선순위임차인 있을 때는 법정기일 앞서는 세금 있는지 확인해야

선순위임차인 있을 때는 법정기일 앞서는 세금 있는지 확인해야

2011년 08월 12일 (금) 15:02:33 편집국 @

안녕하세요 설춘환입니다. 얼마 전 저에게 경매를 배우신 어느 지인 분께서 공매로 낙찰을 받을 물건을 좀 봐달라고 전화가 왔습니다. 성내동에 나와 있는 빌라였습니다. 여느 물건과 다를 바 없이 공매가 진행되고 있었는데요. 감정평가액이 2억5000만원으로 현재의 최저매각가격은 1억3000만원이라는 것이지요. 시세대비 상당히 저렴한듯한데 특별한 문제가 없다면 이번에 입찰에 참여하겠다는 것이었습니다. 사실 최저매각가격이 시세대비 10-20% 저렴하다면 나름 특별한 문제가 없을 수도 있다고 할 수 있습니다만 시세대비 반값까지 유찰되었다면 필시 무슨 사연이 있는 것이 경험칙상 분명했습니다. 이에 지인 분에게 혹시 등기부등본이나 전입세대 열람하신 것이 있으신지 물었고 그분은 등기부등본상의 하자는 낙찰 후에 모두 말소되고 말소기준권리는 모은행의 2009년 4월 근저당권이라고 언급을 했습니다. 여기까지는 아무런 문제가 없지요. 이후에 전입세대열람을 했더니 소유자 아닌 임차인의 전입신고가 2008년 3월에 돼 있었다는 것입니다. 즉 말소기준권리보다 앞서서 전입신고가 돼 있다는 것입니다. 더불어 그 임차인의 보증금액은 1억3000만원이었다는 것입니다. 여러분 어떤 문제가 1차적으로 있을지 예상이 되지요? 그렇습니다. 바로 선순위임차인 문제입니다. 선순위임차인이 배당요구를 안 하게 되면 낙찰자는 낙찰대금 외에 추가로 보증금을 떠안게 되는 것이지요. 그러나 배당요구를 한다면 그리고 확정일자도 빠르다면 아무런 문제가 없을 수도 있지요. 여기까지가 우리가 흔히 생각하는 수준입니다. 문제는 그다음에 있었습니다. 공매담당 직원분에게 이 사건에 문의하던 도중 이 사건은 낙찰 시 무조건 문제가 된다는 것을 깨달았습니다. 과연 무엇일까요? 바로 선순위임차인보다 빠른 세금이 있다는 것입니다. 등기부등본상에는 언급이 없었습니다만 법정기일이 빠른 세금이 있었는데 그 금액이 무려 1억2000만원에 이른다는 것입니다. 그러면 어떤 문제가 발생할까요? 바로 낙찰자가 선순위임차인의 보증금을 거의 모두 무조건 인수해야 하는 결론에 도달합니다. 만약 이번에 1억5000만원에 누군가가 낙찰을 받았다면 그리고 선순위임차인이 배당요구를 했다면 통상 선순위임차인이 보증금 전액을 배당받고 남는 금액을 다른 채권자에게 배당하면 낙찰자로서는 아무런 부담이 없습니다. 그런데 하필이면 선순위임차인보다 앞서서 배당을 받아야 할 세금이 있다는 것이지요. 그것도 무려 1억2000만원이나.. 위에 사례처럼 누군가가 1억5000만원에 낙찰을 받았다면 이제 세금 1억2000만원을 먼저 배당해주고 나머지 3000만원을 선순위임차인에게 배당하게 됩니다. 그러면 낙찰자는 추가로 임차인이 배당받지 못한 보증금 9000만원을 떠안게 되는 것이지요. 배당요구를 안 했다면 물론 1억3000만원을 떠안아야 하는 결론이 나옵니다. 여러분 선순위임차인이 있을 때에는 법정기일이 선순위임차인보다 빠른 세금이 있는지 꼭 확인해야 하겠습니다.