[스크랩] 부동산대박 더 이상 통하지 않는다

경제가 고속 성장을 거듭하고(특히 제조업 중심으로) 인구 증가율이 높던 7,80년대는 부동산투자로 돈을 벌기가 쉬웠다. 좀 과장되게 말해서 부동산을 사 두기만 하면 돈을 벌었다. 특히 외곽의 버려진 땅을 헐값에 사들였던 사람들 중 상당수가 돈벼락을 맞았다. 높은 경제성장률과 인구증가율 때문에 전국적으로 ‘부동산개발’붐이 일었기 때문이다.

그래서 요즘도 가끔 이런 옛날 방식의 투자방법을 선호하는 사람들이 있다. 도심과 멀리 떨어진 미개발지역의 땅을 사서 값이 오르기를 기다리는 것이다. 보통 이런 경우에는 부동산개발업체가 집어넣는 ‘바람’도 마음의 결단을 내리는데 한 몫 한다.

옛날에는 이런 투자방법이 유효했다. 그러면 과연 앞으로도 이런 식의 투자로 돈을 벌 수 있을까? 불가능하다고 본다. 이렇게 생각하는 이유는 크게 세 가지다.

첫 번째로 경제성장률 둔화로 개발압력이 약화되었기 때문이다.

이제 우리 경제는 과거처럼 높은 성장률을 보이기 어려울 것이다. 따라서 경제성장에 따른 부동산개발압력이 점점 약해져 갈 것이고 그 결과 외곽 지역의 지가가 개발로 인해 폭등하는 현상도 갈수록 줄어들 것이다.

더구나 이제는 경제구조가 과거처럼 땅을 많이 필요로 하는 제조업중심으로 성장하는 것이 아니라 점차 땅 보다는 자본을 많이 필요로 하는 금융이나 서비스업 중심으로 발전하고 있어서 경제성장에 따른 부동산개발 압력은 더욱 약화될 것이다.

두 번째 이유는 인구증가율 둔화이다.

부동산의 가격도 다른 재화와 만찬가지로 기본적으로는 수요와 공급에 의해서 결정된다. 수요가 많으면 가격이 올라가고 반대로 공급이 많으면 가격은 내려간다. 이는 수도권의 아파트와 지방의 아파트를 비교해 보면 금방 알 수 있다. 수도권의 아파트는 수요가 넘치기 때문에 가격이 계속 오르고 있고, 반면 지방의 아파트는 수요가 부족하기 때문에 갈수록 가격이 떨어진다.

우리나의 출산율이 세계에서 가장 낮은 수준이라고 한다. 인구증가율이 낮아지면 부동산수요 증가율도 낮아지고 따라서 부동산가격 상승률도 낮아질 수밖에 없다. 예전처럼 대박을 터뜨릴 기회도 점점 더 줄어드는 것이다.

물론 부동산수요량이 반드시 인구의 수에만 비례하는 것은 아니다. 생활양식의 변화, 삶의 질 향상 등으로 과거에는 없었던 부동산 수요가 새로 생겨나기도 한다.(예를 들면 요즘의 타운하우스 같은) 그러나 이런 정도의 수요증가로 과거 7,80년대의 상황을 따라잡을 수는 없다고 본다.

그럼 요즘 수도권 일부지역이 신도시 개발로 인하여 땅 값이 폭등하고 그래서 그 지역주민이 거액의 보상금을 받아 부자의 반열에 오르는 것은 어떻게 생각하느냐고 묻고 싶을 것이다. 이런 지역에 투자하면 하루아침에 떼돈을 버는 것 아니냐고.

인구의 수도권 집중으로 수도권지역의 땅값이 올라가고 있다. 인구의 수도권 집중 현상은 앞으로도 계속될 것으로 본다. 그래서 이들 지역에서 땅으로 돈 버는 사람들이 생겨날 것이라는 것은 인정한다. 현실이 그렇다. 그러나 이런 현상은 일부지역에 국한 될 것이다. 왜냐하면 주택은 ‘편리성’이 생명이기 때문이다.

주거지역은 도심에서 너무 멀리 떨어지면 안된다. 생활이 너무 불편해지기 때문이다. 따라서 인구가 수도권으로 집중한다고 해서 수도권 전 지역이 다 개발될 수 있는 것은 아니다. 서울로 통근이 가능한 주변지역에 국한될 뿐이다.

