형식적인 최선순위 근저당권은 말소기준 안돼

형식적인 최선순위 근저당권은 말소기준 안돼

2010년 10월 01일 (금) 09:27:07 편집국 @

어느덧 10월입니다. 우리 한국주택신문 독자여러분 더욱 건승하시길 기원합니다. 우리는 흔히 성공사례를 보면서 성공을 꿈꾸기도 합니다. 더불어 실패사례를 보면서 성공을 위해 그 실패를 피해가려고 노력합니다. 많은 간접경험을 통해 성공의 지름길로 나아가시길 바랍니다. 오늘 이시간에는 형식적인 근저당권이 말소기준권리로 되어 있을때 후순위임차인이 선순위임차인으로 부활하여 낙찰자에게 문제가 생기는 경우를 보겠습니다. 근저당권이나 저당권등이 소멸하는 시기는 원칙적으로 담보된 채권이 변제됨으로 소멸하게 되면 근저당권이나 저당권은 형식적인 등기의 말소여부와 관계없이 당연히 소멸되므로 근저당권 등이 최선순위로 등기되어 있을지라도 이때에는 말소기준권리가 되지 못합니다. 따라서 최선순위 근저당권 이후 임차인(후순위임차인이라고 하고, 입찰시 통상 고려의 대상이 되지 않는 임차인입니다)이 존재하면 차후 대위변제가능성의 여부 및 확인은 물론 후순위의 다른 권리자에 의해 경매가 실행된 경우에는 채권계산서의 제출 여부 등 진정한 권리관계가 존재하는 가의 여부를 확인하여야 합니다. 필자의 지인이 2009년도 3월경에 하남에 있는 다가구주택을 4억원(감정가 5억원)에 낙찰받아 잔대금을 낸 상황에서 말소기준권리로 알았던 최선순위 근저당권자가 채권계산서를 제출하면서 채권이 ‘0원’이라고 낸 상황을 확인했고, 이후에 배당요구를 하지 않았던 후순위임차인이 선순위임차인으로 부활하게 되어 그의 보증금 1억2000만원을 인수하게 되느냐 마느냐 상당히 당황해했던 기억이 납니다. 물론 그 임차인에 대해서는 가장(거짓) 임차인임을 입증하여 큰 문제가 되지 않았습니다만 실제로 진정한 임차인이었다면 경매로 일반매매보다 더욱 비싸게 된 꼴(?)이 되겠지요. 더불어 거짓임차인임을 입증하기 위해 많은 시간과 일정한 변호사 비용이 소요되었습니다. 사실상 최선순위근저당권자가 경매를 신청했다면 이러한 논란은 생기지 않았을 것입니다. 문제는 후순위저당권자가 경매를 신청했고, 최선순위근저당권자가 채권이 없음을 추후에 신고하여 후순위임차인이 선순위임차인으로 부활하여 낙찰자에게 문제가 생긴것입니다(대위변제의 형태와 비슷하죠). 사실 이러한 내용은 매각물건명세서상에 언급이 되면 좋겠지만 이는 낙찰후에 이루어진 채권계산서 제출이라 매각물건명세서상에도 언급되지 않았습니다. 우리 독자여러분들께서도 혹시 후순위근저당권 등이 경매를 신청할 경우(물론 그 이후에 임차인 내지는 가처분 가등기 등이 있을 경우) 선순위근저당권 등에 대한 채권신고 내역을 꼼꼼히 체크하는 것을 습관화 하였으면 합니다. 입찰시 체크해야 할 것이 너무 많죠? 여러분 오늘도 파이팅입니다. [경매 Q&A ] 상가를 낙찰받을려고 하는데 사업자등록을 열람하여 선순위임차인이 있는지 확인하고자 합니다. 어떻게 해야하나요? 주택과 상가를 낙찰받을때 선순위임차인 존재 여부 및 인수 여부가 상당히 중요한 권리분석의 내용입니다. 특히 주택과 같은 경우에 경매가 진행중인 사실을 소명하면 관할동사무소에서 전입세대열람이 가능합니다. 주민등록법 등의 근거법률이 있습니다. 반면 아직 상가인 경우에는 근거 법률이 없어 사업자등록열람이 불가합니다. 바로 이러한 부분은 법률적 개정이 필요한 부분이라고 생각합니다. 또는 집행관이 현황조사시에 관할세무서에 들러 실질적인 사업자등록열람을 해서 매각물건명세서상에 기재를 해주면 많은 입찰자들이 혜택을 볼 수 있을 것입니다.