[스크랩] 토지 양도시 세금 문제 이것만은 확인하자!

 

토지 양도시 세금 문제 이것만은 확인하자!

 

양도소득세 실가 과세제도가 정착되면서 납세자에게 과중한 세부담으로 다가오고 있다. 특히 토지의 양도로 인한 양도소득세 부담은 더욱 커졌다고 할 수 있다. 과거 기준시가 과세제도 하에서 작성한 검인계약서와 실제 계약서와의 차이로 인한 부담이 고스란히 현재 토지를 양도하는 납세자에게 남기 때문이다.

 

그리고 많이 완화되었지만 여전히 법령에 남아 있는 비사업용토지에 대한 중과제도도 세 부담 측면에서 토지를 보유하고 있는 납세자에게 부담이 아닐 수 없다. 따라서 이번 시간에는 토지를 보유하고 있는 납세자가 양도 전에 검토하여야 하는 몇 가지 포인트를 정리하고 다소나마 절세할 수 있는 방안을 찾아보고자 한다.

 

1. 실제 취득가액과 검인계약서 취득가액이 다른 경우

토지 관련 양도소득세 문의 중 가장 큰 비중을 차지하는 부분이 바로 과거에 실지거래가액과 당시 취득시 작성한 검인계약서 가액의 차이로 인한 세부담 문제이다. 토지를 보유한 납세자에게는 억울한 일이 아닐 수 없다. 당시에는 기준시가로 과세하던 시절이라 관행적으로 계약서를 낮게 작성하였는데 지금에 와서 실지거래가액으로 신고하라 하니 다시 과거로 돌아가서 계약서를 재작성할 수도 없고 막막할 따름이다.

결론적으로 말하면 당시 실지취득가액을 밝힐 수만 있다면 실지취득가액으로 세금 신고를 할 수 있다. 물론 금융자료, 실지 계약서, 상대방의 거래사실확인 등의 객관적인 자료를 제시하여야 한다.

 

그럼 객관적인 자료를 제시할 수 없는 상황이라면 적어도 검인계약서 금액이 실지거래가액과는 차이가 크다는 점을 부각시키도록 하자. 그럼 취득가액이 불분명한 경우로 봐서 환산가액 취득가액을 산정하는 경우도 있을 수 있다. 다만, 이 경우는 환산가액이 납세자에게 유리한 경우에 취할 수 있는 방법이지만 말이다.

여기서 의문점이 하나 남는다. 취득 당시 실지 계약서를 세무서에 제출하면 전 양도자의 세금이 추징되지 않을까 하는 의문이 남는다. 내 코가 석자인데 남 걱정하나 하겠지만 당연히 고민이 되는 사안이다. 그러나 당시 전 양도자가 기준시가로 세금 신고를 한 경우라면 걱정하지 않아도 된다. 기준시가 세금 신고가 합법적인 것이라 실지거래가액이 얼마인지는 당시 세금 계산에는 영향을 주지 못할 테니까.

 

2. 비사업용토지에 대한 중과제도
2012년부터 적용되는 세제개편(안)을 보신분들은 아시겠지만 다주택자에 대한 중과제도는 사실상 없어진다고 보면 된다. 다주택자에 대해서는 중과세율도 적용하지 않을 뿐 아니라 장기보유특별공제도 최대 30%까지는 적용되기 때문이다.

그런데 토지로 오면 얘기가 달라진다. 현재 비사업용토지의 경우 2012년까지 중과세율은 적용되지 않고, 2007년 부터 장기보유특별공제도 적용되고 있지 않다. 장기보유특별공제는 경우에 따라서는 보유기간 별로 양도차익의 연 3%씩 양도차익의 최대 30%까지 공제가 가능한 제도이다. 보유기간이 긴 토지일수록 취득당시보다 양도당시 시세가 많이 오른 토지일수록 장기보유특별공제로 인한 세금 차이는 클 수밖에 없다.

그리고 비사업용토지에 대한 과세를 피하기 위해서는 적어도 양도시점으로부터 2년 이전부터 준비하여야 한다. 잔금일을 오늘 내일하는 상황에서는 아무리 방법을 찾으려고 해도 찾기가 힘든 게 사실이다.

3. 감면 규정
몇 종류 되지는 않지만 토지 양도차익에 대한 감면 규정을 놓치지 말아야 한다. 대표적으로 공익 목적으로 수용되는 경우 적용되는 감면, 농지 대토로 인한 감면, 8년 자경 농지 감면, 개발제한구역내 토지 양도시 감면제도를 잘 활용하여야 한다.

출처 : "내 영혼의 작은 쉼터"

글쓴이 : 愛秀 원글보기

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