[스크랩] 상가 권리금의 종류와 중개수수료

상가 권리금의 종류와 중개수수료

 

 

1.권리금이란 무엇인가?

 

권리금이란 기존의 점포 경영자가 점포를 운영하면서 닦아 놓은 점포의 명성이나 고정고객 등에 대한 대가를 가리키며 새로이 해당 점포에 입주하려는 세입자에게 요구하는 금액을 말한다.

 

즉, 권리금은 점포의 지리적 조건을 고려할 때 뛰어난 재산적 가치를 가지고 있다고 판단되는 경우 나중에 입주하는 사람이 먼저 영업을 했던 사람에게 지급하는 일종의 프리미엄이라고 보면 된다.

 

따라서, 권리금은 장사가 잘 되는 곳에서 형성되는 것으로 권리금이 높은 곳은 비교적 상권이 양호하다고 판단될 수 있다.권리금을 산정하는 데에는 특정 원칙이 없다. 이전 점 때문에 권리금은 매도자의 사정, 중개인의 역할, 협상 여하에 따라 금액이 크게 달라질 수 있기 때문에 인내심을 가지고 협상하는 자세가 필요하다.

 

 

2. 권리금의 종류

 

통상적으로 권리금은 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금으로 구성되어 있는데, 상황에 따라 권리금에 이들 세가지 모두가 포함되거나 일부만 포함되기도 한다.

 

(1) 시설권리금

 

시설권리금이란 초기 개점 시 투여된 시설비용을 말한다. 인테리어, 간판, 기자재 등이 시설 권리금에 포함된다. 즉 시설권리금이란 기존의 영업주가 창업할 당시 내부 인테리어, 집기 비품, 된주방기기 등 시설물에 투자한 금액에 대해 보전해 주는 성격의 권리금이다.

 

시설권리금을 계산하는 특별한 산정공식은 없다. 다만 통상적으로 시설에 대한 감가상각은 3년을 기준으로 하는데 3년이 지난 시설 집기에 대해서는 전혀 시설 권리금을 줄 필요가 없다. 즉 시설에 대한 금액은 통상 감가상각을 통해 보통 3년정도면 소멸한다고 보면 적당할 것이다.

 

예컨대 기존의 영업주가 시설비로 5000만원을 투자하고 2년여간 장사를 한 후 점포를 양도하는 경우라면 보통 잔여시설에 대한 적정 권리금은 1500만원~2000만원 정도라고 생각하면 될 것이다. 그러나 이는 계산상의 공식일 뿐이고, 1년을 사용했지만 하도 험하게 사용해 거의 못쓰게 된 시설물이라면 30% 공제가 아니라 90%를 공제해도 좋다. 거꾸로 3년을 사용했지만 관리를 잘해 거의 새것과 다름없다면 다만 얼마라도 보상을 해주어야 하는 것이 사람간의 협의 규칙이다.

 

3년 이후에는 왜 시설권리금을 줄 필요가 없다고 보는가 하면, 통상 3년 정도면 시대의 흐름이 달라져 손님들의 소비성향과 취향도 변하므로 실내인테리어도 그에 따라 바꿔주어야 하, 한 사람이 한 장소에서 3년 정도 장사를 했다면 그 시설로 충분히 수익을 올렸다고 생기 때문이다. 또한 3년이 되면 시설이 낡아 시설을 교체해야 하기 때문이기도 하다.

 

다만, 아직 시설물이 깨끗하고 굳이 본인이 손을 많이 대지 않고 몇 년간은 그 시설물을 그대로 사용하는데 무리가 없겠다 싶으면 조금 더 생각해 줘도 될 것이다.

 

(2) 영업권리금

 

영업권리금이란 1년간 점포에서 평균적으로 발생되는 매출이익을 지칭한다. 이 권리금은 어떤 점주가 점포를 운영하더라도 나올 수 있는 기본 이익이기 때문에 점포 양도시 대부분 지불되어야 하는 돈으로 본다.(영업권리금이 형성되어 있지 않다면 사실 누가 들어가서 장사를 해도 망하는 집이라 생각하면 된다)- 영업권리금은 어떻게 구해지나?예) 한달 매출액이 2천만원이고 매출이익이 4백만원이라고 가정하자. 매출이익은 앞으로 임대료와 인건비, 공과금을 지불해야 하는 모든 비용이 합산된 이익금이다. 바로 이 금액에서 각종 금액을 제한 나머지가 순이익=영업이익이다. (여기서는 2백만원을 순이익금으로 본다) 이때 영업권리금은 2백만원*12개월=2천4백만원이란 금액이 나오고 이것이 바로 1년간 영업을 통해 발생하는 평균적인 금액인 영업권리금이다.

