[스크랩] 좋은 점포& 나쁜 점포

좋은 점포

1.유동인구가 많은곳
역세권,대학가,도심등은 유동인구가 많은 곳이다.유동인구가 많으면 당연히 대형 유통시설이 들어서고 더불어 고객들이 몰려드므로 상호 상승작용으로 인해 상권이 매우 활성화된다.이런 상권의 A급지에서는 어떤 업종이라도 잘 된다.
문제는 보증금과 권리금이다.여기서 한 가지 유념할 것은 장래가 불투면한 주택지 상권의 B급지보다는 역세권,대학가,도심의 C급지를 택하는 것이 낫다는 것이다.당연히 업종선택에 주의를 기울여야 하지만 말이다.


2.접근하기 용이한 곳
점포는 사람들이 쉾게 찾을 수 있고 편한게 살 수 있는 곳에 위치해야 한다.이것을 '접근성'이라고 한다.사람들은 특별히 정한 물건이 아니라면 대
부분 접근하기 편한 곳을 이용한다.
점포의 접근성을 구성하는 요인들은 여러 가지가 있다.

첫째. 근처에 버스정류장이나 지하철역이 있는지,횡단보도가 있는지,점포의 출입구는 어디에 있으며 크기는 어떤지,계단이 있는지,주차시설은 갖추어졌는지,교통이 혼잡하지는 않은지 등이 접근성에 영향을 미친다.

둘째. 상권 내에 있는 극장이나 대형 서점 등의 편의시설이 접근성에 영향을 미친다.


3.대형 사무실보다 5층 이하 사무실이 많은곳
대개 사람들은 대형 사무실이 밀집한 곳이 장사가 더 잘 되리라 생각한다.그러나 그렇지 않다.여의도 증권가나 삼성동 테헤란로를 보라.테헤란로는 베처기업들이 들어오면서 조금 나아지고 있기는 하다.
이러한 대형 사무실 밀집지역은 저녁때는 썰물처럼 빠져나가 거의 개점휴업 상태이고 휴무일 역시 마찬가지이다.이런 곳은 특별한 노하우가 있는 일부 전문음식점에 한해서 해볼 만한 곳이지 창업 초보자는 애시당초 생각하지 말아야 할 곳이다.그럼에도 불구하고 대형 빌딩과 점심때 직장인 유동인구에 현혹된 나머지 많은 초보자들이 뛰어들고 있는 것이 현실이다.
소형 사무실이 많이 밀집된 곳은 대개 역세권 주위에 있으며,교통망이 좋다.서울의 역세권들을 자세히 관찰해보라.역세권 거의 전부가 5층 이하 건물로 운집되어 있으며,이름도 없는 사무실들이 건물마다 꼭꼭 채워져 있다.이들 이름도 없는 사무실 직원들이 역세권 유동인구의 한 축을 이루고 있다.


4. 편의시설 등이 있는 곳
입지가 좋고 나쁜 것은 결국 손님에 의해 판정된다.손님이 쉽게 찾고 편안하게 올 수 있는지의 여부가 그래서 매우 중요하다.손님들은 찾기 쉽고 편안하게 갈 수 있는 점포로 발길을 돌리게 되어 있다.그중에서도 특히 은행,유명의류 대리점,대형 유통시설 등이 있는 곳은 손님이 접근하기 쉽다.


5. 출근길보다 퇴근길 방향에 있는 곳
장사는 대부분 오전보다는 오후에 이루어진다.점심시간 전후에 반짝하고 나서 퇴근시간 이후 절정에 이른다.그렇기 때문에 점포의 위치는 출근하는 방향보다는 퇴근하는 방향에 있는 것이 유리하다.
여러분도 알다시피'노루목'이라는 것이 있다.노루란 짐승은 꼭 다니는 길로만 다닌다.당연한 말이지만 사냥꾼은 바로 이 길목을 지키면 된다.사람 습성도 이와 비슷하다.당연히 퇴근하는 길목을 지켜야 한다.퇴근시간에 주로 이용하는 도로가 어디이며,주 동선이 어떻게 흐르는지 종합적으로 판단하라.



