상가, "절세하려면..."(下)
▶ 상가의 취득세와 등록세
취득세는 취득한 날, 즉 잔금을 치른 날로부터 30일 안에 내야 한다. 이를 어기면 납부세액의 20%를 더 물게 된다. 준공 검사일 이전에 잔금을 치를 경우 준공 검사일로부터 30일 이내, 준공 검사일 이후 잔금 납입 시는 잔급 납일이로부터 30일 이내에 내야 한다. 등록세는 매매 후 2개월 이내에 등록하지 않으면 기간에 따라 등록세약의 5~30%를 과태료로 물게 된다.
취득세는 취득한 날, 즉 잔금을 치른 날로부터 30일 안에 내야 한다. 이를 어기면 납부세액의 20%를 더 물게 된다. 준공 검사일 이전에 잔금을 치를 경우 준공 검사일로부터 30일 이내, 준공 검사일 이후 잔금 납입 시는 잔급 납일이로부터 30일 이내에 내야 한다. 등록세는 매매 후 2개월 이내에 등록하지 않으면 기간에 따라 등록세약의 5~30%를 과태료로 물게 된다.
상가 부가가치세 알아두기
상가투자에서 시세차익을 목적으로 한 투자는 부가가치세와 양도소득세, 임대 목적의 투자는 부가가치세와 양도소득세 외에 부동산임대소득에 대한 종합소득세에 관심을 기울여야 한다.
부가가치세는 최종 소비자가 부담한다. 상가에서 최종 소비자는 개인이다. 개인이 아닌 사업자인 경우 부가세를 부담하지 않을 수도 있다. 다만 부가세법상 사업자는 간이과세자와 일반과세자가 있는데 일반과세자만 이러한 혜택을 받을 수 있다.
그렇다면 일반과세자가 부가세를 어떻게 부담하지 않을 수 있을까? 취득, 보유, 처분의 순서로 가면서 살펴보자.
상가를 살 경우 분양가나 매매가에는 건물에 대한 부가세가 들어 있다. 사는 사람이 부가세를 포함해 분양가나 매매대금을 냈으므로 부가세를 부답하는 것 같지만 실은 그렇지 않다. 이 부가세는 일반과세자로 등록해 세무서로부터 모두 돌려받게 된다. 따라서 일반과세자가 부담하는 취득 단계의 부가가치세는 없다. 이 혜택을 받으려면 분양 받은 상가는 분양계약일로부터 20일, 기존 상가는 취득일로부터 20일 안에 사업자등록을 해야 한다.
다음은 보유 단계다. 상가를 세놓을 경우 임대료에 대한 부가세를 내야 한다. 그러나 일반과세자는 임대차계약서에서 ‘부가세 별도’라는 조건을 달아 임차인에게 부가세를 받아서 내면 된다. 부가세를 내기는 하지만 임차인이 부담하는 형태다. 임차인에게 받아서 낸 부가세는 임대인의 수입에서도 빠진다.
마지막으로 처분 단계다. 흔히 일반과세자가 취득 때 세무서로부터 되돌려 받은 분가세를 10년 안에 매도하는 경우 무조건 세무서에 다시 돌려주어야 한다고 알고 있다. 그러나 일반과세자는 매수자가 사업자등록을 일반과세자로 하는 경우와 그 이외의 경우 모두 부가가치세를 매수인에게 다 떠넘기고 빠져나갈 수 있다. 일반과세자가 되돌려 받은 부가세를 다시 세무서에 내야 하는 때는 상가를 팔기 전에 임차인을 내보내고 부동산임대업을 폐업하는 경우다. 물론 6개월마다 5%씩 공제해주므로 10년 이후에 폐업하는 경우는 추징문제가 생기지 않는다. 하지만 일반과세자로 등록한 경우라도 10년 이내에 간이과세자로 바꿨다면 부가세 추징문제가 발생하므로 간이과세자로 전환되지 않도록 유의해야 한다.