만일 새로운 신도시를 서울로의 출퇴근이 전혀 불가능한 지역에 개발한다면 과연 얼마만큼의 수요가 있을까? 설사 그 안에서 자급자족이 가능한 형태로 개발한다고 하더라도 수요는 그리 많지 않을 것이다. 지방에 살던 사람들이 수도권으로 삶의 터전을 옮기는 것은 궁극적으로 서울을 목적으로 한 것이지 수도권이 좋아서 그런 것은 아니기 때문이다.

세 번째 이유는 확 바뀐 세금제도이다.

예전에는 각종 부동산세금이 공시가격을 기준으로 부과 되었다. 대표적인 예로 부동산을 처분했을 때 내는 양도소득세가 특별한 경우를 제외하고는 공시가격을 기준으로 부과되었다. 그러던 것이 이제는 거의 모든 부동산세금이 실거래가를 기준으로 부과된다. 양도소득세도 실거래가로 부과된다.

서울에 사는 한 투자자가 저 멀리 시골에 있는 토지를 하나 매입하였다고 하자. 그리고 이 지역에 개발이 일어나서 가격이 오르기만을 기다리고 있다고 해 보자. 이 투자자는 보유기간동안 재산세를 납부하여야한다. 그리고 막상 가격이 올라 처분하게 되어도 투기성 거래로 판정이 나면 양도차익의 60%를 세금으로 내야한다. 이것저것 떼고 나면 별로 남는 게 없다. 지금의 부동산조세제도 아래서 부동산투자로 떼돈을 번다는 것은 특별한 경우가 아니고는 불가능하다.

혹자는 새로운 정부가 들어서면 부동산조세제도가 예전상태로 돌아갈 것이라고 한다. 정권이 바뀌면 부동산세율이 현재보다 낮아질 것이라고 한다면 수긍이 간다. 그러나 세금제도가 예전상태로 바뀔 것 이라는 데는 동의하기 어렵다.

새로운 정부에서 세금을 다시 예전처럼 공시가격을 기준으로 부과하겠다고 할 만한 명분이나 논리가 마땅치 않을 것이다. 어느 것이 더 투명한 조세정책이냐 하는 것으로 따져봤을 때 세금을 실거래가로 부과하는 것이 여러 불법과 부작용을 줄일 수 있는 방법이다. 실거래가 과세제도가 실시된 후 취득세, 등록세를 속여서 납부하는 사례가 줄어들고 있는 것이 그 예이다.

양도소득세 실거래가 부과는 금융부문에 있어서 ‘금융실명제’와 닮은 점이 많다. 이런 제도가 시행되면 손해를 보는 사람들이 있겠지만 보다 투명하고 선진화된 사회로 가는 과정에서 필요한 제도이고 또 한 번 시행이 되면 예전의 상태로 돌아가는 것이 어렵다.

이제 저 멀리 떨어진 외곽에 땅을 사 두고 그 땅이 값이 올라 노다지를 캘 날을 손꼽아 기다리는 것은 구시대적 방법이 되었다.

수주대토(守株待兎)라는 말이 있다. 옛날 송나라에 어떤 농부가 있었다. 하루는 밭에서 일을 하고 있는데 난데없이 토끼가 한 마리 뛰어가다가 나무에 부딪혀 죽고 말았다. 갑작스럽게 횡재를 한 농부는 죽은 토끼를 집어 들고 이렇게 생각했다.

‘젠장! 토끼가 이렇게 저절로 뛰어나와 나무에 부딪혀 죽는 줄 진작 알았다면 농사 따위는 짓지 않았을 텐데’

농부는 그 날부터 농사를 집우치우고 날마다 먼발치에서 그 나무를 바라보면서 토끼가 와서 부딪혀 죽기만을 기다렸다. 그 결과 토끼는 한 마리도 얻지 못하고 일 년 농사만 망치고 말았다.

보유기간동안의 재산세, 처분시의 양도소득세 등을 공제하고도 어느 정도의 투자수익을 얻을 수 있으려면 보유기간동안 활용가능한 부동산을 매입하여야 한다. 즉, 투자자 본인이 실제로 사용하거나 아니면 임대를 주어서 임대수익을 올릴 수 있는 부동산에 투자해야 한다는 것이다. 그렇지 않고 단순한 양도차익을 만을 목적으로 투자한다면 높아진 세금부담 때문에 소기의 목적을 달성하기 어려워진다.

 

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출처 : 황금물고기

글쓴이 : 착한아저씨 원글보기

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