 

영업권리금이란 기존의 영업주가 운영을 하면서 단골 고객의 확보, 영업력등을 발휘하여 꾸준한 매출을 올리고 있었다면 본인이 그 점포를 인수하여 영업하더라도 어느 정도는 매출을 보장 받을 수 있으므로 그에 대한 보전성격의 금액이다.

 

영업권리금이란 1년간 점포에서 평균적으로 발생되는 매출이익을 말한다.

즉 영업권리금은 보통 1년간의 순이익이 얼마인가가 기준으로 볼 수 있다.

예를 들어 월 300만원 정도의 순이익을 올리고 있는 점포라면 연간 순이익은 3600만원이므로, 이 점포의 영업권리금은 3600만원이라고 생각하면 될 것이다.

 

또 한 달 매출액이 2천만원이고 매출이익이 4백만원이라고 가정하자. 매출이익은 앞으로 임대료와 인건비, 공과금을 지불해야 하는 모든 비용이 합산된 이익금이다. 바로 이 금액에서 각종 금액을 제한 나머지가 순이익=영업이익이다. (여기서는 2백만원을 순이익금으로 본다) 이때 영업권리금은 2백만원×12개월=2천4백만원이란 금액이 나오고 이것이 바로 1년간 영업을 통해 발생하는 평균적인 금액인 영업권리금이다.

 

(3) 바닥권리금

 

바닥권리금이란 상권이 가져다주는 기본 영업력을 지칭한다. 즉 바닥권리금이란 점포가 좋은 입지에 위치하고 있어서 위치에 대한 프리미엄이라고 보면 무방할 것이다. 좋은 입지에 점포가 위치해 있으므로 기본적인 매출은 보장받을 수 있다는 얘기다.

 

보통 유명 대형상권 내 좋은 입지나 신도시의 상업지역에 대형 상가빌딩이 다수 지어질 때 좋은 위치의 신축상가건물에 이러한 바닥권리금이 형성되어 있는 경우가 많다.

 

바닥권리금에도 역시 특별한 산정공식은 없다.

다만 예를 들어 설명하자면, 대단위 아파트단지가 들어서는 상가의 경우 건물이 완공되지도 않고 누가 사용도 하지 않았는데 바닥 권리금으로 수천만원을 요구하거나, 기업단체에서 테마상가를 기획하면서 이 상가가 완공되면 사람이 완공되면 사람이 바글바글 할 테니 누가 들어와도 장사는 성공이라며 바닥권리금을 요구하기도 한다.

 

이러한 3가지 성격의 권리금을 종합하여 보통 권리금이라고 칭한다. 창업자들은 이러한 권리금의 성격을 알아야 기존 점포에 대해 권리금이 적정한가를 판단할 수 있고, 권리금을 조정할 때도 어느 정도 기준을 잡을 수 있을 것이다.

 

3. 권리금은 법률적으로 보호되지 않는다.

 

권리금은 어디까지나 세입자간에 서로 주고 받는 것이기 때문에 소유주와는 아무런 관계가 없다. 따라서, 새로 적용되는 상가임대차보호법에서 권리금은 보호대상이 되지 않는다는 점도 체크를 꼭 해둬야 할 부분이다. 특히, 계약기간 만료 후 특별한 이유 없이 재계약을 거부하고 건물주가 상가를 철거해버린다면 임차인은 권리금을 날려버릴 가능성이 있으므로 계약당시 이런 부분에 대해서는 사전에 확인을 받는 것이 좋다.

 

그러나 권리금의 반환에 대한 특약을 임대차 계약상에 명시하기도 하지만 권리금에 대한 법률적인 규정이 없기 때문에 송사에 휘말리게 될 경우 특약을 지키지 않아도 패소하게 되는 경우가 많다. 법적인 보장을 받지 못하는 만큼 법적 규제사항도 없으며 세금도 붙지 않는다.

 

이러한 권리금을 주고 받는 것은 전적으로 관행에 의한 것일 뿐 법률적인 규정이나 근거는 그 어디에도 없다. 법률적으로 반환을 보장받지 못한다는 뜻이다. 따라서 권리금은 임대차 계약기간 동안의 사업수익으로 충분히 충당될 수 있을 정도여야 하고, 통상 상가의 임대차계약이 1년 또는 2년 단위로 이루어지는 것이 보통이므로 1~2년 내에 사업수익을 통해 상쇄시킬 수 있는 범위의 금액이 적당하다고 할 수 있다.