6. 주차장이 있는 곳
승용차가 대중화되면서 주차장이 있는 곳과 없는 곳의 차이는 갈수록 심화되고 있다.전용 주차장이 있으면 더욱 좋지만 여의치 않다면 공용주차장 옆에 있는 점포도 괜찮다.다만 상권 안에 공용 주차장이 있을때는 상가의 연속성이 끊어질 수 있다.예를 들어 상가가 줄지어 있는데 그 중간쯤에 주차장이 있다면 당현히 상가의 흐름이 끊긴다.
이 경우 주차장에서 상권 중심지 쪽 방향의 점포는 매우 좋으나 주차장 뒤쪽의 외과지역에 점포가 있으면 오히려 주차장이 상권을 죽이는 역할을 할 수 있다.그러므로 이러 때 상권 중심지의 주차장 사이에 있는 점포를 구하기 바란다.

7. 버스정류장이나 지하철역을 끼고 있는 대로변
역세권이 아닌 주택지 상권에서는 버스정류장을 끼고 있는 대로변과 일반 대로변의 차이가 크다.시내를 다닐 때 유심히 살표보라.대부분의 대로변에 변변한 음식점이나 편의점이 있는가? 거의 없으며 그런 곳이 눈에 띄면 그곳은 반드시 버스정류장이 있는 곳이거나 역세권 대로변이다
한편 대형 복합상가의 겨웅 통행이 많은 도로변과 도로변 안쪽에 위치해 있어 잘 안 보이는 곳은 매출 차이가 많이 나는 만큼 임대료나 권리금에서도 거의 절반 이상 차이가 나는 경우가 많다.그만큼 상가 안쪽은 장사가 되지 않는다.이런 곳은 창고시설업에나 적합하다.

8. 코너상가
주택지 상권이든 역세권이든 코너 상가는 그중 최고의 자리이다.이런 곳은 시선이 집중되고 출입구 접근이 쉽다.어떤 업종이든 상권의 특성에 완전히 반하지만 않는다면 성공할 수 있다.
하지만 이렇게 좋은 목은 주위의 상인들이 주목하고 있는 대상이다.장사가 잘 되므로 매물로 나오지도 않지만,나온다 하더라도 주위에서 아는 사람끼리 거래가 이루어진다.그러므로 장사를 하려고 마음먹었다면 코너 상가를
눈여겨보아야 한다.

9. 대규모 아파트단지 중심상권
대규모 아파트단지에는 대형 유통시설이 경쟁적으로 들어서게 마련이어서 고객은 이런 곳을 중심으로 한 중심상권에서 구매를 한다.때문에 대규모 아파트단지 내 상가는 살아남기가 어렵다.1,000세대 이상되는 독립단지인 경우에는 많은 세대를 중심상권에 빼앗기게 되므로 실제로는 300-400세대 정도의 상권밖에 안 된다
이보다는 오히려 중심상권에 근접한 소규모 아파트단지의 대로변 상가가 더 낫다.이때 종심상권과의 거리는 200-300m 이내여야 한다.그래야 중심상권의 유동인구 중 흘러오는 사람과 중심상권으로 가려고 지나가는 사람의 길목 구실을 하게 된다.

10. 중소형 아파트단지 상가
아파트단지는 주택지보다 세대당 물품구매력이 높다.수입과 지출이 상대적으로 높다는 말이다.그러나 이들이 모두 아파트단지 내의 상가를 이용하는 것은 아니라는 점이 문제이다.분양평수 33평 이하인 중소형 아파트에는 30-40대가 많이 산다.당연히 어린아이나 학생들이 많다.따라서 단지 내 상가에는 학용품점,의류점,식품점,학원이 잘된다.소형이나 대형 아파트에 비해 상대적으로 장사가 잘 되며 업종도 다양하다.

