고수가 들려주는 땅투자 노하우 50가지 대공개
1. 좋은 땅은 이젠 없다.. 못난땅.. 못생긴땅.. 결함 투성이인 땅을 공약해라
땅은 장기레이스이다.. 오래버티는 놈이 이긴다..
차분하게 공부하고 자신이 있다면 접근해라.
2. 고기도 먹어본 사람이 맛을 아는 것처럼 땅도 일단 사보아야 땅에 대한 매력을 맛볼수 있다.
그래서 사보고 팔아보고 재미보고 해본 사람이 또 사고 팔고 한다.
땅은 어려울 때 재기의 발판이 된다.
그러나 땅을 돈있을 때 사두지 않는 사람은 잘못되면 끝이다.
3. 주택지 옆에 붙은 작은 땅을 사라 - 단 서울만
서울의 땅 가격은 이미.. 고가... 아파트 건축 가능한 지역은 전무
그렇다면.. 한국도 일본처럼 미니주택이 트랜드화 될것이다.
1인 세대주가 증가하고 골드미스,스댕맨 들이 늘어나고 있다
10년 안에.. 한국에서도 미니주택 1가구당 10평미만의 주택이 유행할것이다.
도시형 생활주택을 눈여겨 봐라..
4. 공장 옆에 붙은 땅을 사라.
혐오시설이나 공해공장 옆에는 땅값이 싸다. 땅의 먼훗날 다변성 다용도 변화를 예측한 다면
이런곳에 땅을 사라. 이런 공장들도 언젠가는 이전하거나 탈바꿈 하는날이 온다.
2008년도 부터 공장지대에 대한 주거단지 개발이 완환되고 있다.
도심지에는 아파트 건축할 땅이 없다는 이야기이며..
부동산 공부를 조금이라도 해본사람이라면..
공장 제조업을 하는 사람역시 반 부동산 업자이다.
제조 10년하다 공장이전하면.. 10억~50억은 쉽게 만진다..
그 자리는 아파트가 다시 건축된다
5. 맹지를 사란다고 산속깊이 묻힌 盲地는 안된다.
안되긴.. 산속깊은 맹지라도 구거가 있다면 구매하라
구거의 폭은 최소 3미터 이상되야 한다.
6. 직삼각형(송곳형) 땅은 사지마라.
송곳땅에 집을 지으면 예기치 못한 흉사를 당한 예들이 지방마다 곳곳에서 들을수가 있다.
합필이나 필지분할을 해라
필지 분할하되 삼각형 부분은 주차장으로 활용해라
7. 불난 땅을 사라.
남이 사기전에 빨리 사라. 건물은 불타 없어지고 나대지로 있는 땅은 재수가 있다.
8. 누가봐도 쓸모가 없다고 하는 땅을 사라.
그린벨트,공원,녹지지역,자연녹지 지역은 사자는 사람 마음대로 내려 깍을수 있어 싸게 살 수 있다.
싸게 사서 모름지기 놓아두면 언젠가는 용도가 생긴다. 땅의 쓰임새는 건축만이 전부가 아니다.
땅의 쓰임새는 다양하다.
단 가격이 저렴해야 한다..핸디캡 만큼 ^^
9. 오래된 공동묘지 진입로 주위의 땅을 사라.
공동묘지는 명당자리다. 출상지는 생활권에서 8km 이내에 있는데 도시는 급속히 팽창되 고 있다.
빨리 묘지앞의 땅을 사두어라.
10. 흙을 파간땅, 돌을 캐간 땅(채석장)은 사지마라.
氣가 빠진 땅은 무엇을 하더라도 잘되는 것이 없다.
이런땅에는 복토를 하고 3년 푹~삭혀라..
그리고 다년근 식물을 식재해라..
그 다음 매각할떄 지관불러서.. 봐달라고 해 봐라.. 채석장이줄 아무도 모른다.
11. 山(임야) 밑자락에 붙은 조각필지를 사라.
완만한 산 밑자락에 붙은 전,답,잡종지,과수원,초지,임야에 관심을 가지고 살펴보라.
그런 소필지의 땅을 골라 사두면 잘했군! 소리를 할 날이 올 것이다.
지금은 이 땅이 없어서 못 산다.
12. 땅은 팔고 싶다고 아무 때나 팔리지 않는다.
땅을 팔려고 돌아다녀서는 좋은 값을 받고 팔기가 힘들다.
반대로 땅을 살 때는 돌아다니면서 떠도는 땅을 잡아야 한다.
재운이 들어오는 해에 땅을 팔아야 한다.
땅을 팔려고 여기저기 돌아다녀서는 절대로 안된다.
13. 땅팔 사람에게 氣가 꺽이면 손해본다.
땅을 살 때 항상 옆 땅을 이길 수 있는 묘책을 강구해 두어야 한다.
氣가 살아있는 사람 은 땅을 헐값에 사들인다.
땅은 배짱이다..단 배짱에는 구체적인 이유가 있어야 한다.
14. 부동산에 투자하지 말고 땅을 사라.
땅에 대한 포트 폴리오는 집,상가 다음은 땅이다.
어떤 사람은 땅만 사라고 하는데... 유동성 문제 때문에..
필자는 땅만 사라고 하지 않는다.
포트폴리오 구성이 중요하다.
15. 땅으로 단기차익을 얻을 수 있는 방법은 도시근교의 관리지역을 집중공략해라.
서울에서 3시간 내외의 주말농장이면서 도로가 확보되어 향후 전원주택이 건축 가능한
그런 땅을 사라.. 큰 땅 사서 분할은 이제 법적으로 금지 되었다
한번 잘못 사면.. 기회비용 상실이 크다.. 초보자라면...
누구나 선호할만한 그런 조건의 땅에 투자해라.
17. 적은돈이라면.. 차라리 대출은 받아서 사지.. 남과 같이 사면 안된다.
땅은 위치와 향에 따라서 가격차이가 2배 이상 나기도 한다.
이자는 내가 관리할수 있는 수준이면.. 자산으로 그 범위를 벗어나면.. 부채이다.