 

또 다른 사람에게 점포를 인도할 때 권리금을 받아갈 수 있어야 한다. 하지만 건물주가 계약 만료 후 계속 임대를 하지 않는 경우에는 권리금을 회수할 방법이 없게 된다. 권리금의 반환에 대한 특약을 임대차계약상에 명시하기도 하지만 권리금에 대한 직접적인 법률적인 규정은 없다.

 

 

4. 권리금은 중개업법 상 부동산중개수수료 제한을 받지 않는다.

 

권리금은 부동산중개의 대상이 아니며, 따라서 중개업법 상 부동산중개수수료 제한을 받지 않는다.

 

[권리금에 대한 수수료 상한에 관한 판례]

 

1. 사건명 : 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률위반

대법원, 2009.1.15, 2008도9427

 

【판시사항】

[1] 구 부동산중개업법과 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 정한 중개대상물 중 ‘건축물 그 밖의 토지의 정착물’이 민법상 부동산에 해당하는 건축물에 한정되는지 여부(적극)

[2] 콘크리트 지반 위에 볼트조립방식으로 철제 파이프 또는 철골 기둥을 세우고 지붕을 덮은 다음 삼면에 천막이나 유리를 설치한 세차장구조물이 민법상 부동산인 ‘토지의 정착물’에 해당하지 않는다고 한 사례

[3] 영업용 건물의 무형적 재산가치가 구 부동산중개업법과 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률상 ‘중개대상물’에 해당하는지 여부(소극)

 

【판결요지】

[1] 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것)과 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 각 제3조는 중개대상물의 범위에 관하여 토지와 ‘건축물 그 밖의 토지의 정착물’ 등을 규정하고 있다. 여기서 말하는 ‘건축물’은, 위 각 법이 ‘부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립’을 목적으로 하고 있는 등 그 규율 대상이 부동산에 관한 것임을 명확히 하고 있는 점, 위 중개대상물의 범위에 관한 각 규정은 정착물의 한 예로 건축물을 들고 있는 외에는 부동산을 ‘토지 및 그 정착물’이라고 정의하고 있는 민법 제99조 제1항의 규정을 그대로 따르고 있는 점, 그 밖에 위 각 법의 입법 취지 등에 비추어 볼 때, 민법상의 부동산에 해당하는 건축물에 한정된다.

 

[2] 콘크리트 지반 위에 볼트조립방식으로 철제 파이프 또는 철골 기둥을 세우고 지붕을 덮은 다음 삼면에 천막이나 유리를 설치한 세차장구조물이 민법상 부동산인 ‘토지의 정착물’에 해당하지 않는다고 한 사례.

 

[3] 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것)과 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 각 제3조에서 정한 ‘중개대상물’에 해당하지 않는다.

 

【참조조문】

[1] 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것) 제3조, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조, 민법 제99조 제1항 / [2] 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것) 제3조, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조, 민법 제99조 제1항 / [3] 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것) 제3조, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조

 

【참조판례】

[3] 대법원 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 판결(공2006하, 1856), 대법원 2006. 10. 27. 선고 2006도3800 판결

【전문】

【피 고 인】

【상 고 인】 피고인

【원심판결】 서울동부지법 2008. 9. 25. 선고 2008노731 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울동부지방법원 합의부에 환송한다.

 

【이 유】 상고이유를 본다.

구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것)과 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 각 제3조는 위 각 법에 의한 중개대상물의 범위에 관하여 토지와 ‘건축물 그 밖의 토지의 정착물’ 등을 규정하고 있는바, 여기서 말하는 ‘건축물’은, 위 각 법이 ‘부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립’을 목적으로 하고 있는 등 그 규율 대상이 부동산에 관한 것임을 명확히 하고 있는 점, 위 중개대상물의 범위에 관한 각 규정은 정착물의 한 예로 건축물을 들고 있는 외에는 부동산을 ‘토지 및 그 정착물’이라고 정의하고 있는 민법 제99조 제1항의 규정을 그대로 따르고 있는 점, 그 밖에 위 각 법의 입법 취지 등에 비추어 볼 때 민법상의 부동산에 해당하는 건축물에 한정되어야 할 것이다.

 

그런데 법률상 독립된 부동산으로서의 건물이라고 하려면 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어져야 할 것인바( 대법원 1986. 11. 11. 선고 86누173 판결, 대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결 등 참조), 이 사건 각 세차장구조물은 콘크리트 지반 위에 볼트조립방식 등을 사용하여 철제 파이프 또는 철골의 기둥을 세우고 그 상부에 철골 트러스트 또는 샌드위치 판넬 지붕을 덮었으며, 기둥과 기둥 사이에 차량이 드나드는 쪽을 제외한 나머지 2면 또는 3면에 천막이나 유리 등으로 된 구조물로서 주벽이라고 할 만한 것이 없고, 볼트만 해체하면 쉽게 토지로부터 분리·철거가 가능하므로 이를 토지의 정착물이라 볼 수는 없다고 할 것이다( 대법원 1966. 5. 31. 선고 66다551 판결 참조).

