[스크랩] 부동산투자에 따르는 위험과 수익관계

'부동산투자에는 위험이 따른다.'고 말한다. 왜 그런지 1억이라는 돈으로 은행에 예금을 하는 경우와 부동산에 투자하는 경우를 예를 들어 살펴보자.

1억을 은행에 맡기면서 1년 후에 얼마의 수익률을 얻을 수 있는지 물어보면 창구의 직원이 친절하게 안내해 준다. 그리고 1년 후에 투자자는 정확하게 그 수익률만큼을 얻게 된다. 여기에는 변동의 여지가 없다.

그러면 부동산에 투자하는 경우는 어떨까? 1억이라는 돈으로 토지를 사면서 중개업자에게 1년 후에 얼마나 남기고 팔 수 있을지 물어본다. 중개업자 왈 "1년 후에 최소한 은행이자의 세배는 법니다. 제가 책임지고 높은 가격에 되팔아 드리겠습니다."

투자자는 중개업자의 말을 믿고 그 토지를 샀다. 그리고 1년 후,  이 투자자는 중개업자의 약속대로 은행이자의 세배에 해당하는 수익을 얻게 될까? 여기에 대해서 우리는 확실하게 답할 수 없다. 부동산수익률은 은행의 예금이자처럼 확정된 것이 아니기 때문이다.

때로는 은행이자와는 비교할 수 없는 큰 수익을 얻을 수도 있고,  때로는 은행이자보다 더 낮은 수익밖에 얻지 못할 수도 있다. 경우에 따라서는 수익은커녕 원금의 일부를 손해 보는 경우도 있을 수 있다. 부동산수익률은 변동의 여지가 많기 때문이다.

이처럼 부동산 투자수익률은 확정된 것이 아니고 상황에 따라 변동의 여지가 많은 것을 일컬어 '부동산투자에는 위험이 따른다.' 라고 한다.

그러면 구체적으로 부동산투자에는 어떠한 위험들이 있을까? 부동산투자에 따르는 위험에는 ① 사업상의 위험 ② 금융적 위험 ③ 법적 위험 ④ 인플레 위험의 네 가지 위험이 있다.

1. 사업상의 위험

부동산투자에서 말하는 사업상의 위험이란 부동산사업 자체에서 오는 위험이다.

사업상의 위험은 다시 ① 시장위험 ② 운영위험 ③ 위치적 위험으로 나누어진다.

‘시장위험’이란 부동산의 수요, 공급 변화로 오는 위험을 말한다. 펜션의 예를 들어보자.

펜션 부지를 구입해서 펜션을 하나 지었다. 펜션 부지를 구입할 당시만 해도 펜션에 대한 수요가 많아서 충분한 이익이 나올 것으로 예상되었다.

그런데 막상 펜션을 완공해 놓고 보니 너도 나도 펜션 사업에 뛰어들어 펜션이 초과공급 상태가 되어 예상했던 만큼의 수익을 얻지 못하였다. 이러한 위험을 시장위험이라고 한다.

‘운영위험’이란 예를 들면 펜션을 운영하는 과정에서 나타나는 위험을 말한다. 가령 펜션의 운영경비가 예상보다 많이 들어서 수익성이 나빠지는 경우가 여기에 해당한다.

‘위치적 위험’이란 펜션의 위치선정(즉, 펜션의 입지선정)이 잘 못되어 발생하는 위험을 말한다. 가령 펜션을 다 지어놓고 보니 100미터 인근에 쓰레기 매립장이 있었다. 그래서 날이 흐리거나 비가 오면 쓰레기 냄새가 펜션에 진동을 해서 아무도 펜션을 찾지 않게 되었을 때 이런 위험을 위치적 위험이라고 한다. 부동산에 투자할 때는 입지선정을 잘 해야 한다.

2. 금융적 위험

금융적 위험이란 타인자본(부채)을 사용했을 때 오는 위험을 말한다.

부동산은 값이 비싸기 때문에 부동산투자자는 투자금액 전부를 자기자본으로 조달하기가 어렵고 일정부분은 타인자본(부채)으로 채울 수밖에 없다.

그리고 타인자본을 사용하면 자기자본 수익률이 높아지는 효과도 있다. 이를 ‘지렛대효과’라고 한다.

그런데 타인자본은 갚아야할 부채이기 때문에 타인자본이 많아질수록 채무불이행의 위험이 커지게 되고 파산할 위험이 커지게 된다. 이를 금융적 위험이라고 한다. 따라서 부채는 적정한 수준까지만 사용하는 것이 좋다.

3. 법적 위험

법적 위험이란 부동산을 둘러 싼 법적 환경변화에 따른 위험을 말한다. 가령 펜션을 지으려고 펜션 부지를 하나 구입하였다. 그런데 부지구입 후 펜션 착공 전에 이 지역이 개발제한구역(GREEN BELT)으로 지정 되었다던가 혹은 용도지역이 자연환경보전지역으로 지정되었다고 하면 이 땅에는 펜션을 지을 수 없게 된다.

이처럼 토지에 적용되는 각종 공법상 규제사항들이 바뀜에 따라 나타나는 위험을 법적 위험이라고 한다. 법적 위험을 줄이는 최선의 방법은 이미 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이다.

4. 인플레 위험

인플레 위험이란 인플레이션 발생으로 인해 나타나는 위험을 말한다. 즉, 화폐가치가 하락함으로 인해서 실질적인 부동산 투자수익률이 저하되는 위험을 인플레 위험이라고 한다.

지금까지 부동산투자의 위험 네 가지를 살펴보았다. 일반적으로 부동산투자수익은 위험에 비례한다. 즉, 부담하는 위험이 크면 그만큼 수익도 커지고 부담하는 위험이 작으면 수익도 작아지는 게 일반적인 현상이다.

이 때 ‘높은 위험, 높은 수익’을 선택할 것인지 아니면 ‘낮은 위험, 낮은 수익’을 선택할 것인지는 투자자 개인이 판단할 문제이다.

다만 한 가지 말씀드리고 싶은 것은 이제는 예전처럼 부동산을 사 두기만 하면 무조건 돈을 버는 시대는 지났다. 이제는 부동산투자에서도 실패하는 일이 있을 수 있다. 이익은커녕 원금도 다 회수하지 못하는 경우도 있을 수 있다. 이러한 때일수록 부동산투자에 따르는 위험과 수익관계를 잘 따져보고 투자를 해야 할 것이다.

 

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출처 : 황금물고기

글쓴이 : 착한아저씨 원글보기

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