18. 걸레땅은 손대지 마라. - 걸레땅은 선수영역이다.. 공부를 많이 했다면 시도해 봐라
주인이 자주 바뀌는 땅, 분할 합병이 자주 있는 땅은 사지 않는 것이 좋다.
지적도를 볼 때는 내 땅이 옆 땅을 필요로 하는지를 파악해서 미리 대처를 하되,
인내와 기다림이 있 어야 한다. 성급하게 사가라 팔아라를 시도하는 것은 약점을 드러내는 결과다.
필자는 남들이 손대서..망한 땅만 산다... 유치권,지상권,맹지 이런 복잡한 땅만 산다.
19. 땅사는 것은 기회요, 땅파는 것은 배짱이다.
싼땅이 있다고 대출얻어 사지마라. 이자에 치여 종자돈 까지 날아간다.
급한 눈치를 보이 면 거저 빼앗아 가려고 달려든다.
땅을 담보로 돈을 꿔쓰는 것은 망쇠의 시작이다.
돈도 땅 도 모두 날아가 버린다.
이자는 내가 관리할수 있는 수준이면.. 자산으로 그 범위를 벗어나면.. 부채이다.
20. 돈이 불어나는데는 땅 따라갈 물건이 없다.
땅을 사놓으면 벌어놓은 돈이 도망가지 않는다. 땅을 샀다고 하면 왜 잘했다고 할까?
땅에 는 미래가 있다는 것을 알고 있기 때문이다.
21. 땅은 일단 샀으면 푹 삭혀라. -
목표 수익과 기간을 산정하라 삭혀서 좋은놈이 있고 단타쳐서 좋은넘이 있다.
땅은 오래 삭힐수록 좋다. 땅에다 별도의 또 다른 짓을 하지 마라.
1년 미만의 거래에 양도세는 50% 2년 미만은 40% 그 이상부터는 일반과세이다..
양도세 공부 잘 해야 한다... 세금 낼라고 땅 사는거 아니다..
22. 땅을 사면 측량을 하고 경계말뚝을 박아라.
단, 건축허가를 내어서 집을 지어서는 안된다. 땅은 그저 땅으로 두고 지키는 것이 상책이 다.
어떤 땅은 건축을 해야 돈이 되는 땅도 있다.. 새상에 무조건은 없다..
23.70%만 충족하면.. 매수하라.. 100% 만족스러운 땅은 오지도 않지만..
온다면.. 보이지 않는 결함이 존재한다.
24. 돈은 적은데 땅은 사야겠고 그렇다면 흠있는땅,후면땅 맹지를 사라.
오랜세월이 흘러 개발이 되면 맹지에 길이 뚫리고 후면이 전면땅 되는 날이 온다.
25. 땅은 반드시 평지의 땅을 사라.
경사가 심한 땅, 축대를 쌓아야할 땅, 너무 내려앉은땅은 공사비도 만만치 않고 매몰위험도 크다.
고수들은 경사가 심한땅.. 축대가 들어가야 할 땅,내려 앉은땅은 사들인다..
그리고 천천히 개발해 나간다
26. 땅을 산후에는 그 땅에다 군돈을 들여 형질변경, 용도변경, 지목변경을 하지마라.
땅이 한정된 가치로 용도가 축소괴고 빨리 팔아야 하는 상황이 발생한다.
땅은 원시림일적에 희소가치가 있다.
세상이 바뀌었다.. 이젠
지목변경은.. 블루오션이 아니라.. 이젠 기본이다.
27. 이해타산을 따져보지 말고, 본능적으로 땅을 사라. 땅이 알아서 자기 몸값을 부풀린다.
땅이 알아서 자기 몸값을 부풀린다. 이 땅을 살까 말까 돈좀 더 모아서 좋은 땅을 하지.
기회는 계속 놓치고 돈은 엉뚱한데 쓰게 되고 땅은 결국 못사게 된다.
28. 땅을 왜 팔려고 하는지 상대방 형편을 파악한다.
직접 들어보면 순수한 원시림인지 닳고 닳은 땅장사 땅인지, 땅문서 위조범과 마주친것인지
파악할 수있다.
사정이 급하다고 하는땅, 땅값을 아무리 깍아도 화를 내지않고 도망가지 않는 사람땅은 바로
사면 안된다.
29. 땅을 살때는 신속하고 정확하게 판단 결정하여 번개처럼 계약하라.
용도에 맞는 요지의 땅, 즉 과일형 땅은 너무 망설이고 이리저리 재서는 기회를 놓친다.
장고 하고 장고 하다보면.. 당신에게..기회는 없다..
까다롭게.. 보는것은 좋지만.. 긴 시간 장고는 당신의 기회를 버리는것이다.
30. 땅을 살때나 팔때는 겨울이 좋다.
내년에 할 일 때문에 겨울에는 땅을 싸게 내던지는 사람이 많다.
초보자들은 봄,가을에 많이 산다. 즉 선수는 겨울에 산다.
31. 중개업소에서 귀찮게 찾아와서 땅팔라고 조르면 땅값을 10배 불려 높게 불러라.
도망갔다가 다시 찾아온다.
지금은 중개업소에서.. 제안이 들어온다.. 이 제안에 협의선을 두고 팔아라..
독불장군은 없다.
32. 땅은 도망가는 법도 있고 줄어드는 법도 있다.
주색잡기,사업투자,친구 보증서면 땅은 도망간다.
가장 중요한 포인트는 땅은 감각삼각비용이 없다
33. 땅은 오래 가지고 있으면 주인에게 물심양면으로 도움을 준다.
땅은 마음의 풍요와 심적위안을 주며 자식을 효자로 만든다.
34. 땅은 10년 가지고 있으면 인삼이요, 20년 이상 소유하면 산삼이 된다.
대를 이어가며 잘사는 부자들은 계속해서 땅을 사모은다.
땅 나름인데..될만한 놈을 사라..
35. 앞 땅은 비싸니 뒷 땅을 사라.
땅을 사서 오래 가지고 있을거라면 비싼 전면땅을 사지말고 값싼 뒷땅을 사두어라.
