선순위지상권, 담보지상권인지 확인하면 '대박'

선순위지상권, 담보지상권인지 확인하면 '대박'

토지에 대해 근저당권을 설정하면서 지상권을 같이 설정하는 경우를 종종 볼 수 있을 것이다. 이는 지상권을 설정하지 않으면 토지 소유자가 건축물을 신축할 수 있어 토지의 담보가치가 훼손될 수 있기 때문에 이러한 조치를 취하는 것이다. 지상권을 설정하게 되면 토지 소유자가 건축물을 신축하려 할 때 지상권자의 동의가 필요해 함부로 건축행위를 할 수 없다.

본래의 지상권은 지상권자가 토지를 사용하려고 설정 하지만 위의 경우와 같이 타인이 토지의 사용을 제한하기 위해서도 이용된다. 이 같은 지상권은 근저당권의 담보가치를 유지하기 위해 설정한 것이기 때문에 근저당권이 말소하게 되면 지상권도 자동 말소된다. 이러한 지상권을 담보지상권이라고 한다.

지상권이 설정되는 형태를 보면 크게 두 가지의 경우가 있다. 첫 번째가 1순위 근저당권, 2순위 지상권이고, 두 번째가 1순위 지상권, 2순위 근저당권 등이다. 첫 번째 경우 근저당권이 말소기준권리기 때문에 2순위 지상권은 당연히 말소대상이 돼 별 문제가 없다. 하지만 두 번째의 경우 간혹 지상권이 매매나 경매로 소유권이 이전되었음에도 불구하고 말소되지 않고 경매로 나오는 사례가 있다.

좌측의 사건은 강원도 횡성군에 있는 4,078㎡규모의 전(田)으로 선순위지상권이 있는 탓에 유찰이 3차례나 된 물건으로 보인다.권리관계를 살펴보니 말소기준권리인 근저당권(2008년 1월 17일) 보다 선순위로 지상권(2007년 2월 14일)이 있다. 그렇다면 이 지상권이 실제 효력이 있는 지상권인지 위에서 언급한 매매나 경매에서 소멸돼야 할 지상권이 남아있는지를 확인하기 위해 등기부등본을 살펴보자.

등기부등본 '을구'를 살펴보니 2007년 2월 14일 지상권설정권자인 조모씨가 근저당을 설정한 것을 확인할 수 있고, 이 저당권은 말소돼 있음을 알 수 있다. 바로 2007년 2월 14일 설정된 지상권은 근저당권의 담보가치 훼손을 방지하기 위해 설정해 놓은 담보지상권이다. 즉 근저당권이 말소될 때 같이 말소돼야 하지만 어떤 이유로 인해 말소가 안되고 남아있던 것이다.

판례에서는 토지를 매수하여 그 명의로 소유권이전청구보전을 위한 가등기를 경료하고, 그 토지 상태에 타인이 건물 등을 축조하여 점유 사용하는 것을 방지하기 위해 지상권을 설정한 경우 위 가등기에 기한 본등기가 이루어질 경우 그 부동산의 실질적인 이용가치를 유지 확보할 목적으로 전소유자에 의한 이용을 제한하기 위한 것이라고 봄이 상당하다고 할 것이고, 그 가등기에 기한 본등기청구권이 시효의 완성으로 소멸하였다면 그 가등기와 함께 경료된 위 지상권 또한 그 목적을 잃어 소멸되었다고 봄이 상당하다라고 판시하고 있다.

즉 가등기와 같이 설정된 지상권의 경우 가등기가 말소돼 있는 상황에서 지상권만 남아있게 되면 지상권은 목적을 잃어 소멸된다는 것이다.

이 판례에 가등기 대신 근저당권을 대입해 본다면 지상권의 문제는 쉽게 해결 할 수 있게 된다.

선순위지상권이 있을 경우 등기부등본을 확인해 이 지상권의 목적이 무엇인지를 꼼꼼히 따져본다면 어렵지 않게 큰 수익을 올릴 수 있을 것이다.

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