재건축,리모델링 악마의 유혹이었다 두고봐라

재건축,리모델링 악마의 유혹이었다 두고봐라

 

산술적 가치 (rlaaudwn***)님  추천 22 | 조회 4678 | 2011.02.18 11:05 | 신고 

올림픽 전후로 지어진 변두리 20년 즈음 지난 20층 내외의 중층 아파트,남은 가치가 얼마나 될까?
집합건물로 오로지 아파트 짓는 그자체로만 가치가 있는 지분
리모델링 추진은 가능이나 할까
재건축    추진은 가능이나 할까

 

@기존 부채에 추가로 대출은 가능이나 할까,갚을 여력은 되는가
@소위 말하는 분담금은 얼마나 될까
@현재도 중층인 아파트, 머잖은 미래 그때도 재건축 리모델링 분양으로 분담금이 얼마나 상쇄 될까
@나만 주장 한다고 추진이 가능한가
 
 
재건축,리모델링 악마의 유혹이었다 두고봐라
 
아파트 적정가 논란이 문제가 아니다,살 여력이 되는 사람은 이미 다샀다,가계부채를 보면 알듯이 빚내서 살 여력이 되는 사람은 억을 우습게 알고 이미 다샀다,적정가고 나발이고 구매자 입장에선 너무 높은 가격이다,돈이 없다,늘지 않는 수입에 미래가 불투명 하다,적정가가 무슨 소용인가.

주택시장 구조변화, 쉽게 말하면 집값이 잘 오르지않는 구조로 변했다는 말이죠. 이유를 알고 싶네요.
　
▲여러가지입니다만 대략 5가지 정도로 요약해 볼 수 있을 것 같습니다.

 

　1. 주택보급률이 과거 크게 낮았을 때는 상승여지가 많았습니다. 그러나 보급률은 이제 110%에 육박하고 있습니다. 물론 서울 등 국지적으로 다르긴 하지만 보급률이 급신장, 향후 수급불안요인이 적어지고 있기 때문으로 분석되는데다 자가보유율이 60%선에 달해 선진국 수준에 도달하고 있습니다. 이는 과거와 같은 수급불안에 따른 가격상승여지가 많치않음을 의미하지요.

 

　
　2. 레버리지효과가 사라진 점도 주택 소유매력을 상실케 합니다. 돈빌려 집사면 집값이 올라 대출금을 갚고도 득이 되어야 하는데 그게 사라지고 있습니다. 되레 향후 집값 불안감만 존재해 대다수 수요층이 집을 사려는 의욕이 없어졌습니다. 바로 전세시장이 앞으로 지속적으로 불안하게 되는 요인입니다. 전세로 눌러앉아 있겠다는 생각이 번지면서 매수시장 개입이 적어진 것입니다. 전세는 올라도 매매시장은 한산한 이유가 되겠지요.

 

　
　3. 선진국형 자산구조변화가 시작된 점도 요인입니다. 부동산을 줄이고 금융자산 중심으로 전환하는 것이 저성장, 베이비붐 은퇴, 인구구조 변화 등 여러면에서 유리하다는 생각을 갖습니다. 우리와 선진국과의 자산구조는 현재 정반대입니다. 우리의 경우 부동산이 77%이고 그중 80%가 주택입니다. 이런 구조가 적어도 50% 수준까지는 내려올 것으로 보입니다. 부동산 유효수요가 앞으로 줄어들수 밖에 없는 이유죠. 특히 주택구매력이 강했던 40중반 이상이 시장에 개입하지 않고 있습니다.

 

　
　4. 젊은 층은 집살 돈이 없습니다. 신규수요가 시장에 진입해야 주택시장이 활력을 찾아 돌아가는데 젊은층은 여전히 높은 주택가격에 집을 살 엄두를 내지못하고 있습니다. 매매가 대비 전세가 비율이 45%대 이하에 머물고 있다는 것은 상대적으로 매매가가 높다고 볼수도 있습니다. 선진국 시장에서와 마찬가지로 임대주택 시장을 전전하는게 젊은 계층입니다. 향후 임대시장, 전ㆍ월세시장이 더욱 활기를 띨 것임을 예고하는 부분입니다.

 

　
　5. 향후 전망입니다. 기준금리 인상 예고 등 주택시장을 끼고 있는 분위기가 주택가격 상승에 긍정적이지 못하다 저성장에 따른 소비의 소폭 증가, 구매력 약화 등도 부정적인 요인입니다. 따라서 집값이 일부지역에서는 오른다 해도 전반적으로 오르기는 힘든 구조입니다. 바로 이런 점이 전세수요를 더욱 부추기고 있는 것이지요.

 

　
장용동 논설실장 KBS1라디오 '경제투데이-부동산시장 동향' 인터뷰중 펌
 
 
 
전세가 월세로 재편이 되면 가장 먼저 죽어나는 사람은 빚내서 몰빵한 달라당 한채 그것도 변두리 중층 20년 넘은 아파트 부터 골로간다.
왜 주변 월세 상황이 고스란히 만천하에 드러나기 때문이다,이들은 빚내서 샀기 때문에 월세 줄 형편도 안되며 유리알 처럼 모두 드러나기 때문이다.
월세 곱하기 잔존가치=그러면 얼마나 덤테기 쓴건지 답이 나올꺼야
 
 
 
 
 
 
 
신X아1단지115.7㎡
매매가 : 30,500 만원 |실구입자금 : 30,500 만원 |융자금 : - 만원 |보증금총액: - 만원준공년월 1986.12
 
 
보증금/월세 : 4,000/60 만원
준공년월
1986.12
소재지
서울시 도X구 방X동
보증금(적금 금리 적용),월세 싸그리 합쳐서 월세 수익 100만원 몽땅 그냥 쳐주고 잔존기간 5년이 아닌 10년 덤으로 주고 15년 잡아서 계산해도 1억8천 거기다가 월세 수입 고스란히 고수익 매달 적금 부어서 5천 덤으로 준다,그케도 2억3천 짜리 물건이다 알간.