앞땅이 도로개설,도로확장으로 확 날아가 버리면 뒷땅이 앞땅된다.
이미 커져버린 도로 주위는 포기하고.. 신규로 변경되는 도로선을 찾아봐라..
이놈이..대박이다..
36. 길없는 맹지를 사라.
지적도 성형수술하는 비법을 발휘하여 뒷땅이고 맹지고 닥치는대로 사놓아라.
그리고 장기보유에 돌입하라. 앞땅이 합병하자고 할 때까지.
공부좀 하면 맹지 도로만들수 있다.. 시간,돈,공부 3박자가 필요하다.
37. 건축허가를 내놓은 땅은 사지마라.
건축허가(전용허가)를 낼 때 까지 그 땅을 팔려고 별의별 궁리를 얼마나 했겠는가
특히..모텔허가..냈다고 하는 땅 사면.. 골로간다..
단 전원주택지를 살려고 한다면.. 단지내 건축허가 난곳을 사라..
모양은 허가 날것 처럼 생겼지만.. 허가 불가능한 곳도 많다.
38. 오염공장이나 축사 주변 땅을 사라.
땅값이 똥값이다. 그래서 주섬주섬 사두라는 것이다.
오염공장 주인도 역시 부동산 감각있는 사람이다
인근지역 개발되면서..보상받고 차익 챙겨서 다른곳에 또 같은 공장을 한다.
주변에서 잘 살펴 봐라..
39. 땅은 자랑해야 비싸게 팔린다.
40. 누가 내땅을 사려고 하면, 왜 살려고 하는지 파악해라.
실수로 땅을 팔았으면 만회하는 길은 한가지다. 그 돈으로 다시 땅을 사라.
41. 부득이 땅을 팔아야 할 경우 한 중개업소에만 의뢰하라.
땅을 팔려면 1-2년 전부터 딱 한군데 중개업소와 계속 유대를 가지고 친분을 쌓아가야 한다.
중개업소에서 적임자를 골라주지 않으면 대성과를 거두기가 어렵다.
42. 땅을 일단 샀으면 이 땅이 어떤 용도로 적합한 땅인지 계속 연구해라.
자주 땅을 가서 보고 용도에 대해서 주위환경을 살펴야 한다.
지적도를 자주 들여다 보면 무엇인가가 발견된다.
지적도(1200:1)는 임야도(6000:1)와 축척이 다르다.. 둘다 같이 봐야 한다.
43. 내가 거주하고 있는 시군읍면 지역의 땅을 사라.
단 국토개발계획,지자체 개발 계획을 열람은 기본이다
44. 중개업소에 가서 이땅은 어떻고 저땅은 어떻고 평가하고 아는체 하지 마라.
얄밉게 보이면 땅보따리를 끓어안고 보여주지 않는다.
살땅을 발견하였을때도 감탄사가 터져 나오면 안된다. 침묵이 금일때도 있다.
45. 땅 투기지역은 찾아다니지 마라. 투기가 식은 다음에 가서 사라.
왜 ? 뜨거운지.. 왜 식은건지.. 이유를 먼저 알아라..
선수가 되고 싶다면 뜨거워지기 3년전에 사라
46. 땅투자를 야심으로 하지말고 본능으로 하라.
본능이라고 해서 본인의 욕심과 혼동하지 마라..
당신이 땅을 사는것이 아니라..땅이 당신을 선택한다.
47. 20대 땅 투자는 급여 생활자이기 때문에
5년을 보고 투자하면 된다. 단 바람부는 곳에 땅은 구매하지 말아라..
7년 후에 바람불곳에 투자하면 되는데.. 왜 7년후인가 하면..
보통 땅은 개발되기 2년 전부터 상승한다.
48. 30대 땅 투자는 결혼,주택마련이 존재한다.
가족과 함께 땅을 보러 다녀라 20대 투자 패턴을 활용해도 되고
주말농장으로 활용할 부지를 보러 다녀라
주말농장의 조건은 향후에 누가 봐도 건축하면 좋을것 같은 위치
조건이 가능한 지역으로 한정하되..다소 거리가 있어도 된다.
단 교통여건이 개선 될수 있는 지역을 선정해라
49. 40대 땅 투자는 은퇴를 감안한 땅 투자를 해라
수익을 위한 투자와 은퇴 후 거주를 위한 투자는
아주 다르다.
수익을 위한 투자는 5년 이상 보고 투자하고
은퇴를 위한 투자는 10년 뒤에 건축할 생각으로 투자하면 된다
수익을 위한 투자는 볼륨이 좀 커도 상관없지만
은퇴를 위한 투자는 5천~7천 사이의 금액으로 투자해야 장기 투자에 대한 리스크가 없다
50. 50대 땅 투자는 은퇴지를 구하는 투자이다.
다음과 같은 조건에 부합되는 곳에 투자해라
현지인과 거리를 둘수있는곳
전기,통신,상수도가 있는곳 - 혼자서 개발할라고 하면..1천~2천은 금방이다.
조망권이 있는곳,배산임수 - 풍수의 기본을 알고 사자
남향만 선호하지 마라 - 풍수에서는 남향보다 산세와 지형 그리고 일조량이 더 중요하다
건축기술이 좋으니..다른향으로 가는 차익 부분을 절약해라
병원,마트,파출소,우체국이 10분 내외 있는곳
집 뒤가 국유림으로 둘러싸인 곳 - 천연의 요세이다.
주변에 팬션들이 없는곳 - 여름에 못볼것 많이 보게 된다. 피해라
이런곳에 투자하되...본인의 마을이 끌리는 곳이 있다
'통'하는 곳으로 가라..
농가주택 구입과 리모델링 필수 고려요소
농가주택을 개조할 때는 먼저 제대로 된 하자없는 농가주택을 구입하는 것이 중요하다.
시골의 농가주택은 모양과 형태, 노후성에 있어서 천차만별이다.
너무 오래되어서 기둥과 보의 상태가 크게 훼손된 경우는 개조하기 보다는 차리리 새로 짓는 것이 났다.
