[스크랩] 낙찰 확률을 두 배 높이는 입찰 전략

 

○   경매이야기

 낙찰 확률을 두 배 높이는 입찰 전략

 

 

부동산 거래가 줄고 금융규제가 강화되는 시점에는 경매 낙찰가율이 떨어지고 입찰경쟁률이 약화되면, 초보자로서는 상대적으로 낙찰받기 쉬워지는 것이 경매시장이다.

그러나 이런 기회에도 불구하고 낙찰의 기쁨을 안기에 2% 부족한 초보자들이 의외로 많다. 이런 분들은 “남들은 잘만 낙찰되는 데 내가 입찰하면 경쟁자가 수 십 명씩 줄을 선다”며 푸념을 늘어놓는다. 낙찰가율이 오르지 않는 종목인데도 불구하고 입찰만 하면 최고 입찰 경쟁률을 보여 5번 이상 입찰해도 만년 꼴등(?)이기 일쑤다.

물론 낙찰은 실력과 운이 함께 작용하지만 나름대로 낙찰의 확률을 높이는 전략을 짜두는 게 바람직하다. 그럼 어떻게 하면 낙찰 확률을 높일 수 있는지 함께 살펴보자.

 

1. 유찰 횟수보다 수익이 우선이다.

경매시장이 위축되면 시세차익을 높일 수 있는 2회 이상 유찰물건에 대한 관심도 높아진다. 하지만 2회 유찰 물건의 경우 최대 30~40% 값싸게 낙찰 받으려는 응찰자들의 기대감으로 경쟁은 더욱 치열해진다. 때문에 낙찰금액은 오히려 고가 낙찰되는 경우가 많다.

따라서 낙찰가율 90%를 넘는 경매 과열기 때는 1회 유찰 물건을 철저하게 분석해 입찰하는 것이 낫고 70~80%선에 낙찰되는 침체기에는 2회 유찰 후 입찰해야 낙찰 확률을 높일 수 있는 입찰 전략이다.

 

2. 감정가와 시세 차이를 이용하라.

감정가를 이용해 남보다 먼저 낙찰 받는 시간차 공격도 괜찮다. 3~4회 유찰되기를 기다리기보다는 감정가가 시세를 반영하지 못해 턱없이 저평가된 물건을 값싸게 낙찰 받는 방법을 이용하면 낙찰확률을 두 배 높일 수 있다. 특히 개발지 첫 입찰 물건 중 감정가가 아주 싸게 나오는 물건을 고르면 치열한 경쟁을 피할 수 있다. 장기 호재지역의 경우 감정가가 미처 개발바람을 타지 못해 저평가되기 일쑤여서 ‘진주′ 물건을 찾는 게 어렵지 않다.

 

경매 사건번호를 잘 살펴도 남보다 한발 앞서 저가 낙찰 기회를 잡을 수 있다. 통상 경매 물건의 사건번호 앞 번호는 경매에 부쳐진 연도를 나타낸다. 시세보다 낮게 잡힌 감정가를 이용해 남보다 한발 앞서 입찰에 참여하면 치열한 입찰 경쟁을 뚫지 않고 수월하게 낙찰 받을 수 있다.

 

주변 시세보다 턱없이 저평가돼 경매에 부쳐진 물건은 감정가가 10%에서 많게는 30% 이상 낮게 나오기도 한다. 이 때 첫 경매에서 바로 입찰해야 ‘시간차 공격’으로 값싸게 낙찰에 성공할 수 있다. 이런 매물에 유찰되기를 기다렸다가 입찰한다면 한마디로 ‘꽉 막힌’ 투자자인 셈이다.

 

3. 바람이 거셀 땐 잠시 쉬어가라

평창이나 새만금의 경우에서 보듯, 개발호재가 발표되면 해당 법원 입찰자들의 발걸음은 바빠지고 낙찰가율도 덩달아 높아진다. 이렇게 바람이 거셀 땐, 잠시 숨을 고르고 추이를 지켜보는 것이 경쟁을 피하는 전략이다.

또 매물 공급별 지역 선정도 중요하다. 불황엔 소형 물건이 많은 북부지법, 호황엔 투자용 물건이 많은 중앙지법 물건을 노리는 것도 경쟁을 피해 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 좋은 방법이다.

 

4. 대형물건에도 관심을 가져라.

덩치 큰 대형 경매물건일수록 낙찰 확률은 높다. 이는 저감률이 크기 때문이다. 한 번 유찰할 때 20%씩 떨어지는 낙폭이 대형 물건이 더 크다. 예를 들어 1억 원짜리 아파트의 20% 낙폭은 2000만원이지만 5억 원짜리 아파트 낙폭은 1억 원이다. 즉 감정가가 클수록 떨어지는 금액이 크기 때문에 대형 물건일수록 입찰자들이 제한적으로 몰려 경쟁률이 떨어지기 때문에 값싸게 낙찰 받을 수 있는 기회가 많아진다.

 

5. 특별매각조건에 겁먹지 마라.

재경매로 인해 입찰보증금이 20~30%인 경매물건도 낙찰 확률을 높이는 물건이다. 재경매 물건은 전낙찰자가 최고가매수인으로 낙찰 받은 후 잔금납부를 하지 않아 재입찰에 붙인 물건으로 입찰보증금이 두 배로 높아진다.

이런 경우 법원은 주의사항 란에 ‘특별매각조건’이라 표시한다. 초보자들은 주저하지만 고수들은 특별매각조건이 있는 물건에 즐겨 응찰한다. 일반 경매물건보다 2~3차례 더 유찰되며 입찰경쟁률 역시 낮은 게 특징이다.

 

낙찰 확률을 높이는 최선책은 꾸준한 입찰전략을 세우는 것이다. 대체로 경매 투자자들은 한두 번 입찰에 참여했다가 생각만큼 쉽게 낙찰되지 않으면 금세 포기해 버린다. 그러나 경매는 시기와 운도 어느 정도 따라줘야 한다. 최소 5회 이상 입찰해보자는 인내심으로 최저가에 자주 입찰하는 전략을 세우는 것이 바람직하다.

출처 : "내 영혼의 작은 쉼터"

글쓴이 : 愛秀 원글보기

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