＂선순위가처분, 피보전권리만 추적하면 쉽네＂

＂선순위가처분, 피보전권리만 추적하면 쉽네＂

선순위가처분은 매수자가 인수해야 하는 권리다. 일반 사람들은 이러한 물건이 경매로 나오면 관심권에서 제외시키기 때문에 선순위가처분 물건은 반값 또는 그 이하로 유찰이 되기 일쑤다. 하지만 이러한 물건일수록 꼼꼼히 따져보고 분석한다면 의외로 쉽게 큰 수익을 올릴 수 있다. 가처분등기의 피보전권리에는 여러 가지 목적이 있겠지만 우선 가처분에 대한 이해를 돕기 위해 이번 시간에는 근저당권을 목적으로 하는 사례에 대해 알아보도록 하자.

법률상 보전처분에는 가압류와 가처분이 있다. 여기서 보전처분이란 소송진행 중 채무자가 재산을 빼돌릴 것을 방지하기 위해 확정판결을 받기 전에 미리 채무자의 재산을 동결시켜두는 것을 말한다.

가압류는 금전(돈)에 대한 보전처분이고, 가처분은 부동산의 권리와 같은 금전 이외의 것에 대한 보전처분이다. 가압류는 금전적인 것이기 때문에 등기부상 금액이 표시되며 가처분은 금전 이외의 것이므로 등기부등본에 피보전권리의 내용이 표시된다.

가압류와 가처분은 모두 채권자의 일방신청이기 때문에 권리가 확정되기 위해서는 본안소송을 거쳐 판결을 받아야 한다. 따라서 가압류와 가처분 채권자는 판결문이 있어야 경매절차에서 배당을 받을 수 있고, 자신의 권리도 인정받을 수 있다.

이중에서도 선순위가처분이란 말소기준권리(저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 등) 보다 접수일자가 빠른 가처분으로 낙찰자가 인수하는 것을 원칙으로 한다. 선순위가처분일지라도 목적을 달성하였을 경우에는 낙찰자는 '가처분취소의 소'를 통해 말소할 수 있다.

따라서 선순위가처분이 있는 물건의 경우 해당 선순위가처분의 피보전권리가 무엇인지를 파악하는 것이 무엇보다 중요하다.

좌측의 물건은 서울 영등포구 문래동에 위치한 아파트형 공장으로 지난 2004년 4월 19일 S사에서 가처분등기를 했다. 실제 등기부등본 '갑구'를 확인해 보면 2번에 2004년 4월 19일 가처분등기가 되어 있고, 사건번호는 남부지법 '2004카합 859'라고 등기원인이 적혀 있다. 권리자 및 기타사항란에 피보전권리로 '근저당권설정등기청구권'이라고 나와 있다. 즉 근저당권설정을 위해서 채무자가 일방적으로 가처분등기를 한 것이다.

즉 가처분을 걸어놓고 본안소송을 제기해 원고가 승소하게 되면 이 물건에 근저당권이 설정되게 되는 것이다.

이후 2004년 5월 18일 소유자가가 신탁회사로 소유권이전등기를 했다. 이후 원고승소로 2005년 7월 19일 근저당권이 설정됐고, 2009년 1월 15일 근저당권에 의한 임의경매가 실행된 것이다.

이럴 경우 2005년 7월 19일의 근저당권이 말소기준권리가 되는 것이고, 이 근저당권의 순위는 가처분의 순위보전의 효력에 의해 소유권이전 보다 앞선 2004년 4월 19일이 되는 것이다.

따라서 이 물건의 선순위가처분은 근저당권설정이라는 피보전권리의 목적이 달성되었으므로 매각과 함께 말소되는 것이다.







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