또한 농가주택을 전원주택으로 개조하려 할 때 먼저 고려해야 할 점은 무엇보다도 건축물의 용도를 살피는 일이 중요하다. 
전용에 따른 각종 인허가비용이 없다
전원 생활의 꿈을 이루려는 사람은 굳이 새로 집을 짓지 않아도 된다.
기존의 농가를 허물지 않고 취향에 맞게 개조만 해도 훌륭하다. 이른바 리노베이션인데 약간의 비용을 투자하여 헌집을 새집으로 만드는 것이다.
하지만 리노베이션은 단순한 주택의 수리 차원이 아니라 좀더 범위가 넓다. 건물의 내외벽은 물론 증개축을 포함한다.
농가주택의 개조는 택지를 매입하여 전원주택을 신축할 경우 소요되는 농지전용 등의 각종 인허가 절
차를 대폭 간소화할 수 있다는 점에서 큰 매력이 있다. 일반적으로 전원주택을 신축한 경우 소요되는 농지전용 등의 각종 인허가 절차를 대폭 간소화할 수 있다는 점에서 큰 매력이 있다.
일반적으로 전원주택은 신축할 때 소요되는 각종 인허가 비용은 대략 6백~7백만원선이다.
하지만 농가주택이 들어선 자리는 대부분 대지이기 때문에 별도의 인허가 비용이 들어가지 않는다.
비용 절감 이외에 농가주택을 개조한 전원주택은 현지인들과 응화되기가 용이하다는 장점이 있다.
또한 개조에 오랜 시간이 소요되지 않기 때문에 입주가 신속하다. 농가주택을 개조한 전원주택은 이처럼 시간과 비용을 줄일 수 있는 매력적인 전원주택 마련 방법이다.
더구나 농가주택은 대부분 향이 좋고 배산임수의 조건을 갖췄다. 통풍과 자연 채광상태가 매우 양호하다. 터가 좋은 것이다. 따라서 전원주택지를 찾아다니며 고생할 필요없이 최소의 비용으로 최고의 전원주택을 마련
할 수 있는 방법이다.
농가주택을 개조할 때는 먼저 제대로 된 하자없는 농가주택을 구입하는 것이 중요하다. 시골의 농가주택은 모양과 형태, 노후성에 있어서 천차만별이다. 너무 오래되어서 기둥과 보의 상태가 크게 훼손된 경우는 차리
리 새로 짓는 것이 낫다.
또한 농가주택을 전원주택으로 개조하려할 때 먼저 고려해야 할 점은 무엇보다도 건축물의 용도를 살피는 일이다.
개조하려고 하는 농가가 정식으로 건축물 관리대장에 등재된 건물인지를 확인해야 한다. 간혹 창고 용
도나 무허가 건물인 경우가 많기 때문이다. 구입하고자 하는 농가주택이 일단 건축물관리대장에 등재된 건물이라면 아무런 이상이 없다고 보아도 무방하다 아울러 물건이 확인되었다고 하더라도 농가주변의 대지에 대하여 전용 및 산림훼손 가능여부를 확인하는 것이 중요하다.
매입 전에 개조할 가치 있는지 확인
그리고 개조할 농가주택을 고를 때는 지적도상에 진입도로가 정확하게 반드시 확인한다.
진입도로는 개조 작업차량 및 운반 차량이 수시로 드나들어야 하기 때문에 절대적으로 필요하다.
한편 오래된 농가의 경우 타인의 땅을 진입로로 사용하는 경우가 많고, 동네에서는 또는 이를 묵과하는 것이 대부분이다. 하지만 땅의 소유주가 바뀌면 상황이 돌변하는 경우가 흔하다. 잠자코 있던 실제 땅주인이 도
로 사용료 문제를 제기한다거나 아예 길을 막아 버리기도 한다. 때문에 이에 대한 명확한 파악이 반드시 미리 이루어져야 한다.
또한 개조한 농가주택을 고를 때는 사전에 전문가로 하여금 주택의 상태를 점검하도록 한다. 전문가의 점검을 통해 과연 개조할 가치가 있는지에 대해 명확히 판단해야 한다. 주택이 너무 노후되어 개조비용이 신축비
용만큼 소요된다면 배보다 배꼽이 큰 경우.농가주택을 개조할 때는 먼저 몇가지에 주의를 기울인다.
먼저 구입한 농가주택을 어떤 용도로 활용할 것인가를 미리 정확하게 계산하고 개조의 방향을 설정해야 한다. 개조 계획에 따라 개조의 범위가 달라지기 때문이다.
주거용으로 개조할 때는 개조의 방향에 대한 기준으로 가족의 수, 연령 그리고 각자 취미생활의 다양성 등을 고려한다. 이를 바탕으로 화장실, 주방, 거실의 위치, 그리고 마감재의 선택 등을 계획한다. 농가주택을 주거용으로 개조할 때는 평생 살게 될지도 모르는 집이기 때문에 동절기나 장마철을 대비해 철저하고 완벽하게 개조하는 것이 좋다.
다음에 농가주택은 그 구조 방식상 기둥보방식으로 단층에 알맞은 구조를 가지고 있는 경우가 대부분이다. 또한 기둥과 보는 그 소재가 대부분 목재로서 대대적인 개조를 하기에는 무리가 있다. 때문에 주택의 상태와
구조를 판단해서 적절한 규모의 개조가 필요하다.
전기 배선 새로하는 것이 좋다
또 농가주택을 개조할 때는 꼭 개조할 부분에만 손을 대야 한다.
농가는 외벽이 흙으로 되어 있는 경우가 대부분이다. 그리고 구조 자체가 낡아서 한 부분을 개조하기 위해 철거하거나 손을 대면 그 충격으로 다른 부분까지 영향을 끼치게 된다. 이렇게 되면 전혀 예상하지 못한 부분까지 문제가 발생할 수 있다. 이 경우 꼭 필요한 다른 부분을 개조하려 했다가 엉뚱하게 멀쩡한 부분까지 손을 봐야 하는 불상사가 일어나게 된다.
이 결과 처음에 계획했던 개조 면적과 비용이 크게 늘어나게 된다.