11. 낮은 지대의 중심지
낮은 지대는 거의가 교통의 요충지이며 위로부터 내려오는 길목이자 중심지가 되는 경우가 허다하다.상권은 이처럼 낮은 지대에 형성되며,이러한 곳은 재래시장,버스정류장,은행,대형 쇼핑센터 등이 자리잡고 있다.당연히 유동인구가 많아 상권이 좋다.

12. 권리금이 있는 곳
권리금이라 현실적으로 세입자간에 인정하지 않을 수 없는 금액이다.현재 사용하는 권리금이란 말은 애초부터 영업에 따른 권리금이라는 의미를 벗어나 있다.즉 상권에 대한 기초 권리금(바닥권리),인테리어 설비 등에 대한 보상적 성격의 권리금(흔히 시설비라고 한다)이 포함되어 있다.
결국 권리금은 '영업활동에 따른 영업권에 대하여 배타적인 권리를 인정한 금액(보통 권리금이라고 한다)과 시설비(빈 점포의 경우 바다권리)의 합'이라고 할 수 있다.보통 '권리금'은 '1년 동안의 순수익의 합과 입지조건을 기준으로 시설상태와 업종의 경쟁력 유무,점포의 크기'등을 감안하여 평가한다.

13. 주변에 노점상이 많은 곳
요즘같이 실업자가 넘쳐나는 불황기에는 노점상이 넘쳐난다.그런데 자세히 보라.노점상들이 있는 곳은 대부분 그 지역에서 유동인구가 제일 많다.즉 목이라는 말이다.이곳이야말로 바로 그 지역의 확실한 상권이라고 할 수 있다. 그렇다면 상권은 좋은데 노점상들이 하는 업종과 중복된다면 어떻게 해야 할까?물론 단기적으로는 같은 업종을 하는 점포들은 손해를 입는다.하지만 장기적으로 보면 꼭 그렇지만도 않다.오히려 노점상들이 있어서 새로운 손님들이 모이게 되어 상권이 활성화되기도 하기 때문이다.

14. 비어 있는 점포가 없는 곳
상권이 좋으면 장사가 잘 되어 매물이 나와도 거래가 쉽게 이루어진다.
따라서 점포가 빈 상태로 있을 이유가 없다.역세권을 보면 쉽게 이해가 갈 것이다.반대로 주택가 상권을 보라.문을 닫는 곳이 눈에 띈다.
상권이 안 좋다는 반증이다.

15. 아파트 진입로인 곳
현대는 전문화,차별화,그리고 대형화 시대이다.아파트단지 내 상가는 일반적으로 작다.당연히 아파트 진입로변의 큰 점포가 경쟁력에서 앞서게 된다. 또한 아파트 진입로는 아파트뿐만 아니라 진입로 주변의 주택까지도 상권의 범위에 들어가게 되어 상권력이 크다.특히 재개발이나 재건축된 아파트단지 진입로는 상권이 매우 좋다.


나쁜점포

1. 상권이 필요 이상 확대되는 곳
일반주택이 상가주택으로 바뀜에 따라 상가가 확대되는 경우가 많다.이때 상권이 활성화되어 그렇게 되었다면 상권이 활황을 유지하는 반면에 그저 상권의 범위만 넓어졌다면 상권이 분산되어 경쟁이 치열해지므로 결국은 침체의 길을 걷게 된다.
초보자든 이미 장사를 해본 사람이든 상권이 확대되면 장사가 잘 되는 것으로 지레짐작하기 쉬운데 주의하기 바란다.특히 일부 역세권에서 점포가 자주 바뀐다는 것에 유의하라.대개는 불가피한 사정으로 인해서라기보다는 망해서 나가는 경우가 많다.
역세권 주위는 항상 번화하다.장사가 잘 되든 안 되든 마찬가지이다.
상가가 줄지어 있고 환한 불빛들이 있기 때문이다.하지만 번듯한 외모에 현혹되어서는 안 된다.상권이 확대될 이유가 뚜렷이 없다면 조심해야 한다.

