임차권등기 물건 '이것' 확인 안 하면 낭패

임차권등기 물건 '이것' 확인 안 하면 낭패

서울에 사는 김모씨(52세)는 한 달 전 낙찰 받은 물건만 생각하면 잠이 오질 않는다. 당연히 인수되지 않을 것이라고 생각했던 임차보증금을 2,000만원을 떠안아야 할 처지에 놓였기 때문이다.

한 달 전 김모씨가 낙찰 받은 물건은 임차권등기가 된 서울 노원구 소재의 근린상가. 김모씨는 임차권등기는 자동배당이 된다는 사실만 알고 '이 부분을' 간과한 채 입찰에 임해 낭패를 본 것이다. 김모씨가 놓쳤던 임차권등기에 모든 것을 사례를 통해 알아보도록 하자.

좌측 물건은 대전 유성구 지족동에 위치한 전용 32.29㎡규모의 근린상가로서 임차권등기가 돼 있는 물건이다. 먼저 임차관계를 살펴보면 2명의 임차인이 있는데 첫 번째 임차인(보증금 420만원, 차임 월 15만원)은 2007년 5월 29일 전입신고와 확정일자를, 두 번째 임차인(보증금 1,000만원)은 2010년 7월 16일 전입신고와 확정일자를 각각 갖췄다.

이 물건의 말소기준권리는 2007년 7월 20일 설정된 근저당이므로 첫 번째 임차인은 선순위임차인 두 번째 임차인은 후순위임차인으로 분류 된다. 하지만 선순위임차인은 배당신청을 하지 않았고, 후순위임차인은 배당신청을 했다.

이런 상황에서 선순위임차인은 지난 2009년 9월 28일 임차권등기를 했고, 2010년 9월 2일 근저당권 실행에 따른 임의경매가 진행된 것이다.

여기서 임차권등기에 대해 간략하게 살펴보면 임차권등기는 임대차계약이 만료 또는 합의해제 된 후 보증금을 전액(또는 일부)을 돌려 받지 못한 경우 임차인이 단독으로 등기 할 수 있도록 함으로써 거주(점유)이전의 자유를 보장하게 하기 위해 제정됐다. 임차권등기를 하게 되면 대항력 및 우선변제권을 취득하게 되고, 이미 취득한 대항력과 확정일자의 효력은 그대로 유지된다. 여기에 배당신청까지 한 것으로 보고 있다.

임차권등기의 발생시점은 임차권등기가 마쳐진 시점이다. 그러므로 임차인은 등기가 된 것을 확인한 후에 전출을 하여야 된다. 또한 임차보증금 반환과 임차권등기 말소는 동시이행관계가 아닌 보증금 반환이 선행돼야 한다.

위 사건 선순위임차인과 후순위임차인은 상가임대차보호법에서 정하는 소액임차인으로 대항력(사업자등록+점유)을 갖추고 배당요구를 할 경우 최우선변제를 받을 수 있다. 후순위임차인의 경우 대항력을 가지고 배당요구까지 해서 최우선변제를 받을 수 있는 반면 선순위임차인은 임차권등기를 설정해 놓고 배당신청을 하지 않은 것이다.

대법원판례에서는 임차권등기를 신청하게 되면 배당요구을 한 것으로 보고 있다. 하지만 중요한 것은 임차권등기 시점에 따라 자동배당인지 아니면 배당요구를 해야 되는지가 결정된다.

임차권등기가 경매개시기입등기 이전에 이뤄졌다면 임차인은 배당요구를 할 필요는 없지만 임차권등기가 경매개시기입등기 이후에 된 경우에는 임차인은 배당신청을 해야 된다. 이러한 내용을 종합해 볼 때 위 사건의 임차인은 모두 배당 받을 수 있고, 낙찰자도 인수해야 되는 권리는 없다.

하지만 김모씨가 낙찰 받은 물건의 경우 임차권등기가 경매개시결정 이후에 된 물건인이었음에도 임차인이 배당신청까지 하지 않았다. 김모씨는 임차권등기는 자동배당 되는 사실만 알고, 경매개시기입등기일자와 임차권등기일자를 따져 보지 않아 임차보증금을 고스란히 떠 않을 수 밖에 없었던 것이다.

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