경매시장 틈새를 공략하라 -공유지분 낙찰

경매시장 틈새를 공략하라 -공유지분 낙찰

2010년 03월 26일 (금) 10:06:37 편집국 @

요즘 경매시장에 대하여 많은 분들이 소액으로 큰 수익을 올리려면 어떻게 해야하는지를 많이 질문하곤 한다. 그럴 때마다 특수물건 즉 유치권이나 법정지상권등의 문제가 있어보이는 물건들의 권리분석을 잘 해서 해결할 수 있다면 수익을 극대화할 수 있을 것이라고 대답하곤 했다. 최근에는 건물 내지는 토지에 대한 지분의 물건이 가끔씩 경매시장에 나오곤 한다. 지분이라고 하는 것은 공유지분을 의미한다. 통상 대부분의 부동산들이 소유자가 일인인 단독소유가 많은데 일부 부동산은 상속을 받았거나 또는 최초에 매수할 때 공동으로 투자하면서 각각의 지분을 가지고 있는 경우도 있다. 가령 토지가 있는데 할아버지께서 돌아가시면서 상속을 받아서 아버지가 1/3, 작은아버지가 1/3, 고모가 1/3의 지분을 갖게 되는데 바로 이것이 공유라고 하는 것이고 아버지는 1/3의 공유지분을 가지고 있는 것이다. 지분이 경매로 나왔다는 것은 위와 같은 경우 아버지나 또는 다른 지분권자(작은아버지, 고모)의 채권자가 그 지분권자에 대해 판결문등 집행권원을 가지고 있어서 경매(강제경매)를 진행하거나, 또는 최초에 그 지분을 담보로 은행에서 돈을 빌리고 근저당권을 설정했는데 이후 변제기에 변제를 하지 못해 채권자인 은행이 그 근저당권에 기해 경매(임의경매)를 진행한 것이다. 먼저 지분이 경매로 나왔을 경우 단점은 목적물이 건물이건 토지이건 정확히 나의 소유부분이 불분명하다는 것과 또한 일정한 지분이 되지 않으면 내 마음대로 세를 주거나 사용하기에도 어렵다는 것이다. 더불어서 낙찰후에 대출을 받는 부분도 상당히 까다롭거나 또는 아예 대출이 안되는 경우도 있다. 또한 공유지분에 대해서는 다른 공유자에게 우선매수신청권이 있기 때문에 설사 물건이 괜찮아서 내가 낙찰받고 싶다하더라도 타 공유자가 가격을 무시하고 우선매수를 신청한다면 매수할 수 없다는 단점이 있다. 그러나 가끔 이러한 공유지분의 중요성이 있음에도 불구하고 타공유자가 경제적으로 여유롭지 못하던지 아니면 관심이 없어서 공유자우선매수신청을 하지 않는 경우도 종종 있다. 반면에 공유지분에 대한 장점은 통상 시세보다 굉장히 저렴하게 매수할 수 있다는 것이다. 특별한 케이스가 아니라면 통상적으로 공유자지분에 대한 낙찰가율은 체 70%가 되지 않는다 어떠한 물건은 30%선에서 낙찰된 사례도 있다. 이 이야기는 10억원짜리 토지를 7억원 또는 3억원에 낙찰이 되었었다는 이야기이다. 공유지분에 대한 경매낙찰이 단점도 많지만 그 단점을 상쇄하도라도 시세보다 저렴하게 매수할 수 있다는 가장 크고 돋보이는 장점이 있기에 우리 독자여러분들에게 공유지분에 대한 투자를 권하고 싶다. 다만 주의할 것은 공유지분을 매수한 후에 앞서 이야기한 바대로 지분권자 단독으로 세를 주거나 또는 사용하는데 많은 제한이 따른다는 점, 그리고 본인 소유부분을 정확히 알지 못한다는 점을 이해하면서 그러나 타 공유자와 협의가 되지 않는다면 낙찰자는 다른 공유자를 상대로 공유물분할청구소송을 제기할 수 있고, 만약 물건자체가 분할하기 어렵다면(특히 건물이 있는 경우) 공유물의 전체를 경매시키고 그 매득금에서 각 지분만큼 배당을 받게 한다. 다만 물건의 분석상 위치라든지 차후에 미래가치가 높고 현재가치도 좋은 곳 내지는 좋은 물건이라고 한다면 낙찰후에 타공유자에게 본인이 낙찰받은 가격보다 비싸게 매각할 수도 있고 아니면 타 공유자의 지분을 매수해서 수익을 극대화 시킬수도 있을 것이다. 또한 소액으로도 투자가 가능한 장점도 있다. 공유지분에 대한 투자시 중요한 포인트는 바로 현재가치 내지는 최소한 미래가치가 있어야만 차후 매각 내지는 소송에서 낙찰자가 주도권을 잡을 수 있을 것이다. 앞으로 공유지분에 대한 투자를 적극 고민해보기 바란다.