2. 4차선 이상의 도로가 상권을 양분하는 곳
4차선 이상의 도로는 상권에는 장애요인으로 작용한다.다시 말하면 상권의 흐름을 끊어버린다.따라서 상권 자체가 크게 활성화되지 못하는 경우가 발생한다.또는 어느 한쪽의 도로변은 '흐르는 자리'가 되기 십상이다.
이러한 곳은 세밀한 상권분석이 요구되므로 초보자들은 피하는 것이 상책이다.물론 역세권의 경우는 유동인구가 많아 장사가 되므로 그다지 피할 상권은 아니지만,이 역세권도 '흐르는 자리'일 경우에는 업종 선택에 유의해야 실패하지 않는다.

3. 유동인구가 그냥 지나치는 곳 (소위 '흐르는 자리')
점포 앞을 유동인구가 그냥 지나간다면,유동인구가 아무리 많아도 곤란하다.이런 경우에는 대개 목적지를 향해 가는 사람이 대부분이다.
보행속도가 빠르다는 뜻인데,통근이나 통학의 보행속도는 1초에 보통 1.5M 정도라고 한다.그런데 쇼핑의 경우에는 1초에 약 1.2M정도로 느리다고 한다.
이와 같이 유동인구의 보행속도가 빠른 곳,즉 '흐르는 자리'는 되도록 피하라.그래도 역세권 '흐르는 자리'는 그나마 조금 낫다.이곳은 짧은 사간에 구매가 이루어지는 저가 판애업종이 상가의 대부분을 차지하게 된다.
고객들이 짧은 시낙에 구매를 하기 때문에 고가품은 취급할 수 없고,중저가 의류나 액세서리,화장품 등 비교적 충동구매가 많은 업종이 자리잡아야 한다.

4. 주변 점포가 기술 또는 저가상품 위주인 곳
주변 점포가 기술 위주의 업종,즉 세탁소,지물포,표구점,세차장 등이 있는 곳은 어떤 곳인가? 일부 아파트단지 내 상가나 주택지 상권의 C급지에 이런 업종이 분포되어 있지 않던가? 당연히 피해야만 되는 곳이다.
또한 저가상품 위주인 곳은 그 지역이나 상권의 소비수준이 매우 낮다는 뜻이다.이것은 가격할인 전략을 세워 다른 점포와의 가격경쟁력에서 우위를 점하려는 저가격 할인매장 드으이 점포와는 다른 의미이다.

5. 업종이나 주인이 자주 바뀌는 곳
업종이 자주 바뀐다는 것은 이 업종을 해도 안 되고 저 업종을 해도 안 된다는 말과 같다.또 임차인이 자주 바뀌는 것도 같은 이유에서이다.장사를 하다보면 불가피한 사유가 생겨 점포를 할 수 없는 경우가 있다.하지만 그런 일은 그렇게 많이 않을 뿐만 아니라 어찌 한 점포에만 유난히 그같이 불가피한 일이 발생하겠는가?
그런데 문제는 그런 곳에 잘못 들어가는 경우 그 손해를 본인이 감수하려는 사람이 거의 없다는 데 있다.어떻게 해서든지 자기는 손해 보지 않고 빠져나가려는 것이다.그러다 보니 사람을 속이고 그 사람이 또 다른 사람을 속여 계속해서 손해보는 사람이 생긴다.

