초보창업자 적정 점포권리금 운영자 시각으로 계산하라
이코노믹리뷰최종수정 2012.06.04 14:47기사입력 2012.06.04 14:47
김상훈의 상권포커스
처음으로 창업을 노크하는 사람들은 내게 맞는 점포 찾기가 가장 큰 어려움이다. 포털 사이트를 검색하다보면 수많은 인터넷부동산들을 만날 수 있으나 과도한 권리금을 요구하는 점포가 대부분이다. 그렇다면 어떻게 해야 할까?상권의 상세력이 조금 높은 곳에서는 어김없이 권리금이 형성돼 있다. 상가임대차보호법으로 보호받을 수 있는 보증금 범위보다 권리금 비용이 훨씬 비싼 경우도 다반사다. 그렇다면 창업자 입장에서는 권리금에 대해서 어떻게 접근하는 것이 현명한 방법일까? 먼저 권리금에 대한 이해부터 필요하다. 권리금이란 임대인과 임차인간에 형성되는 보증금과 월임대료 외에 전 임차인과 신규 임차인간에 형성되는 금액이다.
권리금의 종류는 크게 3가지로 나뉜다. 먼저 시설권리금이 있다. 전 임차인의 경우 처음 창업 시 인테리어 비용을 포함한 총 시설투자비용에 대해서 운영기간만큼의 감가상각을 제외한 금액을 일반적으로 시설권리금으로 책정해서 요구하는 사례가 있다. 다음은 영업권리금이 있다. 전 임차인의 경우 지금까지 해당 매장에서 영업을 하면서 일정정도의 수익을 내고 있기 때문에 월 수익률에 대한 가치를 금액으로 환산해서 요구하는 경우다. 통상 상권에서 거래되는 적정한 영업권리금의 범위는 월 순이익의 10~12배 정도가 적정권리금으로 통용되고 있다.
마지막으로는 바닥권리금이다. 신축상가의 경우 전 임차인의 없기 때문에 권리금이 없어야 하는 것이 타당할 수 있다. 하지만 부동산중개업체에서 상권특성상 향후 권리금 형성될 것을 감안해서 미리 건물주의 사전 동의하에 일정정도 권리금을 형성시키는 경우이다.
권리금이란 상가임대차 보호법에서 보호받을 수 없는 금액이기 때문에 창업자 입장에서는 늘 권리금 없는 점포 찾기에 안간힘을 쓰곤 한다. 하지만 상권에서 본다면 권리금이 없는 점포는 반드시 이유가 있다고 보면 된다. 상세력이 떨어진 상권, 즉 장사가 안 되는 상권에서는 권리금이 형성될 리 만무하다. 점포 자체가 민형사상의 소송에 휘말리는 등의 하자가 있는 점포에 권리금이 전혀 없는 경우도 있다.
물론 임대차계약서에는 통상적으로 임대인은 ‘임차인의 권리금을 인정치 아니 한다’라고 표기하는 게 관례다. 하지만 상거래 관행상 권리금은 임차인들끼리 거래되는 금액이기 때문에 임대인은 권리금이 거래에 대해서는 신경 쓰지 않는 경우가 대부분이다. 하지만 좋은 상권에 있는 점포임에도 불구하고 권리금이 없다는 얘기는 건물주가 원천적으로 권리금을 인정치 않기 때문에 창업자가 권리금 없이 들어와서 시설투자를 얼마를 했던 간에 계약만료 후에는 다시 시설 권리금도 포기하고 나가야 된다는 논리가 적용된다는 뜻이다. 창업자 입장에서 본다면 결코 행복한 얘기는 아닌 셈이다.
이렇듯 점포 권리금을 둘러싸고 주인과 임차인, 그리고 신규 임차인간에는 서로 다른 시각이 존재할 수 있다. 주인 입장에서는 임차인이 주인과 무관하게 과다하게 권리금을 챙겨가는 것에 신경이 쓰일 수밖에 없다. 전 임차인 입장에서는 권리금은 어쩌면 창업자들의 퇴직금 같은 성격도 있다. 때문에 권리금을 챙겨가는 것이 너무 당연하다. 신규 창업자 입장에서는 창업비용을 절감하는 차원에서도 저렴하게 점포를 인수하는 것이 관건이다.
마지막 시각은 부동산 중개업소의 시각이다. 부동산 중개업소에서는 권리금의 많고 적음에 따라서 중개수수료 즉 부동산 중개업소의 수익이 달라질 수 있다. 현금이 걸려있는 문제이기 때문에 권리금은 늘 창업자들에게 첨예한 갈등을 빚는 요인이 된다. 권리금은 어떤 방법으로든 서로간의 입장 차를 감안한 정부 차원의 해법이 나와야 한다. 엄연히 존재하고 있는 현실을 무시한 채, 법적으로 인정치 않는다고 하는 것은 무책임한 일이다
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