 

한편, 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 위 각 법 제3조에서 정한 중개대상물이라고 할 수 없다( 대법원 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 판결 등 참조).

 

그렇다면 피고인이 그 매매를 중개한 이 사건 각 세차장구조물 및 세차장 관련설비 일체는 위 각 법이 규정하고 있는 중개대상물이 될 수 없음에도 불구하고, 위 세차장구조물 등이 위 각 법에서 정한 중개대상물에 해당한다고 판단하여 피고인을 유죄로 인정한 원심은 구 부동산중개업법과 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조의 중개대상물에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 이러한 위법은 판결 결과에 영향을 미쳤다고 할 것이다.

 

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

대법관 양승태(재판장) 박시환 박일환(주심) 김능환

 

 

2. 부동산중개업-권리금 수수료는 상한제한 없다.

 

[부동산] "권리금 수수료는 한도 없어"

[대법] "부동산중개업법상 규율대상 아니야"

기준초과 수수료 받은 중개사무소 직원 무죄

2006-11-13

 

부동산 값 상승을 둘러싼 논란이 뜨거운 가운데 상가권리금은 중개대상물이 아니므로, 권리금을 중개하고 거액의 수수료를 받았더라도 무죄라는 대법원 판결이 나왔다.

 

이는 상가 권리금의 경우 중개수수료에 한도를 둘 수 없다는 취지의 판결이어 주목된다.

 

대법원 제2부(주심 박일환 대법관)는 10월27일 커피숍의 귄리금 등을 중개하고 1800만원의 수수료를 받은 혐의(부동산중개업법 위반)로 기소된 부동산중개사무소 직원 서모(34)씨에 대한 상고심(2006도3800)에서 검사의 상고를 기각, 무죄를 선고한 원심을 확정한 것으로 12일 확인됐다.

 

재판부는 판결문에서 "영업용 건물의 영업시설 · 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도는 구부동산중개업법(현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률)에서 정한 중개대상물이라 할 수 없다"며, "그러한 유 · 무형의 재산적 가치의 양도에 대해 이른바 '권리금' 등을 수수하도록 중개한 것은 이 법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 아니한다"고 밝혔다.

 

재판부는 따라서 "이 법이 규정하고 있는 중개수수료 한도액 역시 이러한 거래대상의 중개행위에는 적용되지 아니한다"고 밝혔다.

 

부산에 있는 부동산중개사무소 직원인 서씨는 2003년 9월 부산에서 커피숍 2, 3층을 운영하는 김모씨로부터 '커피숍중 2층 부분을 권리금 1억5000만원에 팔아 주면 소개비로 3000만원을 주겠다'는 말을 듣고 중개에 나서 오모씨가 이 커피숍을 임차보증금 7000만원, 시설 비품대와 권리금 명목으로 1250만원 등 1억9500만원에 인수하도록 하고, 중개수수료로 1800만원을 받았다.

 

김씨는 2002년 11월께 부산의 모 빌딩 2, 3층을 권리금 없이 임차해 시설 등을 갖춘 후 커피숍을 운영해 오다 이 중 2층 부분을 팔게 된 것이다.

 

그러나 중개수수료 시비가 일어 김씨의 고소로 서씨가 법령이 정한 수수료(329만2500원)을 초과해 중개수수료를 받았다는 혐의로 기소돼 1심에서 벌금 500만원의 유죄판결을 받았으나, 2심에서 무죄가 선고되자 검사가 상고했다.

 

원심 재판부는 "서씨가 받은 돈은 커피숍의 '임차권' 양도를 중개한 것에 대한 대가가 아니라 커피숍에 관한 '권리금'의 양도 · 양수 계약을 중개한 것에 대한 대가라고 할 것"이라고 판시하고, "가사 서씨가 받은 돈에 커피숍의 '임차권' 을 양도하도록 중개한 것에 대한 수수료가 포함돼 있다고 하더라도 어느 금액까지가 법상의 수수료 한도에 관한 규정의 적용을 받는 임대차계약에 대한 중개수수료에 해당하는지를 특정할 수 없어 서씨가 정해진 한도를 초과해

 

 

http://cafe.daum.net/charisland

출처 : 황금물고기

글쓴이 : 착한아저씨 원글보기

메모 :