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이명박 정부 출범이후 경매시장도 상당한 변화가 있었다. 특히, MB정부 출범이후 많은 투자자들이 다세대와 다가구주택에 대한 사냥을 많이 한 듯 하다. 그러한 부분은 지표상으로 낙찰가율과 입찰경쟁률의 상승으로 나타났다.
최근 2010년 최고의 재테크수단으로 꼽히는 경매에 관한 열기가 고조되고 있는 가운데 경매절차에서 가장 힘든 부분 중의 하나인 인도명령을 통한 강제집행에 대해 알아보기로 한다.
첫번째로 오늘은 인도명령에 대한 개념과 결정까지만을 언급하기로 한다. 특히 경매를 업으로하다보면 이러한 강제집행에 대한 문의가 상당히 많다는 점도 알려둔다.
경매의 가장 큰 장점 중의 하나는 시세보다 저렴하게 매수할 수 있다는 것이다. 그럼 시세보다 저렴하게 매수할 수 있는 이유는 뭘까?
가장 큰 원인은 뭐니뭐니해도 낙찰받고 점유를 이전받는 어려움. 즉, 인도명령 등을 통한 강제집행에 대한 어려움이 있기 때문이다.
그럼 그러한 점유이전 내지는 강제집행 어떻게 해야할까?
일단 가급적이면 임차인 내지는 점유자와 협의를 통해서 해결하는 것이 가장 바람직하겠다.
이사비는 또 얼마를 주어야 하는지, 원칙적으로 낙찰자가 이사비를 지급할 이유는 없다. 다만 강제집행비용을 기준으로 이사비책정을 하는 사례가 많다. 어차피 비용 들어가고 시간끌고 하는 것 보다는 그 방편이 훨씬 유리하기 때문이다.
그러나 막상 점유자나 임차인 또는 소유자는 낙찰자가 무슨 봉(?)인듯 상상할 수 없는 금액을 이사비로 내놓으라고 하고 그렇지 않으면 배째라한다.
이런식이면 어쩔수 없이 강제집행을 해야 하는데 강제집행을 하기 위한 권원을 얻는 것이 바로 인도명령결정 내지는 명도소송 판결을 얻는 것이다. 간단한 코멘트 하나, 인도명령은 명도소송에 비해 시간과 비용이 단기간이고 저렴하다는 것이다.
인도명령은 낙찰자가 신청을 하는 것임에 두말할 나위 없고 중요한 것은 누가 상대방이 되는 것이냐다.
먼저 인도명령은 누구를 상대로 하는 것인가?
인도명령의 상대방은 채무자와 소유자 그리고 개시결정기입등기 이후의 점유자 등 매수인(낙찰자)에게 대항할 수 없는 모든 점유자다
그럼 역으로 인도명령의 대상이 안되는 사람은 누구인가?
바로 선순위임차인과 적법한 유치권자, 선순위임차인이면서 배당요구를 하지 않은 자. 이러한 자들에 대해서는 시간과 비용이 인도명령보다 많이 들어가는 명도소송을 제기하여야 한다. 물론 선순위임차인 중에서 배당을 모두 받은 임차인 내지는 유치권자 중 가장(거짓된) 유치권자는 모두 인도명령의 상대방이 된다.
더불어 인도명령은 매수인이 잔대금을 완납한 날로부터 6개월 이내에 잔대금완납증명서를 첨부하여 해당 집행법원에 인도명령을 신청할 수가 있다. 다만 6월이 경과되면 인도명령의 대상이 되었던 자들도 모두 건물명도소송을 제기하여야 한다는 점도 유념하자. 이러한 인도명령의 결정은 통상 1주일이내에 내려지고 다만 재판부가 다소 판단할 사항이 있는 자들에 대해서는 심문기일을 열고 결정을 내리는 경우도 있다.
다음 호에는 인도명령결정을 얻어 집행관 사무실에 강제집행을 신청하는 절차에 대해서 자세히 알아보기로 한다.
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