또한 농가주택을 개조할 때는 단열과 난방에 유의해야 한다. 예를 들어 천정이 깨끗해 보여도 막상 뜯어보면 부실한 경우가 대부분이다.
아울러 정화조의 상태나 오폐수의 배수구를 점검해 이웃과의 사소한 마찰이 발생
하지 않도록 주의해야 한다.
그리고 농가주택을 개조할 때는 무엇보다도 전기배선의 상태를 철저하게 점검해야 한다. 오래된 집은 대부분 전기 배선상태가 불량해서 늘 화재의 위험성이 도사리고 있다. 때문에 진기 배선만큼은 새로 하는 것이 안
전하다.
또한 농가의 개조는 무리하게 진행하지 않는 것이 좋다. 대부분의 농가주택은 단층인데 이를 무리하게 2층으로 개조하면 건물의 구조에 큰 영향을 주게 된다. 이는 비용의 문제이기도 하지만 건물의 수명과 안전성에
심각한 영향을 준다는 점에서 피해야 한다.
농가주택의 개조는 증개축이 아닌 경우에는 곧바로 작업을 시작할 수가 있다. 증개축일 때는 별도로 관할 지자체 해당부서의 신고 및 허가를 받아야 한다.
농가주택 개조로 전원주택을 마련하는 방법의 가장 큰 장점은 신축에 비해 비용이 50~70% 정도 밖에 소요되지 않는다는 점이다
전원주택 구입할 경우 이것만은 꼭 알고 매입하자
전원주택을 구입할 때 다음과 같이 매물 속성을 알고 접근하면 편리할 것이다
하나. 노년에 자녀들을 자주 볼 수 있다는 것은 축복이다
도시에서 가까울수록 자손들이나 친지 또는 친구들의 방문이 잦아 전원생활의 즐거움을 함께 나눌 수가 있다. 가까운 곳에서의 전원생활은 오히려 자손들이 도시에 살던 때보다 더 자주 방문하는 경향이 있다 이는 주 5일제 근무로 인해 가족단위의 생활을 중시하는 요즘 젊은 부부들의 세태이기도 하며 자녀 입장에서 보면 굳이 돈과 시간을 들여가며 펜션 같은 곳이나 아이들을 데리고 야외를 이용할 필요가 없기 때문이다. 이왕이면 먹을거리와 마음이 편한 부모님의 전원주택을 찾는 것이 당연지사인 것이다. 더불어 일거양득으로 자녀와 부모님 모두를 만족시켜드리는 것은 물론 자신도 별장을 가지고 있다고 생각이 들기 때문에 주인의식으로 함께 가꾸는 재미를 느낄 수 있기 때문이다. 하지만 반대로 거리가 먼 곳은 녹녹하지 않은 도시생활과 이동시간으로 인해 다소 심리적으로 부담이 되기 때문에 차츰 시선과 기억으로부터 멀어지기 마련인 것이다. 그러므로 전원주택을 구입할 경우 최대한 도시에서 1시간에서 1시간 20분 정도의 거리가 적당하다 할 수 있으니 이를 염려해 두어야 할 것이다.
둘. ‘크면 클수록 좋다.’ 라는 말은 옛말
한 때 전원주택이, 있는 사람들의 전유물인양 취급될 당시에는 유행처럼 45~70평 정도의 큰 평수를 앞 다퉈 선호 했었는데 지금은 30평 미만의 매물을 찾는 사람이 대다수이다 그러므로 전원주택을 구입 할 때에는 세대원의 구성에 따라 25~35평 정도가 가장 적당하다 할 수 있다. 1인 주거 권장면적이 7평인 것을 감안하면 4인 가족일 경우 28평에서 30평이 가장 적당한데 다만 여기서 주의 할 점은 전원생활을 할 경우 꼭 필요한 창고는 별도 평수로 꼭 챙겨야 한다는 것이다. 창고는 개인의 성향에 따라 2~5평 정도가 적당하며 창고건축비는 평당 160만원선 아래에서 마무리 짓는 것이 가장 적당하다 할 것이다.
셋. 너무 조경에 현혹되지 마라
흔히들 너무 잘 된 조경을 보면 ‘멋있다 꼭 저런 집에 살고 싶었다.’ 라며 현혹되는 경우가 있는데 그것은 돈으로 꿈을 사는 것과 같다고 할 수 있다.
매물을 구경할 경우 조경가치는 빼고 주택과 땅만 평가하여 가격을 비교해보고 비싸다 싶으면 바로 포기하는 것이 바람직하다. 본인이 하나하나 만들어 갈 때 비용도 절감될 뿐만 아니라 더욱 애정이 가는 것이 전원주택의 묘미이다. 돌아오는 봄에는 무슨 꽃을 심을까 기다려지는 마음 그로 인해 만들어진 공간은 시간이 지날수록 더욱 빛을 발하기 때문에 더욱 애정이 간다.
넷. 전원주택은 삶의 마지막 보루가 아니다.
전원주택도 하나의 주거공간이다 언제든 근처에 더 좋은 곳이 나타나면 떠나고 싶을 때 떠날 수 있도록 적정선에서 꾸미며 사는 것이 중요하다 다만 나 홀로 전원주택이라든지 규모이상으로 투자하여 대중성을 벗어났을 경우에는 쉽사리 매물이 나가지 않는 것이 전원주택이므로 항시 적정 평수와 대중적인 디자인으로 알뜰살뜰 꾸미는 것이 가장 좋다 시간이 곧 돈이 된다. 내가 재미를 느끼며 꾸민 자연들은 해를 거듭할수록 돈으로 환산할 수 없는 귀한 재원이 되어 나중에 필요에 따라 처분 시 몇 배의 값어치를 톡톡히 해 내는 것이 전원주택이며 자연이 준 선물인 것이다.
다섯. 오랫동안 살아남은 건축이 가장 좋은 것이다.
