용인에 사는 40대 직장인입니다. 회사가 분당에서 광화문으로 이사해 경매를 통해 집을 사려고 합니다. 경매물건을 찾아보던 중 마음에 드는 물건을 발견했지만, 선순위 임차인이 있는 물건이라 고민입니다. 다만 선순위임차인이 있는 물건 중 낙찰받아도 되는 물건이 있다고 하는데 어떤 물건인가요?
A.
선순위임차인이란 말소기준권리(저당권, 근저당권, 담보가등기, 압류등기, 가압류등기, 강제경매기입등기) 보다 앞선 날짜에 전입신고와 점유를 한 임차인입니다. 경매 초보자라면 선순위임차인이 있는 물건은 되도록 피하는 게 좋습니다. 경우에 따라 낙찰자가 임차인의 보증금을 물어야 하는 경우도 있기 때문입니다.
선순위임차인은 대부분 자신의 보증금을 전액 돌려받을 수 있지만, 낙찰자가 무조건 선순위임차인의 보증금을 물어줘야 하는 것은 아닙니다.
선순위임차인은 낙찰금액에서 보증금을 전액 돌려받을 수 있다면 낙찰자는 보증금을 물어주지 않아도 됩니다. 다만 낙찰금액으로 보증금 전액을 받지 못하면 낙찰자가 그 부족분을 줘야 합니다.
이 때문에 입찰자는 선순위임차인이 보증금을 전액 회수할 수 있는 물건을 찾아봐야 합니다.
선순위임차인의 배당순위는 ‘확정일자일’을 기준으로 합니다. 즉 ‘확정일자일’이 말소기준권리 일자보다 빠르다면 선순위임차인은 보증금 전액을 가져갈 수 있지만, 말소기준권리 일자보다 늦다면 보증금 전액을 배당받지 못할 수 있습니다.
예를 들어 2008년 3월 10일 임차인이 전입신고와 점유를 했고, 한 달 후인 4월 9일 근저당이 설정됐을 때 임차인이 확정일자를 3월 10일~4월 8일 사이에 받았다면 배당신청을 한 임차인은 먼저 보증금액을 돌려받을 수 있습니다.
/이정민 부동산태인 팀장