[스크랩] 용도지역에 따른 투자전략

앞서 살려본 대로 토지의 용도지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)에 의해 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분이 된다. 그리고 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나누어지고, 또 관리지역은 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역으로 나누어진다.

그런데 용도지역 중 도시지역은 다시 국토계획법 시행령에서 다시 다음과 같이 세분이 된다.

< 용도지역의 세분 >

국토계획법	국토계획법 시행령		용도지역의 구체적 내용
주거지역	전용 주거 지역	제1종 전용주거지역	단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
		제2종 전용주거지역	공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
	일반 주거 지역	제1종 일반주거지역	저층주택(4층 이하)을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
		제2종 일반주거지역	중층주택(15층 이하)을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
		제3종 일반주거지역	중고층주택을 중심으로  편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
	준주거지역		주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 업무 ∙ 상업기능을 보완하기 위하여 필요한 지역
상업지역	중심상업지역		도심, 부도심의 업무 및 상업기능의 확충을 위하여 필요한 지역
	일반상업지역		일반적인 상업 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역
	근린상업지역		근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역
	유통상업지역		도시 안 및 지역 간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역
공업지역	전용공업지역		주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역
	일반공업지역		환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역
	준공업지역		경공업 기타 공업을 수용하되 주거기능, 상업기능, 업무기능의 보완이 필요한 지역
녹지지역	보전녹지지역		도시의 자연환경, 경관, 산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 잇는 지역
	생산녹지지역		주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
	자연녹지지역		도시의 녹지공간의 확보, 도시 확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역

토지를 구입하시는 분들은 위의 표를 잘 알고 계셔야 한다. 위의 내용을 좀 더 자세하게 살펴보겠다. 먼저 주거지역에 대해서 알아보자.

주거지에 있어서 가장 중요한 포인트는 ‘쾌적성’과 ‘편리성’ 이다. 위의 세분된 용도지역 중 쾌적성이 가장 좋은 지역은 전용주거지역이며 그 중에서도 제1종 전용주거지역이 쾌적성이 가장 양호하다.

제1종주거지역은 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 지역이다. 이 지역은 단독주택 중심이므로 APT건축이 불가능하다. 다만, 연립주택이나 다세대는 그 지역의 조례로 가능한 경우도 있다.

제2종주거지역은 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역이다. 이곳은 공동주택 중심이므로 APT건축이 가능하다. 

일반주거지역은 쾌적성 보다는 편리성에 중점을 두고 있다. 쾌적성을 심하게 해치지 않는 범위 내에서 편리성에 초점을 맞추고 있다고 이해하면 좋다. 그래서 전용주거지역보다 쾌적성은 좀 떨어지지만 편리성은 상대적으로 더 좋다. 쾌적성 보다 편리성을 우선시하시는 분들은 일반주거지역의 주택이나 토지를 구입하는 것이 좋다.

제1종 일반주거지역은 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역이다. 여기서 저층주택이란 4층 이하의 저층주택을 말한다. 그래서 제1종 일반주거지역에서는 APT를 지을 수 없다.

여기서 잠시 APT에 대해서 살펴보자. APT란 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말한다. 여기서 ‘5개 층’이란 주택으로 쓰이는 층수가 5개 이상이어야 한다는 말이다. 가령 5층 건물이 있는데 1층은 상가로 사용하고 2층부터 5층까지는 주택으로 사용한다면 이 건물은 아파트가 아니다. 주택으로 쓰이는 층수가 4개 층밖에 되지 않기 때문이다.

제2종일반주거지역은 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역이다. 중층주택이란 15층 이하의 주택을 말한다. 따라서 제2종일반주거지역에서 아파트를 지을 때는 15층 이하로 지어야 한다.

제3종일반주거지역은 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역이다. 이 지역은 층수제한이 없다. 따라서 제3종일반주거지역에서 APT를 지을 때는 층수 제한 없이 높이 지을 수 있다.

준주거지역은 주거기능을 위주로 하면서 일부 상업기능까지가 가능한 지역이다. 그래서 쾌적성 보다는 편리성을 강조하는 지역이다. 쾌적성을 많이 희생하면서 주거생활의 편리성을 극대화하자는 지역이라고 생각하면 된다.

이제 상업지역에 대해서  살펴보자.

상업지역 중 ‘중심상업지역’은 도심에 있는 상업지역을 의미한다. 토지를 가장 효율적으로 이용하는 곳으로 토지의 집약도가 가장 높은 곳이다. 따라서 토지의 가격도 가장 높다.

일반상업지역은 말 그대로 일반적인 상업기능을 수행하는 곳이다.

근린상업지역이라는 말이 좀 생소하실 것이다. ‘근린지역’이란 ‘인근지역’이라고도 하는데 쉽게 말하면 우리가 살고 있는 주변 지역을 말한다. 근린상업지역이란 주거지역 근처에 형성된 상업지역으로 이해하면 된다. 주로 소매시장이 여기에 해당한다.

여기에 비해 유통상업지역이란 유통기능을 수행하는 곳, 즉 도매시장을 의미한다.

이제 공업지역을 보자.

전용공업지역은 주로 중화학공업이 들어서 있는 지역이다. 따라서 일반 수요자나 투자자들과는 그다지 관련이 많지 않은 곳이다.

일반공업지역은 말 그대로 일반적인 공업이 입지하는 지역으로 생각하면 된다.

공업지역에서는 ‘준공업지역’을 주의 깊게 볼 필요가 있다. 준공업지역이란 경공업을 위주로 하면서 여기에 주거기능과 상업기능이 추가된 지역이다. 쉽게 정리하자면 ‘경공업 + 주거 + 상업’지역이라고 할 수 있다.

준공업지역의 토지는 여러 가지 용도로 사용할 수 있다. 토지소유자의 필요에 따라 주거용, 상업용, 공업용으로 다양하게 이용할 수 있다. 토지의 용도가 다양한 만큼 토지의 가격도 높다.

그리고 준공업지역은 말이 공업지역이지 쾌적성이 그다지 나쁘지 않다. 웬만한 주거생활은 충분히 가능하다. 실수요자인 경우 준공업지역의 토지를 한 번쯤 고려해 볼만 하다.

 

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출처 : 황금물고기

글쓴이 : 착한아저씨 원글보기

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