임차권등기와 소유가등기 물건 이렇게 수익내세요~

임차권등기와 소유가등기 물건 이렇게 수익내세요~

분당에 사는 윤모(40세)씨는 임차권등기와 소유가등기가 동시에 있는 경매물건을 낙찰 받아 30% 가량의 시세차익을 남겼다. 역세권 중소형 아파트로 입지도 좋았고, 감정가격도 3억원대로 경매참여자들에게 인기가 좋을 만한 물건이었지만 선순위임차인과 소유가등기가 동시에 있었던 탓에 최저경매가가 감정가의 64%까지 낮아져 있었다. 윤모씨는 철저한 권리분석을 통해 입찰하기로 맘먹었고, 2대 1의 낮은 경쟁률로 큰 어려움 없이 낙찰 받는데 성공했다.

그렇다면 윤모씨가 어떠한 방법으로 선순위임차인과 소유가등기의 권리를 분석했는지 비슷한 사례를 통해 알아보자.

아래의 물건은 지난 2009년 2월 25일 경매개시결정된 서울 서초구 양재동에 위치한 다세대주택 이다. 이 물건의 권리관계를 살펴보면 1순위로 2007년 4월 12일자 소유가등기가, 2순위로 2007년 5월 4일 동일인 명의의 근저당이, 이후 2008년 4월 18일 보증금 6,000만원의 임차권등기가 설정돼 있다.

여기서 가장 먼저 확인해야 하는 것은 역시 말소기준 권리를 찾아내야 하는 것이다. 그런데 1순위 권리가 소유가등기로 등록돼 있어 이것이 말소기준권리인지 아닌지를 살펴봐야 한다. 소유가등기는 소유권이전청구가등기로 쓰일 수도 있고, 채권회수를 목적으로 하는 담보가등기로도 쓰일 수 있기 때문에 어떤 목적으로 쓰였느냐를 확인하는 것이 중요하다.

만약 담보를 목적으로 등기된 것이라면 말소기준권리가 될 수 있는데 반해, 소유권이전청구의 목적이라면 말소기준권리가 될 수 없는데다 가등기에 따른 본등기가 이뤄지게 되면 소유권을 잃을 수도 있기 때문에 피하는 것이 좋다.

그럼 위의 소유가등기가 담보가등기인지 여부를 확인하기 위해서 대법원 문건접수내역을 확인해 보자. 소유가등기가 담보가등기가 되려면 선순위 가등기권자가 경매신청채권자이거나 배당요구, 채권계산서를 제출하면 된다. 2009년 5월 11일 가등기권자가 배당요구신청 제출한 것을 확인할 수 있다. 따라서 1순위 소유가등기는 담보가등기로 말소기준 권리가 된다.

다음으로 법원 임차조사 내역을 확인해 보자. 2006년 5월 26일 임차인이 전입신고와 확정일자를 신청한 선순위 임차인인 것이다. 하지만 이 임차인은 2008년 4월 18일 보증금 6,000만원의 임차권등기를 설정했다.

임차권등기는 임대차계약이 만료된 후 보증금을 받지 못했을 때 임차인이 단독으로 할 수 있는 등기다. 이 임차권등기를 하게 되면 거주 이전이 가능하고, 기존의 대항요건과 확정일자도 그대로 유지된다.

위의 사건에서 임차권등기(2008년 4월 18일)는 소유가등기(2007년 4월 12일)와 근저당(2007년 5월 4일)보다 후순위로 설정돼 있지만 임차인의 전입, 확정일자가 2006년 5월 26일 이므로 먼저 배당을 받아 갈 수 있다.

또한 임차권등기에서 중요한 효력 중에 하나가 바로 자동배당을 받을 수 있다는 것이다. 이 때 주의해야 할 점은 임차권등기가 경매개시결정 전에 이뤄져야 한다는 것이다.

반면 경매개시결정 이후 임차권등기가 이뤄졌다면 배당요구종기일 전에 배당신청을 해야 배당이 되기 때문에 입찰자들은 선순위임차인의 임차권등기가 있을 경우 경매개시 결정기입등기와 임차권등기일자를 반드시 확인해야 한다.

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