다음은 보유 단계다. 상가를 세놓을 경우 임대료에 대한 부가세를 내야 한다. 그러나 일반과세자는 임대차계약서에서 ‘부가세 별도’라는 조건을 달아 임차인에게 부가세를 받아서 내면 된다. 부가세를 내기는 하지만 임차인이 부담하는 형태다. 임차인에게 받아서 낸 부가세는 임대인의 수입에서도 빠진다.
마지막으로 처분 단계다. 흔히 일반과세자가 취득 때 세무서로부터 되돌려 받은 분가세를 10년 안에 매도하는 경우 무조건 세무서에 다시 돌려주어야 한다고 알고 있다. 그러나 일반과세자는 매수자가 사업자등록을 일반과세자로 하는 경우와 그 이외의 경우 모두 부가가치세를 매수인에게 다 떠넘기고 빠져나갈 수 있다. 일반과세자가 되돌려 받은 부가세를 다시 세무서에 내야 하는 때는 상가를 팔기 전에 임차인을 내보내고 부동산임대업을 폐업하는 경우다. 물론 6개월마다 5%씩 공제해주므로 10년 이후에 폐업하는 경우는 추징문제가 생기지 않는다. 하지만 일반과세자로 등록한 경우라도 10년 이내에 간이과세자로 바꿨다면 부가세 추징문제가 발생하므로 간이과세자로 전환되지 않도록 유의해야 한다.
임대소득에 대한 <종합소득세>
소득세는 여러 소득을 합쳐서 계산한다. 합산 소득이 많으면 누진세율을 적용한다. 일반 세율보다 높다는 말이다. 임대소득 말고 더할 소득이 또 있다면 소득이 적은 부인 등에게 상가의 임대소득이 발생하도록 조치해 두면 세금을 아낄 수 있다. 배우자에게 명의를 이전하면 증여세가 발생할 수 있다. 그러나 배우자에게 증여하더라도 3억 원까지는 세금 공제가 된다.
배우자 명의로 상가를 등기할 때는 주의할 점이 있다. 상가를 취득하기 전이라면 3억 원 이하의 상가를 사는 경우와 3억 원을 넘는 상가를 사는 경우에 따라 달라진다. 3억원 이하의 상가는 증여세가 발생하지 않으므로 굳이 배우자에게 넘기거나 공동명의로 하지 않아도 된다. 3억원을 넘는 상가는 증여세 문제가 불거질 수 있다. 따라서 증여세 없이 처리하기 위해 공동명의로 할 것인가, 아니면 증여세를 내더라도 단독명의로 할 것인가를 미리 정해야 한다.
상가를 이미 취득한 경우라면 이전하는데 취득세 등의 비용이 추가로 들어간다. 3억원 이하의 상가도 취득세 등의 이전비용은 들어간다. 따라서 1년에 소득세가 얼마나 줄어드는지, 장기 보유할 것인지를 짚어보고 결정을 해야 한다.
▶ 상가의 공동명의
배우자 공제 3억 원을 넘는 상가라면 증여세 없이 처리하기 위해 공동명의로 할 것인가, 증여세를 부담하더라도 단독 명의로 할 것인가를 미리 정해야 한다. 상가를 누구 이름으로 할 것인가는 취득하기 전에 정해야 한다. 상가를 취득한 후에 공동명의를 할라치면 명의이전에 들어가는 비용을 충당하고도 남을 만큼 절세가 되는지를 짚어보아야 한다. 공동명의로 하는 경우 공동지분의 크기는 소득이 적은 배우자가 약간 더 크도록 해야 한다. 상가를 공동으로 임대하는 경우 지분이 큰 사람에게 상가 임대소득을 합산해 세금을 내야 한다. 지분을 잘못 설정하면 절세의 효과가 없게 된다.
-출처: 한광호 시간과 공간 대표-(2006.01.17)
출처 : 황금물고기
글쓴이 : 착한아저씨 원글보기
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