묻지마 경매낙찰 사라져…

묻지마 경매낙찰 사라져…

2009년 12월 04일 (금) 11:30:19

최근 경매시장을 한마디로 표현하자면 정중동(靜中動)이 아닐까 생각한다. 시장이 잠시 주춤한 가운데 많은 이들이 낙찰의 기회를 호시탐탐 엿보고 있는 상황이라고 할 수 있겠다. 지난날 묻지마식 투자가 기승을 부릴 때에는 입찰경쟁률은 물론이거니와 낙찰가율과 낙찰률도 상당히 높았던 게 사실이다. 거품이 낀 것처럼... 반면 지난번 DTI 규제 이후에는 입찰경쟁률과 낙찰가율은 물론이거니와 올중반 40%대까지 육박했었던 낙찰률이 29%까지 떨어졌다. 즉 경매물건 10건이 경매에 나온 경우 과거에는 4건 정도가 낙찰된 데 반해 최근에는 3건도 채 낙찰이 되지 않았다는 이야기다. 그만큼 시장은 왠지 조용하다. 이 이야기는 다시 되짚어보면 가수요자들, 즉 투기세력들이 상당부분 정부규제에 백기투항을 한 것이라고 볼 수 있겠다. 많은 분들이 부동산을 매수할 때에 일정부분 대출을 많이 받는다. 그러나 이러한 대출이 쉽지 않을 때 오히려 투자를 잠시 멈추고 마는 것이 단순한 사람들의 심리다. 그 여파가 일정기간 지속될 것 같다. 다만 여전히 실수요자들은 준비된 실탄을 가지고 기회를 엿보며 오늘도 입찰에 참여해야 할지 부동산경기가 어떻게 될지 전문가집단을 찾아 헤매고 있는 형국이다. 부동산투자는 타이밍이 중요하다. 그런 점에서 보면 최근 경매시장에 관심을 가지는 것은 너무도 중요한 타이밍이다. 경험칙상 실물경기가 좋고 부동산경기가 좋을 때 경매에서 저가에 매수하기란 하늘에서 별따기 만큼 어렵다. 오히려 좋은 물건도 나오지 않는다. 그러나 역으로 실물경기와 부동산경기가 좋지 않을 때가 좋은 물건도 나오고 저가에 매수할 수 있는 기회가 많이 주어졌었다. 지금처럼 대출규제 내지는 대출이자의 상승이 투기세력을 일정부분 근절시킬 수 있을 것으로 전망이 된다. 그러나 돈의 힘(?)을 가지고 있는자. 즉, 오히려 대출을 받지 않고도 충분한 투자가 가능한 투자자들 입장에서는 오히려 부동산쇼핑을 하기에 딱 좋은 호시절인 것이다. 그 중에서도 최근에 경매투자를 문의하는 많은 분들이 수익형 부동산에 대한 관심이 높아진 것 같다. 많은 분들이 과거 토지를 사놓고 오랜 기간 동안 기다리다가 생전에 호재가 발표되어 수익을 극대화할 수 있으면 좋고 아니면 생후에라도 자손에게 물려주고자 하는 생각을 가졌던 분들이 많았던데 반해 요즘에는 일단 수익이 나오는 물건 즉 근린상가나 오피스텔 등을 매수하고자 하시는 분들이 많아진 것 같다. 그렇게 트렌드가 바뀌게 된 이유는 일단은 살아생전에 경제적인 자유를 누리고자 하는 것이 우선순위이고 자손에게 물려주는 것은 차순위가 되었기 때문이다. 이러한 트렌드는 앞으로도 상당부분 지속될 것으로 보인다. 다만 토지를 선호하는 일부 투자자들은 건물에 대한 가격상승에 대한 메리트보다는 토지에 대한 가격상승에 대한 메리트를 많이 느껴본 분들이 많은 듯 하다. ■ 경매 상식 하나! Q. A가 1/2지분을 그리고 B가 1/2지분을 가지고 있는 땅이 있는데요, 그 중에서 A의 지분이 경매로 나온 사건인데 이럴 경우 타 공유자인 B가 우선해서 매수할 수있다고 하는 공유자우선매수신청권이 있다고 하는데 그 게 무엇인가요? A. 법원경매와 공매에서 공유자의 우선매수신청권을 인정하고 있다. 이는 공유물의 이용과 관리 등에 대해서는 공유자들간에 협의가 있어야 하는 등의 어려움이 있기 때문에 공유지분의 매각에 대해서는 새로운 사람이 공유자가 되는 것 보다는 기존 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주는 데 그 의의가 있다. 타 공유자는 매각기일까지 매수신청에 필요한 입출보증금을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있고, 이 경우 집행법원은 최고가매수신고인이 있다하더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다. 이 때 최고가매수신고인은 차순위지위를 얻을 수 있다. 따라서 공유지분이 경매로 나올 경우 타 공유자가 독점적으로 매수할 수 있는 기회를 가진다고 이해하면 되겠다. 단, 공유물분할판결에 기하여 경매시에는 공유자의 우선매수신청권은 인정하지 않는다.