유치권 해결은 곧 수익이다

유치권 해결은 곧 수익이다

2009년 12월 11일 (금) 10:42:33 설춘환 태한부동산컨설팅 대표 @

경매물건 중에 유치권이 신고된 물건들이 꽤나 된다. 내일모레 낙찰받아야 할 상가에도, 다음주에 낙찰받아야 할 공장에도, 아파트에도... 이렇듯 유치권신고는 많은 경매물건에 신고되어 있으면서 입찰자들을 사실상 쫄(?)게 한다. 경매에서 유치권이라고 하는 것은 ① 그 경매물건에 대한 채권(공사대금채권 등)을 가지고 있으면서, ② 적법하게 그 경매물건을 점유하고 있으면 현재의 소유자 내지는 새로운 양수인(낙찰자 포함)에 대하여 그 공사대금채권 등을 변제(변제라기 보다는 지급받지 못하면이 정확한 표현일듯)받지 못하면 그 경매부동산을 점유하면서 명도를 거절할 수 있는 권리다. 그러면 입찰자입장에서 왜 유치권이 중요한 것일까? 유치권도 역시 선순위임차인과 마찬가지로 낙찰자가 낙찰대금 외에 추가로 유치권에 기한 채권금액을 낙찰자가 추가로 부담해야 하기 때문이다. 즉 10억원짜리 공장이 있다고 가정하자. 그런데 그 공장에는 적법한 유치권자 즉 공사업자가 공사대금 5억원을 건축주로부터 변제받지 못해서 유치권을 주장하면서 점유하고 있다고 하자. 이런 공장이 몇 번의 유찰을 통해 40% 저감된 6억원에 낙찰자가 낙찰을 받았다고 해보자. 이럴 때 낙찰자는 정말 싸게 낙찰받은 것인가? 절대 그렇지 않다. 위와 같은 경우 낙찰자는 낙찰대금 6억원에 유치권 채권금액인 5억원을 추가로 부담해야 하기 때문에 10억원짜리 공장을 11억원에 산 꼴이 되는 것이다. 완전 실패한 것이다. 그러나 실무적으로 유치권이 신고된 채권들을 차후에 보면 가짜(?) 유치권이 많았었고, 가짜가 아니라 하더라도 채권금액을 많이 부풀려서 신고한 케이스가 상당히 많았다는 점에서 보면 오히려 낙찰자는 유치권이 신고된 것을 기회로 저가에 부동산을 매수하고 차후 유치권을 깨뜨림으로써 수익을 극대화할 수 있는 방법이 있어 보인다. 즉 유치권이 있다고 무조건 쫄(?)지 말고 유치권에 대한 부분을 잘 살피고 정확히 분석해서 오히려 그 유치권을 깰수만 있다면 곧바로 수익으로 직결되는 것이다. 법이론과 실무는 다르다. 어느 누구는 본인은 유치권의 박사내지는 경매박사라고 하면서 유치권이 가짜인지 진짜인지를 무조건 가려낼 수 있다고 한다. 필자도 오랫동안 강의와 실전을 통해서 유치권을 접해봤지만 쉬운듯 하면서 어려운 게 바로 유치권이다. 위와 같은 경매도사(?)의 감에 의존하기보다는 직접 현장을 방문해서 유치권자를 만나보면 개략적으로 유치권내용을 그리고 해결방안을 알 수 있을 것이다. 그러나 앞서 언급한 유치권자가 공장 문을 폐쇄하고 출입을 불허한다면 유치권내용을 정확히 파악하기란 상당히 힘든 것이 실무례이다. ■ 경매 상식 하나! Q. 채권자가 채무자에 대하여 1억원짜리 판결을 받아 강제경매를 신청하였다. 문제는 1억원의 채권을 가지고 채무자의 10억원짜리 아파트 2채에 대해 경매를 신청하였다. 채무자의 위 아파트에는 아무런 권리상의 하자가 없다. 아파트 한 채만 경매를 신청해도 되는데... 이럴때 채무자를 구제하는 방법은 무엇이 있나요? A. 위와 같은 경우 채무자는 과잉경매를 원인으로 한 매각부동산지정신청을 할 수 있다. 즉 아파트 한 채만 매각을 해도 채권자가 변제를 받는데 하등의 문제가 없다면 굳이 채무자 소유의 아파트 두 채를 모두 매각하지 않고 그 중에서 채무자가 지정하는 아파트 한 채에 대해서만 매각을 해줄 것을 신청할 수 있다. 이런 경우 법원은 아파트 두 채에 대해서는 경매개시결정기입등기를 모두 마치고, 매각은 채무자가 지정하는 아파트 한 채에 대해서만 매각을 실시하게 된다. 이러한 부분은 어찌되었건 법원이 알아서 해주는 것은 아니고 채무자의 신청에 의해서만 이루어진다는 점을 이해하고 적극적인 구제방법을 강구할 것을 권하고 싶다.