[스크랩] 재개발구역 경매, ‘이것’만은 알고 입찰하자”

  재개발구역 경매, ‘이것’만은 알고 입찰하자”

 

재개발구역 내의 경매물건을 낙찰 받는 가장 큰 이유를 꼽으라면 바로 새집에 들어갈 수 있는 권리인 ‘입주자격’을 얻을 수 있기 때문일 것이다. 이러한 메리트가 없다면 굳이 낡고 주거환경도 좋지 않은 곳을 투자처로 택할 이유가 없을 것이다. 하지만 재개발구역 물건을 낙찰 받았다고 해서 무조건 입주가격이 주어지는게 아니다. 이러한 입주자격은 각 시도별 도시 및 주거환경정비 조례를 통해 규제 하고 있어 이러한 점을 꼼꼼히 확인한 후 입찰에 응해야 피해를 보지 않을 수 있다. 

 

그렇다면 서울지역에선 어떠한 경우에 입주자격이 주어지는지 서울시 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 조례를 통해 확인해 보자.

 

현재 서울시 도정법 조례에서는 입주자격을 다음과 같이 정하고 있다.

 

1) 토지와 주택을 동시에 낙찰 받을 경우

재개발 구역에 토지와 주택을 동시에 낙찰 받았다면 주택면적에 상관없이 아파트 분양자격이 주어진다. 단, 창고 등 사실상 주거용이 아닌 건축물과 토지를 소유하고 있을 경우에는 토지의 규모를 고려해 분양자격이 결정된다. 업무용으로 등재된 오피스텔이라고 해도 난방시설을 갖추는 등 실제 주거용으로 사용했다면 주거용으로 인정받을 수 있다.

 

2) 토지만 낙찰 받을 경우

토지만 낙찰 받은 경우에는 면적에 따라 분양자격 유무가 결정된다. 주거지역에서 토지면적이 90㎡(상업지역 150㎡이상) 이상일 경우 분양자격이 주어진다. 만약 낙찰자가 재개발구역 내 다른 토지를 소유하고 있다면 낙찰받은 토지와 기존 보유토지의 면적합이 90㎡이상만 되면 된다.

 

낙찰 받은 토지의 면적이 30㎡이상~90㎡미만일 경우라면 조건을 따져봐야 한다. 지난 2010년 7월 16일부터 개정 시행된 서울시 도정법조례에서는 이 조례 시행일 이후 기본계획이 수립된 재개발구역 내에서 면적 30㎡이상~90㎡미만인 토지를 소유할 경우 입주자격이 주어지지 않는고 명시하고 있다.

 

하지만 2010년 7월 16일 이전에 이미 기본계획이 수립된 재개발구역의 토지면적이 30㎡이상~90㎡미만일 경우에는 무주택자에 한해 분양자격이 주어진다. 이때의 면적계산은 단일필지를 기준으로 해야 한다. 즉 재개발구역 내 여러 필지를 합해서 계산할 수 없다.

무주택 기준은 재개발 사업시행인가 고시일부터 공사완료 신청일까지 분양신청자를 포함한 세대원 전원이 무주택자여야 하고 무주택기간도 사업시행인가일부터 공사완료 공고일까지 유지해야 한다.

 

토지 면적이 30㎡이하인 경우에는 분양자격이 주어지지 않고, 현금으로 청산된다.

 

만약 도로를 낙찰 받을 경우에는 면적이 90㎡이상이어야 분양자격이 주어진다. 재개발구역에서 도로를 낙찰받을 때에는 ‘사실상 사도’를 낙찰 받는 것이 나중에 감정가를 높게 받을 수 있다. 법률상 도로에는 여러가지가 있지만 재개발투자에 있어서는 ‘사실상 사도’와 ‘사도법상 사도’를 구분하면 된다. 사실상 사도는 소유자가 자기 토지의 이익 증진을 위해 임의적으로 개설한 도로로인데 반해 사도법상 사도는 도시계획상 사도개설 허가를 받아 개설된 도로다. 사도법상 사도는 토지이용계획확인원에 ‘사도’라는 표시가 있다.

 

<재개발구역 내 도로를 낙찰 받을 때에는 면적이 90㎡이상인 '사실상 사도'를 낙찰받는게 좋다>

 

 

3) 건물만 낙찰받은 경우

이것은 국공유지 주택과 같이 지상권이 있는 것으로 보아 분양자격이 주어진다. 하지만 감정평가시 평가액이 적어 소형 아파트를 배정받거나 현금청산 될 가능성이 있다.

 

4) 다가구와 다세대주택을 소유한자

다세대주택은 공동주택 규정에 의해 각 세대별로 구분등기가 돼 소유권이 나뉘어 있기 때문에 각 세대별로 분양자격을 받을 수 있다. 하지만 다가구주택은 임대수익을 목적으로 여러 세대가 함께 살고 있으나 소유권은 한 사람이 갖고 있어 분양자격은 전 세대를 통틀어 하나밖에 주어지지 않는다.

 

여기서 중요한 것은 다가구주택을 대세대주택으로로 전환 즉, 지분쪼개기를 한 경우이다. 이때에는 개정된 조례에 따라 ‘권리산정기준일’에 전후에 따라 판단해야 한다.

권리산정기준일 이 후에 지분쪼개기를 했다면 하나의 분양자격이, 그 이전에 했다면 각 호수마다 분양자격을 준다. 여기서 권리산정기준일이란 정비사업으로 고시가 있는 날 또는 시장이 투지억제를 위해 기본계획수립 후 정비구역지정, 고시전에 따로 정하는 날이다.

 

만약 2010년 7월 16일 이전에 기본계획이 수립된 재개발구역의 다세대주택을 낙찰 받아 지분쪼개기를 했을 경우에는 소울시 도정법 조례가 개정된 2003년 12월 30일을 기준으로 판단해야 한다. 2003년 12월 30일 이전에 지분쪼개기를 했고, 그 쪼갠 대지면적이 60㎡ 이하면 전용 60㎡이하의 아파트나 임대아파트를, 쪼갠대지면적이 60㎡를 초과할 경우에는 감정가액에 따라 면적배정을 받을 수 있다. 그리고 2003년 12월 30일 이후 지분쪼개기를 할 경우에는 하나의 분양자격이 주어진다.

지분쪼개기 여부는 건축물대장을 통해 확인 가능하다.

 

또한 재개발구역에서의 입주자격이나 평형배정 등의 세부사항은 조합의 정관에 의해 정해지기 때문에 각 시도별 도정법 조례 뿐아니라 해당 재개발구역의 조합을 방문에 관련 사항도 꼼꼼히 확인하는 것도 잊어선 안 된다.

출처 : "내 영혼의 작은 쉼터"

글쓴이 : 愛秀 원글보기

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