채권상계 신청하더라도 잔금준비 해둬야

채권상계 신청하더라도 잔금준비 해둬야

2010년 10월 15일 (금) 09:25:28 편집국 @

어느덧 10월의 중순입니다. 한국주택신문 독자여러분의 건강과 건승을 기원합니다. 얼마전 문제가 되었던 사건에 대해 언급하고자 합니다. 사실관계인 즉 10억원대 아파트에 살고 있었던 임차인이 당시 거주하고 있던 아파트가 경매로 나오자 관심을 가지기 시작했는데요. 이 아파트의 최저 매각가격이 2번 유찰되어서 6억4천만원이 되자 임차인 본인이 직접 낙찰을 받고자 하였던 건입니다. 문제는 그 아파트에 1순위로 2007. 3. 4. 채권최고액 5억원의 A 근저당권과 2순위로 2009. 2. 3. 채권최고액 3억원의 B 근저당권이 설정되어 있었습니다. 다만 이건 아파트에 입찰하고자 하는 임차인은 2009. 2. 1. 보증금 3억원으로 점유와 전입신고, 그리고 확정일자를 받아 배당요구를 하였습니다. 배당순위를 보면 1순위는 A 근저당권자, 2순위는 임차인, 3순위는 B 근저당권자가 되는 것입니다. 이에 임차인은 7억5000만원에 낙찰을 받고자 했고, 그럴경우 본인이 당연히 3억원 배당받을 것을 전제로 하여 나머지 잔금 4억5000만원만 준비하면 된다고 판단해 그정도의 금액만을 준비하여 두었습니다. 우리가 흔히 이런것을 상계라고 합니다. 본인이 받을 채권을 전제로 상계해 어차피 배당받을 금액을 뺀 나머지 금액만을 납부하자는 것이지요. 임차인은 매각기일 최고가 매수신고인이 되었고, 매각기일에 법원에 상계신청(상계신청은 반드시 매각기일로부터 매각결정기일까지에 해야만합니다)을 했습니다. 이에 법원은 상계신청을 받아들여 잔대금납부기일과 배당기일을 같이 열었습니다. 문제는 이 배당기일날 생기게 된것입니다. 아무런 문제가 없을 것으로 전제하여 배당기일에 참여했던 임차인은 B 근저당권자가 임차인의 배당에 대해 이의가 있다는 말을 듣고 깜짝 놀라게 되었습니다. 가짜 임차인이라는 B 근저당권자의 말에 대해 자신은 가짜가 아닌 진정한 임차인이라고 주장하였는데도 불구하고 B 근저당권자는 자신의 의지를 굽히지 않았습니다. 이에 배당기일을 주재하신 사법보좌관은 끝까지 배당이의가 된다면 임차인에게 잔대금납부기한을 통지할터이니 일단 잔대금을 모두 납부하고 배당받을 금액은 B 근저당권자와의 배당이의 소송에서 이기면 배당금을 수령할 수 있다는 이야기를 듣게 됩니다. 이에 임차인은 사법보좌관에게 하소연했지만 사법보좌관은 실체적 사실관계의 파악을 할 수 없기 때문에 배당이의 소송에서 잘 다투어 승소하라고만 할 뿐이었습니다. 결국 임차인은 주위 도움을 받아 나머지 잔대금을 납부할 수 있게 되어 문제가 없었습니다만 만약 주위 도움이 없어 잔대금 전액을 준비하지 못했다면 대금미납으로 다시 재경매에 부쳐지게 되고 임차인은 보증금을 날리게 되는 상황이 될수도 있었다는데 상계신청의 함정이 있을 수 있습니다. 이러한 사정을 사전에 잘 알고, 상계신청을 하더라도 최악의 경우에는 잔대금 전액을 마련할 수 있는 조치를 취해야 합니다. [경매 Q&A ] 배당기일이 내일인데 오늘 법원경매계에 방문해서 가배당표를 봤는데 가짜 임차인으로 보이는 자에게 일부 배당이 되는 것으로 나타났습니다. 그에 따라 제가 3000만원정도를 배당받지 못하게 되어 배당에 대한 이의가 있는데 어떻게 해야하나요? 먼저 배당표를 보셔서 사전에 점검하신점 잘 하셨습니다. 배당에 대해 이의가 있으시다면 내일 배당기일날 반드시 법원에 출석하셔야 합니다. 더불어 임차인에 대한 배당에 대한 이의를 제기하시고(구두도 하게 됩니다), 반드시 그로부터 7일 이내에 배당이의소송을 제기하신 다음에 그 소 제기증명원을 해당 경매계에 제출하셔야 합니다. 그러면 법원은 배당금에 대해 집행공탁을 해놓고 차후에 배당이의소송에서 승소한 자에게 배당금을 지급하게 됩니다.