6. 주변 점포의 간판이 낡거나 변색된 점포가 있는 곳
주위를 둘러보라.간판이 낡거나 또는 인테리어 등이 변색될 정도로 오래도록 방치한 점포가 어떠한 곳에 많은지,역세권 C급지 등은 A,B급지에 비해 장사가 잘 되지 않아서 예전에는 방치된 점포들도 더러 있었으나,최근에는 장사를 하려는 사람들의 의식변화에 발맞추어 역세권 C급지에서는 거의 찾아 볼 수 없다.
그렇다면? 바로 주택지 C급지가 그러하다.업종 자체도 그렇고 장사도 안 되니까 더욱 그러하다

7. 점포 전면이 좁거나 간판설치가 어려운 곳
점포구조와 규모의 설명에서도 언급했듯이 점포의 전면 길이는 길어야 좋다.건물의 전면은 많이 노출되면 될수록 좋다.간판도 마찬가지이다.이 둘은 점포의 얼굴이다.첫인상이 얼마나 중요한가,일단 눈에 띄어야 구매를 하든지 말든지 할 것 아닌가.점포의 전면과 간판은 상호와 함께 최초의 그리고 최고의 홍보수단이다.
따라서 점포의 전면이 너무 좁거나 평면간판이나 돌출간판의 설치장소가 충분히 확보되지 않는다면 피해야 한다.

8. 주변도로가 지저분한 곳
방치한 점포들이 많은 곳의 주위는 산만하고 지저분하다.업종 자체가 도로환경을 해치기도 하지만 장사가 신통치 않아서 주변 환경까지 신경 쓸 겨를이 없기 때문이기도 하다.당연히 도로에는 휴짓조각 등이 널려 있으며,자전거나 각종 기물 등이 그대로 방치되어 있는 곳이 많다.
이러한 곳은 일단 장사가 어렵다고 생각하라.

9. 편도인 도로변이나 맞은편에 점포가 없는 곳
자기 점포의 고객이 아니라 하더라도 사람이 많이 모이거나 유동인구가 많으면 자연히 충동구매로 인해 매출이 올라간다.그런데 편도인 도로변을 보자.편도인 도로는 도로폭도 좁지만 일단 자동차가 한쪽 방향으로만 흐르기 때문에,사람들이 그 도로를 이요할 때 심리적으로 불안감을 갖고 있다.
자동차가 가는 방향으로는 그나마 사람들이 같이 움직이기는 하지만 자동차 진행방향과 역행해서는 사람들이 거의 걸어가지 못 한다.
당연히 점포는 자동차 진행방향 쪽 도로변 일부만 유지된다.이곳도 유동인구가 거의 없어 장사가 어려운 곳이다.


10. 빈 점포가 많은 곳
빈 점포란 장사가 안 되어 나간 경우로,그 임차인도 권리금의 일부나마 받아내려고 갖은 노력을 했을 것이다.그런데도 매매가 안 되고 장사하기도 힘들어 결국은 권리금(시설비포함)까지 포기하고 보증금만 건물주에게서 받아 나간 것이다.
그럼 건물주는 어떤 입장일까? 당연히 빈 점포로 있으면 있는 만큼 월세는 받을 수 없다. 그러니 한시라도 빨리 임대가 이루어지길 바랄 것이다.장사가 잘 되는 점포에서는 있을 수 없는 상황이다.


11. 언덕 위나 상가의 연속성이 끊긴 곳
언덕 위는 상권이 매우 좁아서 언덕 주위의 극히 일부 세대로만 국한된다.따라서 조그만 구멍가게 정도의 슈퍼마켓밖에 할 것이 없다.
또한 언덕 중턱의 오르막길 역시 마찬가지이다.사람들은 일단 낮은 데로 몰리는 경향이 있기 때문이다.
상가의 연속성이란 각종 가게가 줄이저 있는 것을 말한다.그런데 이것이 끊긴다는 말은 무엇을 뜻하는가? 바로 주차장이나 세차장.이삿짐센터,그외에 각종 사무실이 들어서 있으면 연속성이 끊기게 되는 것이다.
따라서 이처럼 상가의 연속성이 끊긴 곳부터는 상권이 좋을 수가 없다.특히 주택지의 경우 대부분 이런 형태로 상권이 형서되어 있으므로 주의해야 한다.


