선순위 배당요구물건, 이것 확인 안 하면 쪽박

선순위 배당요구물건, 이것 확인 안 하면 쪽박

서울에 사는 임모씨(52세)는 최근 밤잠을 이루지 못한다. 임씨의 사소한 실수로 보름전 낙찰 받은 경매물건의 입찰보증금 3,000만원을 포기해야 할 상황에 놓였기 때문이다.

선순위임차인이 있는 물건이었지만 선순위임차인이 배당요구를 한 것만 확인하고 입찰에 참여한 것이 결과적으로는 생돈 3000만원을 날리게 되는 꼴이 됐다. 그렇다면 과연 임모씨의 어떤 부주의가 입찰보증금을 포기할 수 밖에 없었는지 유사한 사례를 통해 알아보자.

아래 물건을 보면 말소기준권리인 근저당(1억 8,000만원)이 2008년 12월 30일 설정돼 있고, 이 보다 먼저 전입신고(2002년 11월 25일)가 된 선순위임차인이 있음을 알 수 있다. 이 임차인의 보증금은 7,500만원이고, 점유기간은 지난 2002년 11월 14일~2010년 1월 5일이다. 또 2008년 3월 6일 확정일자를 받았고, 2009년 5월 20일엔 배당신청을 했다.

입찰자 입장에서는 선순위임차인이 배당요구를 했고, 확정일자일도 근저당설정일자 보다 빠르기 때문에 낙찰대금으로 임차보증금 충당이 가능해 인수해야 되는 금액이 없을 것이라고 생각할 수 있다.

하지만 여기서 놓치기 쉬운 부분이 있다. 바로 '배당요구종기일'이다. 위 물건의 배당요구종기일은 2009년 3월 13일이지만 선순위임차인은 배당요구를 배당요구종기일 이후인 2009년 5월 20일에 했기 때문에 배당요구의 효력이 발생되지 않는다.

배당요구의 효력이 발생되지 않는 다는 것은 낙찰자가 선순위임차인의 보증금을 고스란히 인수해야 된다는 것이다.

간혹 가다 선순위임차인이 배당요구종기일 이내에 배당요구를 하고서도 배당요구를 철회하는 경우가 있어 주의를 요한다. 그렇다면 선순위임차인의 배당요구 철회는 언제까지 할 수 있는 것일까?

민사집행법(88조 2항)에서는 "배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다"라고 명시하고 있다. 즉 선순위임차인의 배당요구 철회는 배당요구종기일 이내에 가능하다.

따라서 선순위임차인의 배당요구 물건에 관심이 있는 입찰자들은 배당요구가 된 것만 확인 하지 말고, 배당요구일자와 배당요구종기일까지 꼼꼼히 확인해야 사전에 피해를 막을 수 있다.

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