그 때마다 유행하는 건축방식을 따르지 마라. 건축의 역사는 수 백 년을 거슬러 올라간다. 개발도상국이었던 우리나라는 콘크리트 문화에 젖어 한 때 너도나도 같은 모양의 건축을 시공 하였으나 10~20년 사이 우리나라는 많은 시행착오를 겪으며 다양한 건축방식을 선보이고 있는 것이 사실이다. 그러나 유럽이나 북미에 있는 선진국들을 보면 오랜 전통의 방식을 고수하며 나름대로 연구를 거듭하여 안착되어 온 것이 지금의 경량식목구조주택인 것이다. 나름대로 잘 가꾸고 꾸며간다면 120년이 지나도 오히려 더욱 값이 나가는 것이 그네들 건축방식인 것이다. 요즘 인터넷의 영향으로 온갖 업체가 난무하며 가격경쟁 속에 번지르르하게 내 놓은 상품들 그 속내를 자세히 살펴보면 믿고 맡길 수 있는 곳이 몇 곳 안 되는 것이 작금의 현실인 것이다. 그러므로 설계는 꼼꼼히 살피되 일반적인 것을 크게 벗어나지 않는 것이 좋고, 건축양식은 대중적으로 선진국을 따라가는 것이 좋다.
여섯. 꼭 다리품을 팔아라.
업체 선택 시 그 업체가 지었다고 내 놓는 주택들 사진을 선보일 경우 무작위로 3곳 이상을 찍어 함께 그 집을 보고 싶다고 제안해라. 만약 다른 집을 추천하거나 주저하는 모습이 있다면 그 업체는 믿을 수 없는 업체이며 건축주와 끝마무리가 안 좋게 끝난 것으로 간주할 수 있다. 다리품을 팔더라도 1년 내지 2년 이상 된 주택 3곳 이상을 방문하여 꼼꼼히 살펴보고 사는 사람들의 이야기를 들어본다면 앞으로 전개될 전원생활에 많은 도움을 받을 수 있으며 차후에 발생할 수도 있는 시공업자와의 마찰을 미리 예방하는 격이므로 꼭 실천할 필요가 있다.
일곱. 계약과 동시에 동반자이자 적이 되는 것이 시공업체이다
자재비에서 빼먹으려고 한다면 우습게 빼먹을 수가 있는 것이 건축업자이다. 외관으로 볼 때 다 똑같은 집 같아 보여도 실상은 그렇지가 않다. 자재를 상세히 들여다보지 않으면 일반인이 외관상으로 구분하기 어려운 것이 자재이다. 업자는 항상 남기려고 하기 때문에 시시때때로 위험수위를 넘나들며 현란한 시공경험으로 그 상황을 건축주에게 포장하며 설명하기 마련이다.
주택시공은 단순한 것이 아니다 그래서 ‘목수도 자기 집은 안 짓는다.’ 고 했다. 왜냐하면 시공과정에서 목수만의 포지션만 있는 것이 아니다. 페인트공사, 도배공사, 타일시공, 주방시공, 전기시공, 난방시공, 벽돌시공, 미장시공, 정화조공사, 섀시시공, 등 수없는 사람들이 서로 유기적으로 이어지는 일터이기 때문에 책임소지가 다 달라 그 것을 어떻게 잘 조절하며 문제없이 이끌어 나갈 수 있냐는 것이 시공업자의 능력이다 그래서 아무리 뼈대를 세우는 목수라 해도 함부로 집을 지을 수 없는 것은 물론이고 그 만큼 자재입고에 따른 시비가 많은 것이 주택시공이다. 어떻게든 더 하나라도 예쁘게 꾸미려는 건축주와 늘 비용을 줄이려는 시공업자는 계약과 동시에 동반자이자 적이 된다. 그러기 때문에 서로 간에 충분히 대화를 나누며 입장을 고려한 후 각 자재의 스펙을 계약서에 반드시 명시한 후 착공하는 것이 가장 바람직하다. 그 이후 신뢰를 갖고 지켜보는 것이 상책이다 어설픈 잔소리는 오히려 다양한 지식과 경험이 있는 시공업자에게 책잡힐 수가 있어 도움이 되지 못한다. 차라리 묵묵히 바라보는 시선이 때론 더 따갑게 느껴지는 것이 인간의 심리이기 때문이다.
그러다 마음에 안 드는 부분이 있으면 미리 공부를 하여 일침에 가격하듯 차분히 얘기하면 총체적으로 모든 과정이 순조롭게 진행될 수가 있으니 꼭 숙지하고 있다가 실행해야 할 사항이다.
여덟. ‘새 술은 새 항아리에 붓는 게 더 좋다’라는 말 명심하자
1. 지어진 전원주택 매입 할 경우 모든 절차가 간소하고 편리하나 전문가가 아닌 이상 주택의 외관에 현혹 될 수 있으나 그 속은 들여다 볼 수 없다. 대부분의 기존주택들은 가격 면에서도 매도자가 보통은 외관만 따져 초기에 들어간 비용보다는 1.2배~1.4배의 가격으로 내놓기 십상이기 때문에 실비용보다는 많이 들어간다 할 수 있다.
2. 개별 토지매입 후 신축하는 방식은 일반매물의 65~80% 비용으로 본인의 취향을 충분히 반영하며 마련 할 수 있으나 자칫 각종 인허가와 지하수, 도로, 하수관로 등으로 인해 이웃 주민과 분쟁이 야기될 수 있으며 조심해야 한다. 이로 인해 초기 예상했던 금액을 훌쩍 뛰어넘어 훨씬 많은 금액이 들어갈 수 있으니 쉽사리 인터넷 상식으로 결정했다가는 낭패가 예상되니 각별히 조심해야 할 것이다.
3. 조성된 전원마을 토지 구입 후 주택시공은 가격 면에서나 인허가상 모든 것이 구비되어 편리하며 일반적인 매물보다는 보통 20% 정도 저렴하게 본인의 취향에 맞게 장만할 수 있는 것이 장점이다 하지만 마을이 쉽게 이뤄지지 않기 때문에 다소 3~4년 동안은 주변의 나대지로 인해 황량할 수 있다 그러나 모든 이주민이 다 입주하고 나면 시간이 지날수록 멋진 새로운 숲이 조성되기 때문에 여러모로 편리하며 외롭지가 않아서 좋다. 또한 대규모 단지일수록 환금성과 투자성이 뛰어나 필요시 매각이 용이하다는 것도 또 다른 장점중 하나이다.