12. 주변에 공터가 있는 곳
장사를 할 때 신경 쓰이는 것 중 하나가 '자신의 점포가 다른 점포에 비해 규모가 작은 것은 아닌가' 하는 점이다.사실 요즘은 대형화.전문화.차별화 시대라는 것은 누구나 알고 있기 때문에 더욱 규모에 신경이 쓰인다.
당연히 크면 클수록 좋은 경우가 많다.업종과 조화만 잘 된다면 말이다.그래서 주변에 큰 규모의 점포가 눈에 띄지 않으면 계약부터 하는 경우도 많다. 하지만 이것은 보이지 않는 것이 무서운 경우가 더 많다는 점을 간과한 행동이다.
역세권 같은 유명상권에는 상가로 전환할 공터나 주택이 거의 없다.이미 거의 다 상가로 되어 있기 때문이다.그러나 신흥상권이나 주택지 상권에는 공터가 많고 웬만큼 오래된 주택은 상가주택으로 개조되는 경우도 많아 더 큰 상가가 건출될 가능성이 높다.물론 이런 경우에는 자신의 점포가 입지조건이 활실히 좋다면 신경 쓰지 않아도 되겠지만 그렇기 않다면 십중팔구 무너진다.
어쨌든 일정 영역에 빈 땅이나 넓은 대지의 주택이 있을 때는 주의해야 한다.


13. 막다른 골목 끝인 곳
막다른 골목 끝인 곳은 어느 상권이든지 피하는 것이 좋다.사람들은 막힌 곳에서는 답답함과 함께 벗어나고자 하는 심리가 있다.그러니 그런 곳에 있는 점포가 좋을 리 없다.주택지라면 점포 자체가 아예 형성이 안 될 것이다.단 역세권에서는 A급지에서 이어진 골목길이 이와 같을 때 음식점 중 노하우가 있는 전문음식점을 한다면 B급지 이상의 구실을 하기도 한다.
이 경우 A급지에서 간팜이 보여야 한다.


14. 300-500M 에 대형 유통시설이 있는 곳
대형 시설과 근접한 상가는 앉아서 덕을 보지만,300-500M 정도 떨어진 작은 규모의 상가는 경쟁력이 떨어져 손님이 큰 시설로 분산되기 때문에 손해를 입는다.특히 주택지나 아파트는 이러한 대형 시설의 영향을 많이 받게 된다.


15. 권리금이 없는 곳
현재 장사를 하고 있으면서 급한 사정으로 인해 권리금도 받지 않겠다며 나오는 점포가 있다.역시 장사가 안 되는 곳이다. 권리금이 무엇인가? 장사를 맨땅에서 할 수는 없지 않은가?
시설과 간판,집기 등을 갖추어놓고 장사를 하다가 사정이 있어 팔게 되었다고 하자,이때 여러분이라면 시설비에 대한 것을 받으려 하지 않겠는가? 또한 영업을 잘 해서 단골손님이 많다면 그에 대한 영업권리금까지 받고자 할 것이다.
이것이 바로 '권리금'이라고 할 수 있는데,장사가 안 된다 하더라고 가게 주인은 시설비의 일부는 받고자 하고 또 일반적으로도 인정해주고 있다.


16. 주변에 큰 규모의 동일업종이 있는 곳
17. 건물주가 장사하는 곳
18. 보도폭이 좁은 곳
따라서 상가를 분양받아 세를 놓아 월세수익과 상가점포의 권리금 시세치익을 노리는 투자도 앞서 나열한 사항들을 꼼꼼히 따져보아야한다. 이에 견주어 본다면 엡스201 인천주안점은 결코 어떤 지역의 상가와 견주어도 뒤지지 않는 아주 좋은 투자 상품이라 할 수있다.

 

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출처 : 황금물고기

글쓴이 : 착한아저씨 원글보기

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