[스크랩] 단독ㆍ다가구주택 경매, 토지등기부 확인 안 하면 ‘쪽박`

단독ㆍ다가구주택 경매, 토지등기부 확인 안 하면 ‘쪽박'

 

공동주택의 경우 토지와 건물이 일체로 거래되도록 돼 있어 하나의 등기부만 존재하는 것과 달리 단독이나 다가구주택의 경우 토지등기부와 건물등기부가 따로 존재한다. 즉 하나의 주택을 토지 따로 건물 따로 본다는 얘기다.

 

하지만 우리는 물건을 볼 때 습관적으로 건물등기부 등본만 보고 저당권 등과 같은 제한 물권이없으면 안전한 물건이라 생각한다. 단독주택 등과 같이 토지등기부가 따로 존재하는 물건은 토지에 제한물권 등이 있을 수도 있는데 말이다.

 

예를들어 시가가 2억원인(토지 1억원, 건물 1억원) 단독주택이 있다고 하자. 건물권리관계는 깨끗하지만 토지에 1억원의 근저당이 설정돼 있을 때 건물등기부만 보고 1억원에 임대차계약을 맺는다면 이 임차인의 보증금은 안전할 수 있을까?

 

이 물건의 건물과 토지가 일괄적으로 입찰에 부쳐져 시세의 80%선인 1억 6,000만원에 낙찰되게 되면 토지저당권자는 8,000만원을 먼저 배당 받아가고 남는 8,000만원만 임차인의 몫으로 돌아가게 된다. 즉 아무리 대항력+확정일자까지 갖추고, 전세권설정등기까지 완벽하게 하더라도 임차인은 보증금을 전액 돌려 받을 수 없다.

 

그렇다면 이렇게 토지와 건물에 각각 근저당이 설정돼 있고, 임차인까지 있는 단독주택이 경매에 나왔다면 입찰자는 어떤 점을 주의해야 할까?

 

일반적으로 경매참여자들은 말소기준권리를 찾아내 임차인 보증금 인수여부를 따져볼 것이다. 그런데 경매물건의 권리관계가 “1순위 토지근저당, 2순위 임차인, 3순위 건물근저당”이라고 한다면 임차인의 보증금 인수여부는 어떻게 따져야 할 것인가가 문제다. 

 

건물근저당을 기준으로 하면 임차관계는 매각되더라도 말소되지 않아 낙찰자가 인수해야 하고, 반대로 토지근저당을 기준으로 하면 모든 권리는 전부 말소돼 낙찰자가 인수하는 권리는 없게 된다. 이처럼 최초 저당권 일자를 어디로 기준을 두느냐에 따라 권리관계가 달라지게 된다.

 

이 같은 경우 토지부분 권리분석과 건물부분 권리분석을 따로 해야 한다. 이는 토지근저당권자는 토지의 낙찰대금에서 배당을 받아가게 되고, 건물근저당권자는 건물의 낙찰대금에서 배당 받아가기 때문이다. 또 임차인은 토지를 목적으로 임대차관계를 맺은 것이 아니라 건물을 사용수익 할 목적으로 임차대관계를 맺었기 때문에 임차인 보증금 인수여부는 건물을 기준으로 권리관계를 따져야 한다.

 

따라서 위와 같이 1순위 토지근저당, 2순위 임차인, 3순위 건물근저당의 경우 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하게 된다.

 

단독주택이나 다세대주택처럼 토지등기부가 따론 존재하는 물건의 경우 토지등기부도 반드시 챙겨보는 습관이 중요하다.

 

다음은 대지에 저당권이 설정된 이후 건물이 신축된 경우 임차인의 지위에 대한 참고 판례다.

 

 

출처 : "내 영혼의 작은 쉼터"

글쓴이 : 愛秀 원글보기

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