경매취하! 필요한 건 뭐?

경매취하! 필요한 건 뭐? 

 

 

경매절차를 지켜보다 보면 종종 '경매취하'가 되는 경우를 보게 된다. 경매취하란 경매가 열리지 못하도록 법원에 요청하는 것을 말한다. 다시 말하자면 채권자의 취하신청이 법원에 접수되고, 이에 따라 경매개시결정등기가 법원의 직권으로 취소 처리되는 것이다. 기껏 경매신청까지 들어간 물건인데, 왜 이런 경우가 생기는 것일까?

 

 

이유는 여러 가지겠지만 대부분의 경우는 앞으로 물건의 가치 상승이 예상되고, 채권액이 부동산 감정가에 비해 적은 경우 많이 발생하게 된다. 오늘은 경매취하의 방법에 대해 알아보자.

 

 

우선 경매취하를 하는 가장 확실한 방법은 채무를 변제하고 법원에 경매를 중지시키거나 취소해달라는 신청을 하는 것이다. 임의경매에서는 채무 내용이 말소된 등기부등본을 첨부하여 '경매개시결정에 대한 이의신청'을 법원에 하면 낙찰자의 동의가 없어도 경매가 취소된다. 반면 강제경매에서는 최고가매수인의 동의가 필수적이다.

 

 

경매취하에서 가장 중요한 것은 타이밍이다. 즉 경매를 취하하기로 결정을 하고 채무 변제 등의문제가 해결되었다면 최대한 빨리 신청해야 하는 것이다. 물론 취하신청을 한다고 해서 법원이 전부 취소 결정을 내려주는 것은 아니다. 당연한 이야기지만 정확한 방법과 원칙에 따라야 취하신청이 가능하다.

 

 

입찰일에 낙찰자가 결정되면 취하에 어려움이 생긴다. 그러므로 경매를 취하하려면 가급적 일찰일 전에 해야 한다. 늦으면 큰 낭패를 볼 수도 있다. 물론 낙찰이 되더라도 낙찰자와 합의하여 동의를 얻으면 취하가 가능하지만 어렵게 권리분석이며 자금을 마련하고 낙찰 받은 낙찰자에게 동의를 얻기란 쉬운 일이 아닐 것이다. 게다가 그 물건이 향후 시세차익이나 추가 상승이 예견되면 취하는 거의 힘들다고 봐야 한다.

 

 

그렇다면 경매취하를 위해서 어떤 서류가 필요한지 알아보자.

 

우선 최고가매수신고인이 없는 경우에는 경매취하서 2통과 경매신청채권자의 인감증명서 1통이 있어야 한다. 또 돈을 갚았거나 기한을 연장해준다는 증명서인 채무변제증서 또는 채무변제를 연기(유예)한다는 채권자의 승낙서가 함께 제출되어야 한다. 만약 대리인이 신청한다면 위임장과 함께 법원에 법원에 제출해야 한다.

 

 

최고가매수신고인이 있는 경우라면 두 가지로 나누어 볼 수 있다. 즉 동의를 얻은 경우와 그렇지 못한 경우이다. 전자의 경우라면, 경매취하서 1통과 경매신청 채권자의 인감증명서 1통, 채무변제증서, 최고가매수신고인의 경매취하 동의서(차순위매수신고인이 있다면 그의 동의서도 포함) 1통이 필요하다.  

 

 

 

만약 최고가매수인의 동의를 받기가 어렵다면, 변제액을 공탁하고 청구이의의 소와 강제집행정지신청을 하고 본안소송을 통하여 다퉈야 한다. 이러한 변제나 강제집행정지신청 등은 매각대금납부 전에 해야 한다.

 

 

 

이 때도 마찬가지로 중요한 것은 제출서류 접수시간이다. 즉 입찰일 전에 제출해야 효력이 발생하는 것이다. 만약 채무금액을 입찰기일 전에 돌려주고 법원에 서류를 제출하지 않았다면 이러한 행위는 무효가 된다. 대법원 판례에 이와 같은 변제행위는(채무금액만 변제) 경매취하에 아무런 영향을 미치지 않는다고 판시했기 때문이다. 그러므로 경매취하를 하는 경우, 변제 후 빠른 시일 내에 채권자가 경매취하서를 정식으로 법원에 접수하여야 경매가 취하되는 것이다.

 

 

 

경매 투자자 입장에서도 이러한 경매취하에 대하여 충분하게 숙지하고 주의를 기울여야 할 것이다. 참고로 채권액이 작은 공매일 경우 취하율은 약 30~40%정도이다. 

 

 

 

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