농업인주택은 농업진흥구역에서도 건축이 가능하다.

농업인주택은 농업진흥구역에서도 건축이 가능하다.

농업진흥구역은 농지법에서 규제가 제일 강한 지역이다. 농어업관련 외는 원칙적으로 건축이 불가하지만 농업인 주택은 가능하다.

이는 우선 개인적인 자격요건이 되어야 가능하다. 농업인 1인이상으로 구성되는 농업을 영위하는 세대로서 농업인이어야 한다. 축산수입액이 연간총수입의 1/2 이상 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할수 있는 구조로된 건축물 및 부속한창고 축사등 총 면적이 1세대당 660제곱미터이하 이어야 한다. 또한 농업경영의 근거가 되는 농지 축사 등이 소재하는 시군구읍면에서 가능하다. 그리고 무주택자이어야 가능하다.

위와 같이 개인적인 자격요건이 되지 않는다면 현지인의 명의를 사용하는 방법도 있으나 중개인 또는 현지인의 말만 듣지 말고 목표로 한 부동산의 공부상 서류를 가지고 현지에 있는 건축설계사를 찾아가서 직접 면담을 하고 판단해야 한다.

경지정리 된 전답에 주택을 지을 수 있는지 여부는

농지는 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 경우에만 소유하도록 하고 있으나, 농지전용과 주말체험영농 등 불가피한 경우에는 자기의 농업경영에 이용하지 않아도 이를 소유하도록 예외를 인정하고 있다(농지법 제6조).

아울러 농지를 취득하려면 농지 소재지 시·구·읍·면에서 농지취득자격증명을 발급 받아 소유권에 관한 등기를 신청할 때 이를 첨부해야 한다(농지법 제8조).

농지취득자격증명의 발급은 다음과 같이 취득 목적에 따라 시·구·읍·면장이 확인, 심사해 발급하고 있다(농지법 제6조, 제7조, 제8조, 동법시행령 제10조 및 동법시행규칙 제7조).

1. 농업경영 목적으로 취득 시 : 농업인, 농업인이 되고자 하는 자, 농업법인이 농작물 경작 등 영농목적으로 취득하는 경우로 신청인이 작성, 제출한 농업경영계획서의 내용이 신청인의 영농 능력, 영농 의지, 영농 여건 등을 고려할 때 실현 가능하다고 인정되는 경우(신규로 농업인이 되고자 농지를 취득하는 경우에는 농업경영에 이용하고자 하는 농지의 면적이 1000㎡ 이상이어야 함.
단, 비닐하우스, 버섯재배사, 고정식온실 등은 330㎡ 이상이어야 함).

2. 주말·체험영농 목적으로 취득하는 경우 : 농업인이 아닌 개인이 주말·여가 등을 활용하여 영농하고자 하는 경우(세대당 1000㎡ 미만인 경우에 한함).

3. 농지전용 목적으로 취득하는 경우 : 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 당해 농지를 취득하는 경우(신청시 허가증, 신고증 등 농지전용허가를 받은 사실을 입증하는 서류를 첨부해야 함).

따라서 302.5평 이상의 농지를 농업경영 목적으로 취득해 영농에 이용하다가 일부 농지를 전용해 주택을 신축할 수도 있다. 취득 시 미리 농지전용허가를 받아 허가받은 농지는 전용목적으로 취득하고, 나머지 농지는 농업경영 또는 주말·체험영농 목적으로 취득할 수 있을 것이다.

참고로 농지에 주택을 신축하는 경우에는 농지법에 의한 농지전용허가, 건축법에 의한 건축허가 등 관련법에 의한 인허가(통상 건축허가 등 주된 인허가 신청 시 농지전용허가신청서류도 함께 제출 받아 건축허가 등 주된 인허가를 받으면 농지전용허가를 받은 것으로 보도록 하고 있음)를 받아야 한다.

또한 관리지역, 농림지역 등 용도지역별로 건축제한이 있으므로 농지전용허가나 건축허가 등을 살펴야 한다.

농가주택 건축을 할 수 있는지

농지법시행령 제34조제4항의 규정에서 농업인주택은 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 건축물 및 시설을 말한다.

1. 1000㎡ 이상의 농지에서 농작물을 경작하는 자 등 농지법시행령 제3조의 규정에 의한 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업·임업 또는 축산업을 영위하는 세대로 다음 각목의 1에 해당하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것.

가. 당해 세대의 농업·임업 또는 축산업에 의한 수입액이 연간 총 수입액의 2분의 1을 초과하는 세대
나. 당해 세대원의 노동력의 2분의 1 이상으로 농업·임업 또는 축산업을 영위하는 세대

2. 당해 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 및 당해 건축물에 부속한 창고·축사 등 농업·임업 또는 축산업을 영위하는데 필요한 시설로서 그 부지의 총 면적이 1세대당 660㎡(당해 세대주가 그 전용허가신청일 또는 협의신청일 이전 5년 간 농업인주택의 설치를 위하여 부지로 전용한 농지 면적을 합산한 면적) 이하일 것.

3. 당해 세대의 농업·임업 또는 축산업 경영의 근거가 되는 농지·산림·축사 등이 소재하는 시·구·읍·면 또는 이에 연접한 시·구·읍·면지역에 설치하는 것일 것.

농지법시행령 제41조 및 동 별표1의 규정에 의하면 상기 농업인주택은 상기 요건에 해당하는 무주택세대의 세대주가 농업진흥지역 밖에서 최초로 설치하는 경우에 한해 농지전용신고 후 지을 수 있으나, 상기 요건에 해당하면서 주택이 있는 농업인세대의 세대주, 무주택세대의 세대주이나 농업인주택을 짓고자 하는 농지가 농업진흥지역인 경우에는 농지전용허가를 받아야 한다.

이때 농지전용허가를 신청할 경우 허가권자는 전용하고자 하는 농지가 경지정리·수리시설 등 농업생산기반이 정비돼 있어 농지로서의 보전가치가 있는지 여부, 전용 목적 사업 실현 가능성 여부, 전용 목적 사업에 적합하게 이용될 수 있는지 여부 등 동법시행령 제38조의 심사기준에 따라 심사해 적합한 경우에 한해 허가할 수 있다. 심사기준에 적합하지 않은 경우에는 농지의 전용을 허가하지 않는다.

따라서 농업인주택을 신축하고자 할 경우, 상기 요건에 적합해야 하며 경지정리 등 농업생산기반이 정비돼 있거나 농업생산기반정비사업의 시행예정지역으로 편입돼 우량농지로 보전할 필요성이 있는 경우에는 당해 농지의 전용을 제한할 수 있다. 아울러 농지전용허가 가능 여부와 건축법 등 다른 법령에 저촉되는 사항은 없는지를 살펴야 한다.