모두가 숨고르는 지금이 '베팅 타이밍'

모두가 숨고르는 지금이 '베팅 타이밍' 2009 년 11 월 27 일 금14:00:40 설춘환 태한부동산컨설팅 대표

■ 최근 경매시장 동향 2009년 경매시장도 이제 그 막을 약 1개월 남겨두고 있다. 돌이켜 보면 작년 이맘때쯤 과연 올해 부동산경기와 실물경기 그리고 경매시장이 어떻게 될 것인지 계속 나빠지는 것은 아닌지 걱정을 많이 했었던 기억이 난다. 또한 대다수 전문가들은 2009년도 부동산시장은 잠시 쉬어가는 한해로 생각을 하자고 하면서 올 하반기까지도 부동산경기를 낙관하지 못했었다. 그러나 많은 전문가들의 예측과 달리 올 부동산경기는 요동을 치면서 예상을 완전히 빗나가고 말았다. 작년 중하반기 미국발 금융위기등의 여파로 실제 경매 3대 지표인 낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률이 모두 최저치로 떨어졌다. 실제 작년 11월경 송파구 문정동 건영아파트 32평형은 당시 감정가 6억8천만원에 나온 것이 입찰경쟁률 2:1을 보이면서 감정가 대비 67%인 4억6천여만원에 낙찰이 되었다. 반면 똑 같은 아파트단지의 같은 평형의 아파트의 경매가 얼마전에 있었다. 예고등기라는 무시무시한 권리상의 하자가 있는 것임에도 불구하고 28명의 경쟁률을 뚫고 감정가대비 81%인 5억4천여만원에 낙찰이 되었다. 아마도 예고등기가 없었다면 낙찰가율은 더욱 높아졌을 것이다 이렇듯 경매시장을 비롯한 부동산시장이 순풍에 돛 단듯 올초부터 제2롯데월드건축허가 내지는 한강공공성회복선언 등을 통해 강남3구를 중심으로 가격이 가파르게 상승세를 타기 시작했고 올 7, 8월에 그 정점을 찍기에 이르렀다. 이에 정부는 부동산시장에 대한 안정을 위하여 DTI 규제는 물론 대출금리 등의 인상을 간접적으로 이끌었다. 특히 제2금융권에 대해서도 DTI 규제를 가함으로서 실수요자는 물론이거니와 가수요자들에 대한 운신의 폭을 대폭 제한하였고 경매시장도 여지없이 직격탄을 맞았다. 바로 경매시장에 사람들의 발걸음이 뚝 끊긴 것이다 그러나 모든 시장은 골이 있으면 산이 있고 산이 있으면 언제나 골이 있었다는 것을 명심하자. 특히 경매를 통해 시세보다 저렴하게 매수하여 미래 불확실한 부동산시장에서의 가격에 대한 위험을 방지하는 것이 최근 경매에 대한 접근의 근원이라고 한다면 모두가 잠시 숨고르고 눈치보는 이시점이 경매시장에 들어와서 베팅하는 가장 좋은 상황임을 인식하자. ■ 경매 상식 하나! Q. 주택에서 선순위임차인란 무엇이고 왜 권리분석을 할때 주의하라고 하나? A. 경매에서 가장 중요한 부분중의 하나가 권리분석이다. 그 중에서 주택을 낙찰받을때 가장 많은 부분을 차지하는 권리분석이 바로 선순위임차인이다. 선순위임차인이란 말소기준권리(등기부등본상에 가압류, 압류, 근저당권, 저당권, 담보가등기, 경매개시결정기입등기 중에 가장 먼저 기입된 것 즉 접수번호가 가장 빠른 것이 그 사건의 말소기준권리가 된다)보다 앞서서 대항력(대항력은 임차인이 대항요건인 점유와 전입신고를 한 다음날 0시부터 발생한다)을 갖춘 임차인이다. 선순위임차인이 중요한 것은 그 선순위임차인이 배당요구를 하였거나 하지 않았거나 배당받지 못하는 금액은 모두 낙찰자가 낙찰대금외에 추가로 부담을 해야하기 때문에 중요하다. 즉 감정가 10억원짜리 아파트가 하나 있다고 가정하고, 이 아파트에는 선순위임차인이 보증금 6억원에 살고 있다고 하자. 그런데 이 임차인이 배당요구를 하지 않고 이 아파트는 감정가의 반절인 5억원에 낙찰이 되었다 과연 낙찰자는 정말 싸게 낙찰을 받은 것인가? 정답은 그렇지 않다. 왜냐하면 낙찰대금 5억원 외에 선순위임차인의 보증금 6억원을 부담해야 하기 때문에 실제로는 11억원에 매수한 꼴이 되는 것이다. 경매에 입문하는 초보자들은 이러한 선순위임차인만 잘 알아도 권리분석의 반을 이해했다고 보면 된다.