아홉. 전원생활은 귀양살이 아니다
전원생활은 각박한 도시를 떠나 넓은 동선에서 자연과 더불어 넉넉한 삶을 추구하는 새로운 구성원들과 함께 어울려 사는 곳이지 나만 홀로라는 생각은 자칫 외로움을 동반하여 우울증에 빠지기 십상이다 나 홀로 산 속 생활은 처음에는 고즈넉해서 좋게 느껴지지만 실상 3개월 이상 살다보면 도시가 그리워지기 마련이다 특히 겨울 같은 계절이나 불빛하나 없는 밤 풍경은 더더욱 심경을 비참하게 만들어 이주 자체를 후회하게 하는 경우가 허다하다 그러므로 전원주택을 장만 할 때 반드시 체크해야 할 상황은 주택지 앞으로 약 200m~500m정도의 거리에 기존 마을이 보이는가를 체크해야 한다. 밤 시간에 내려다보이는 불빛들은 심리적으로 안정감과 내일을 기약하게 한다. 또한 인근에 비슷하게 이주한 가구 수가 많으면 많을수록 더더욱 좋다 함께 자동차 이용하여 장보기, 목욕탕가기, 텃밭 가꾸기는 물론 비상시 가족같이 모든 일에 함께 염려하며 나서주는 것 또한 전원생활의 정이기 때문이다.
열. 돈으로 살 수 없는 한 폭의 거대한 동양화
토지를 구입하거나 주택을 구입할 경우 반드시 앞 토지와 옆 토지의 고저 즉 높낮이를 꼭 살펴봐야 한다. 처음에는 잘 몰랐는데 집을 짓고 나니 나중에 다른 주택이 들어서 앞과 옆에 새로운 건물이 들어서 막는다면 이 또한 낭패가 아닐 수가 없다. 특히 전원마을이 조성된 단지 형태는 더더욱 조심해야 할 상황이다 최소한 토지별로 단의 높이가 3m 이상 되어야 시야를 확보할 수 있어 불편하지 않을 것인데 대부분 토지만 매각하는 업체들은 보통 1m 안팎으로 조성해 놓은 것이 대부분이기 때문에 전원주택이 다 들어섰을 경우 일부를 제외하고는 모든 조망이 사라지기 때문에 조심해야할 사항이다 전원주택은 아파트와는 달리 1층이나 2층 구조에 창을 크게 내기 때문에 이웃의 시선으로부터 자유롭고 싶은 구조이다. 그렇기 때문에 계절마다 시간마다 바뀌는 커다란 동양화를 포기하고 싶지 않다면 반드시 인근 토지의 높낮이를 반드시 따져봐야 할 것이다. 그러나 여기서 반드시 짚고 넘어갈 것이 하나 있다 구입하고자 하는 토지가 주변보다 높을 경우 자칫 과다한 경사면이 생겨 많은 공사비용과 불가용한 면적이 나온다는 사실이다 그러므로 토지를 구입 할 경우 반드시 불가용 면적이 얼마나 되나 토목공사를 얼마나 잘해 놓았는지 또는 해야 하는지 면밀히 검토하고 따져봐야 할 것이다.
열하나. 시행착오 이후 알게 된 대지의 크기
1996년경 맨 처음 전원주택 시장이 생겼을 당시 전원마을의 토지들은 대부분 130평~180평 정도에서 분할하여 매각하였는데 그 토지 평수에다 45평 이상 주택들을 너도나도 앞 다퉈 지었다 하지만 20여년이 지난 지금은 그 당시 먼저 전원으로 내려왔던 사람 대다수가 조금 더 넓은 토지를 구입했더라면 하고 후회하는 모습을 종종 볼 수가 있다. 전원생활을 하기에는 너무 좁다고 뼈저리게 느낀 것이다. 최소한 전원생활에 필요한 평수는 최소한 200평 이상 되어야지 텃밭이나 정원을 제대로 꾸밀 수 있기 때문이다. 일반적으로 시골에 나와 있는 대지와 기존 농가주택들을 면밀히 살펴보면 대부분 100평에서 140평 사이라는 것을 알 수 있다. 그 것은 농지가 가까이 있던 시절에 주거 목적만으로 형성 된 단위였던 것이지 지금처럼 농지 없이 단순하게 전원생활을 목적만으로 생활하는 공간으로는 턱 없이 부족하다는 것을 알 수 있다. 전원에 내려와 채소마저 구입해서 먹을 수는 없는 노릇이다. 그러므로 택지를 구입할 경우 최소한 200평 이상 250평 미만이 가장 경제적이고 공간구성면에서 뛰어나다고 볼 수 있다.
열둘. 그 어떤 것도 믿을 수 없다 직접 발로 뛰어야 산다.
일반 토지를 구입할 경우 반드시 부동산중개업소나 소개인의 말만 믿어서는 안 된다 특히 인터넷을 통해 얻은 지식을 갖고 알아보기보다는 참조만 하고 본인이 직접 발로 뛰며 방문하여 개별적으로 알아보는 것이 가장 중요하다. 지적도상의 도로의 유무와 포장을 직접 체크하고, 도로와 폭이 나와 있는 지적도를 들고 시 군청 인근에 있는 토목측량설계업소를 찾아가 반드시 허가가 날 수 있는지 먼저 검토해야 한다. 또한 농지보전금, 건축설계비, 인허가용역비와 각종 세금 등 모든 비용을 상세히 뽑아 달라고 하는 것은 물론 해당토지의 하수처리 문제와 비용 예를 들면 하수처리한 물이 나가게 되는 경로와 본인이 부담해야 할 관로시설비용과 민원문제 그리고 정화조설치비용 등이다 그 어떤 것도 허투루 봐서는 안 된다 상수도도 반드시 토지 계약 전 지하수개발업자를 데리고 가서 물이 나올 수 있는지 대공인지 소공인지 견적을 받아봐야 하고, 전기도 한전이나 전기시설업체에 가능여부와 비용들을 꼼꼼히 따져야 하며 그 밖에 절토와 성토 그리고 석축이나 보강토 공사 등 토목공사 전반에 걸쳐 미리 견적을 받아보고 상의한 상태에서 총 비용을 검토한 후 토지를 구입하는 것이 좋다.
