의 감가상각과 건물 재료가 기준이다.

우선, 준공년도가 5년 이하인 건물과 5~10년인 건물로 구분한다. 10년이 넘은 건물은 건물가격을 인정하지 않는다. 일부 다른 견해도 있을 수 있겠으나 10년을 넘긴 건물의 가격산정은 의미가 없다고 본다.

10년을 넘은 건물의 경우, 실제 건물가격을 인정해 주지 않는다. 따라서 이런 건물을 리모델링 대상으로 삼으면 건물가격을 올릴 수 있는 묘안이 나온다.

콘크리트의 수명은 100년 이상이다. 그러나 사회, 문화적으로 주변이 변하고 기준이 바뀌면 건물의 가격산정도 달라진다. 10년이 넘은 건물의 건축비는 인정해주지 않는 것이 관례다.

이를 기준으로 보면 5년 이하의 건물은 평당 금액을 250만원으로 인정해 계산하고, 6~10년 이하의 건물은 5년 이하 건물의 절반으로 계산한다. 예를 들어, 3년 된 상가건물로 연면적(지하층 포함) 300평이라면 건물가격은 300평×250만원=7억5000만원으로 평가할 수 있다.

둘째, 보증금과 월세에 의한 임대료에 따른 건물가격 산정이 있다.

상가건물에는 대부분 권리금이 있다. 권리금은 10평 기준, 1층 기준, 1년치 이익금을 기준으로 한다. 하지만 상가건물 평가에서 권리금은 특별한 의미를 갖지 않는다. 상가건물은 보증금을 그대로 두고 월세를 보증금으로 전환해 건물을 평가한다.

월세에 100만원을 곱해 계산하면 보증금으로 전환된다. 단, 주의해야 할 점도 있다.

임대료가 보증금 없이 대부분 월세로 이뤄진 업종이나 선납인 업종, 예컨대 독서실, 고시원, 모텔 등은 월세를 보증금으로 환산한 금액에서 30%를 감액한다. 다시 말해 공실률을 인정하는 것이다. 보증금 6000만원에 월세 50만원이 나오는 독서실이 있는 건물의 환산보증금을 계산해보자.

환산보증금은 월세 50만원×100만원=5000만원이다. 그러나 독서실 등의 업종은 공실률을 계산해
30%를 감액하기 때문에 환산보증금은 5000만원에서 1500만원을 뺀 3500만원이 된다. 보증금과 환산보증금을 합하면 6000만원에 3500만원을 더한 9500만원이 보증금에 따른 건물 적정가격이다. 보증금 6000만원과 환산보증금 5000만원 합한 1억1000만원이 아닌 것이다.

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출처 : 황금물고기

글쓴이 : 착한아저씨 원글보기

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