종전경매 선순위 임차인이 있다면 '확정일자' 확인해야

종전경매 선순위 임차인이 있다면 '확정일자' 확인해야

서울에 거주하는 최모(39세)씨는 두 달 전에 낙찰 받은 물건을 떠올리면 잠을 이루지 못한다. 생각지도 않았던 임차보증금 8,000만원을 인수할 처지에 놓여, 울며 겨자먹기로 입찰보증금 3,300만원을 포기했기 때문이다. 최씨는 선순위임차인이 있긴 했지만 전입신고와 함께 확정일자도 받아놓았고, 배당신청도 배당요구종기일 이전에 했기 때문에 아무 의심 없이 입찰에 나섰던 것이다. 최모씨가 어떤 물건을 낙찰 받아 마음고생을 하고 있는지 비슷한 사례를 통해 알아보자.

아래의 물건은 대구에 있는 다가구 주택이다. 등기부상 권리관계를 보면 1순위로 전세권등기(2007년 11월 27일 보증금 5,000만원)가, 2순위에 근저당권(2007년 11월 28일)이 설정돼 있다. 그렇다면 말소기준권리를 찾아야 하는데, 여기서 요점은 전세권이 말소기준권리가 될 수 있느냐다.

전세권이 말소기준권리가 되기 위해서는 전세권자가 임의경매신청을 하거나 전세권자가 배당신청을 하는 경우다. 하지만 이 전세권자는 임의경매신청도 하지 않았고, 배당신청도 하지 않았다.

따라서 이 물건의 말소기준권리는 2순위의 근저당(2007년 11월 28일)이 된다. 그럼 전세권 보증금 5,000만원은 낙찰자가 인수해야 된다.

그 다음 법원임차조사를 살펴봐야 하는데 임차인이 두 세대가 있다. 한 임차인은 전입신고 및 확정일자가 각각 2003년 5월 12일로 돼 있고, 또 한 세대도 전입신고와 확정일자가 각각 2003년 6월 9일로 돼 있다. 말소기준권리 보다 앞선 선순위임차인인 것이다. 그런데 위 임차인들은 모두 배당종기일 이전에 배당요구를 했기 때문에 낙찰자는 전세권자만 인수하면 된다.

하지만 문제는 바로 이 부분이다. 이 물건명세서의 비고란을 분석해 보면 임차인 2명 모두 종전경매사건(2007년 8월 사건)에서 배당을 못 받았거나 일부만 배당을 받았음을 알 수 있다. 임차인 2명 모두 종전사건의 임차인으로 전입신고 및 확정일자도 종전사건 때 받아 놓은 것이다.

이 사건에서의 골자는 위 임차인이 신청한 2003년도의 확정일자가 효력이 있는가 이다. 대법원 판례에 따르면 `대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제 1경매절차에서 보증금 전액에 대해서 배당요구 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다`고 판시하고 있다.

즉 선행경매사건에서의 확정일자는 이미 사용되었기 때문에 후행경매에서 확정일자의 효력은 없다는 말이다. 위 임차인들은 배당을 못받아서 현재까지 임대차관계가 존속되고 있을 뿐이고 확정일자의 효력은 이미 사용된 것이다.

따라서 선순위임차인은 확정일자의 효력이 없기 때문에 배당되지 않아 낙찰자는 전세권 보증금과 2명의 선순위임차 보증금을 모두 인수해야 한다. 낙찰자가 17%에 낙찰을 받았다고 하더라도 전세권에 따른 보증금(5,000만원), 임차보증금(5,000만원), 임차보증금(4,500만원)에 낙찰금액 3,050만원까지 감안하면 감정가(1억 6,000만원)보다 더 높은 금액에 낙찰 받은 것이다.

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