이밖에도 인근 마을의 인심과 인근 토지주인들의 개인적 성향 그리고 주변에 혐오시설이 없는지 반드시 살펴봐야 한다. 토지가 잘못되면 인생이 꼬일 수도 있기 때문에 시간을 두고 결정하는 것이 좋다. 열 번이고 두드려 보는 것만이 최선책인 것이다.
열셋. 아무리 좋은 옷이라도 맞아야 기분을 낼 수 있다.
아무리 좋은 구상도 실제 대지 형태에 앉혀보지 않으면 모든 것이 허사이다. 실제로 구입하고자 하는 토지모양에 같은 비율로 축소된 집과 창고, 진출입로 그리고 텃밭 등을 앉혀봐라 그런 다음 본인이 생각하던 공간구성이 나오는지 꼼꼼히 따져본 후에 결정해도 늦지 않다
열넷. 세상에 공짜와 싼 땅은 없다
싼 땅은 없다 싸면 싼 대로 다 이유가 있는 것이다 요즘 부동산중개업소치고 자금을 돌리지 않은 업체가 없다. 급매나 시중가보다 싼 매물이 나오면 그 즉시 고객에게 바로 소개시켜 주지를 않는다. 자신들이 먼저 찍거나 암암리에 전매를 할 뿐이다. 부동산도 주식시장과 마찬가지로 시장 경제 원리에 입각하여 그 가격이 면밀히 형성된 것이라 눈 먼 땅이란 있을 수 없는 것이다 그럼에도 불구하고 싼 것만 찾아다니다간 오히려 함정에 빠질 확률이 높다 다만 여유가 있어 큰 평수의 토지를 구입할 경우 적은 평수의 평 단가보다는 많이 절감할 수 있지만 그 것은 몇몇 사람들에게 국한된 것일 뿐이다.
열다섯. 장화신고 들어가라
대부분의 시골길은 겨우 차 한 대 비껴갈 수 있는 콘크리트 도로가 많다 이를 무서워하지 마라 대부분 시골도로는 늘 한가하게 비어 있다 서로 길을 막고 서는 일은 흔치 않은 일이다 만일 2차선 도로 옆이라면 그 곳에서 하룻밤을 자보고 난 후 결정하라고 싶다 새벽녘에 쌩쌩 달리는 찻소리에 달콤한 새벽잠을 잘 수가 없다. 특히나 여름 같은 계절엔 더욱 심하다 그러므로 2차선 도로에서 약 500m~1km 안팎의 들어간 토지가 전원생활에 적합할 것이다 지금 당장 불편하다고 2차선도로 쪽을 선택하기보다는 다소 불편해 보여도 장화신고 들어간다는 마음으로 선택하다 보면 나중에 구두신고 웃으며 나올 수 있는 것이 부동산의 매력이다. 집들이 하나 둘 들어서다보면 도로며 상하수도는 나중에 저절로 따라 오는 것들이다.
열여섯. 뛰어난 자연환경에 너무 연연하지 말고 2차 생활권에 만족해라
꼭 내 집 앞에 설악산과 동해바다를 가져다 놓을 필요는 없다 자연환경을 너무 따지다 보면 얻는 것보다는 잃는 것이 더 많은 법이다. 남향받이에 배산임수는 더 이상 전원주택의 덕목이 아니다 햇볕과 구들장에 의존하던 선조들의 생활과는 확연히 달라졌다. 오늘날의 난방기술과 조경은 언제든 내 집터를 나만의 설악산으로 만들 수도 있고 아방궁으로 꾸밀 수도 있다. 사람 사는 모습은 어디를 가든 다 똑같은 법이다 아늑하게 사계를 느낄 수 있는 곳이면 충분하다 자연환경보다 더욱 중요한 것은 사람들의 情이다 인구 밀집도가 낮은 전원에서 한 사람이라도 불편한 관계가 형성되면 그것처럼 스트레스 받는 일도 없다 눈만 뜨면 보이는 얼굴 때문에 모처럼 시작한 전원생활이 불편해질 수는 없다. 그러니 내 집 앞에서 모든 것을 느끼려하지를 말고 2차 생활권 즉, 차로 10~30분 내로 물 좋은 계곡이나 강가 그리고 등산 가능한 산을 언제든 찾아갈 수만 있다면 그 것으로 만족하는 것이 더 좋다 예로부터 선조들은 집터를 선택할 때 물 가까이나 계곡에 가지 않고 평온하게 地氣와 人氣를 느낄 수 있는 탁 트인 곳에 마을을 형성하고 살았다 그러니 이를 반드시 명심하고 선택해야 할 것이다.
열일곱. 무엇을 할 수 있을까 두려워 마라
많은 이들이 전원에 내려가면 텃밭이외에 뭐하고 살까 우선 그것부터 고민을 한다. 하지만 실제로 이주하고 보면 늘 바쁜 것이 전원생활이다 사람 사는 곳이라면 어디든 스승이 있기 마련이기에 염려할 필요가 없다 예로 목공기술을 배우고 싶다면 인터넷에 유튜브 같은 곳을 찾아 들어가면 얼마든 기술을 배울 수도 있으니 염려하지 마라 다만 필요한 것이 있다면 목공기계나 장비를 마련하는 것인데 요즘은 가정용 기계들이 저렴하게 나와 있으니 많은 비용이 들어가는 것도 아니다. 모든 일들을 기계가 하기 때문에 크나크게 힘이 필요한 것도 아니다. 그렇게 삼삼오오 함께 기술을 터득한 후 집을 꾸미거나 작품을 만들다보면 새로운 활력소가 되기도 할 뿐만 아니라 기존마을 사람들이나 같이 이주한 여러 사람들과 다각적으로 교류할 수 있어 행복의 질을 높일 수가 있다.
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