[스크랩] 농지투자할 때 주의할 점

토지에 투자하시는 분들은 주로 지목이 ‘전’ 이나 ‘과수원’ 으로 되어 있는 토지를 선호한다. 그 이유는 이런 토지들이 투자수익률이 높기 때문이다. 토지에 투자해서 높은 수익을 얻을 수 있는 대표적인 경우가 바로  ‘농지’에 투자하는 경우이다. 그래서 농지는 늘 부동산투자의 주요 대상이 되어왔다.

농지 투자가 수익률이 높고 그래서 많은 투자자들의 관심대상이 되어왔다는 것을 확실하게 반증하는 것이 바로 앞에서 살펴본 ‘농지취득자격증명제도’ 이다. 농지에 대한 투기가 극성을 부리자 이를 막기 위해 생겨난 제도가 바로 농지취득자격증명제도이다.

농지에 투자하는 경우는 크게 두 가지의 경우로 나누어 볼 수 있다.

첫 번째는 농지를 매수해서 그 상태로 가지고 있다가 가격이 상승하면 되팔아 양도차익을 얻는 경우 이다.

두 번째의 경우는 농지를 사서 이를 대지로 변경한 다음 이 대지위에다 투자자가 원하는 용도의 건축물을 건축하는 방법이다. 가령 농지를 대지로 변경하여 그 위에 전원주택을 짓는다든가 혹은 펜션을 짓는다든가 하는 경우인데,  이 때는 ‘농지 전용허가’를 받아야 한다.

‘농지의 전용’이란 농지를 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배 등 농업생산 외의 목적에 사용하는 것을 말한다. 쉽게 말하면 농사를 짓지 않고 다른 용도로 이용하는 것을 농지의 전용이라고 한다. 예를 들면 농지를 하나 사서 그 위에다 주택을 짓는 경우 등이 농지의 전용에 해당된다.

농지는 크게 두 가지로 분류한다. 농지에는 '농업진흥지역의 농지'(예전의 절대농지)와 '농업진흥지역 이외의 농지'(예전의 상대농지)가 있다.

농업진흥지역의 농지는 소위 '우량한 농지' 이다. 농업진흥지역 안에 있는 농지는 농업용으로는 아주 좋은 농지에 해당한다. 그래서 이 농지는 개발이 금지된다. 그만큼 농지의 전용이 어렵다. 따라서 농업진흥지역의 농지는 특별한 경우가 아니고는 투자대상으로는 곤란하다.

이에 비하여 농업진흥지역 이외의 농지는 농업용으로는 그리 좋은 농지가 아니다. 그래서 농업진흥지역 이외의 농지는 개발이 가능하다. 농지의 전용이 농업진흥지역의 농지보다 상대적으로 더 쉽다. 그래서 일반적으로 투자대상이 되는 농지가 바로 농업진흥지역 이외의 농지이다.

농지를 전용하고자 하는 때는 농림부 장관의 허가를 받아야 한다. 원칙적으로 농지 전용의 허가권자는 농림부 장관인데 그 권한의 일부가 아래와 같이 시·도지사 나 시장·군수·구청장에게 위임되어 있다.

① 시·도지사에게 위임된 사항

- 농업진흥지역 안의 3000㎡ 이상 3만㎡ 미만의 농지의 전용

- 농업진흥지역 밖의 3만㎡ 이상 20만㎡ 미만의 농지의 전용

② 시장·군수·구청장에게 위임된 사항

- 농업진흥지역 안의 3000㎡ 미만의 농지의 전용

- 농업진흥지역 밖의 3만㎡ 미만의 농지의 전용

그리고 농지전용의 허가를 받고자 할 때는 농지전용허가신청서를 당해 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회에 제출하여야한다. 농지관리위원회는 각 읍·면에 있다. 일반적으로 농지관리위원회 위원장은 해당 읍장, 면장이 되고 그 해당 읍·면에 있는 각 마을의 이장이 농지관리위원이 된다.

실무적으로는 농지전용허가신청서를 읍사무소나 면사무소에 제출하면 된다. 만약에 일을 빨리 처리하고 싶을 때는 본인이 직접 해당 마을의 이장을 찾아가서 농지전용허가신청서에 도장을 받은 다음 읍사무소에 제출하면 처리가 빨라질 수 있다.

또한 농지를 전용하는 때에는 '농지보전부담금'을 납부하여야 한다. 이는 농지를 농지외의 용도로 사용함으로써 그 만큼 농지의 면적이 감소하였기 때문에 그에 대체되는 농지를 조성하는데 드는 비용을 납부하라는 취지이다. 농지보전부담금은 개별공시지가의 30%이다.

농지전용부담금을 납부하지 않는 경우에는 농지전용허가가 취소될 수 있다. 반대로 농지전용허가가 취소되면 이미 납부한 농지보전부담금을 환급받게 된다.

 

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출처 : 황금물고기

글쓴이 : 착한아저씨 원글보기

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