[스크랩] 권리금의 실체

권리금이란 기존 점주가 자신의 영업력(예를 들면 단골)에 대한 대가를 말하며 신규 임차인에게 요구하는 일종의 영업프리미엄을 말한다. 즉 자기영업을 포기함에 따른 대가이자 기회비용인 셈이다. 임차인간의 쌍방계약으로 임대차계약이 성사되어야 효력이 발생하는데, 장사를 하는 사람 입장에서 영업을 통해 얻는 이익보다 점포를 되팔 때 발생하는 권리금 차액이 오히려 커서 계속해서 버블이 생기는 악순환이 계속도기 마련이다.

법적인 측면에서 권리금은 임대차 물건에 대한 권리금이 아니기 때문에 건물주와 아무런 관계가 없어 법적 보호를 받지 못한다. 그래서 건물주 몰래 쉬쉬하며 몰래 거래가 이루어지는 상관행으로 알려져 있다. 부동산중개에 있어서는 권리양도계약이라는 명분으로 진행되고 있는데 현행 ‘상가임대차보호법’에서도 법적 보호를 받지는 못하지만 임차인이 全波와 같은 특별한 사정이 없는 한 영업을 5년간 할 수 있어서 이전 보다는 다소 안정적이다. 계약기간 만료 후 재계약을 하지 못한다면 권리금을 날려버릴 가능성이 있어 계약 시 임대차 기간 연장이라는 특약조건을 명기해 놓는 것이 좋다. 하지만 임대주가 권리금이라 것 자체를 인정하지 않기 때문에 권리금을 명시할 필요는 없다.

권리금의 실체를 알기 위해서는 권리금을 구성하는 제 요인에 대한 올바른 이해와 올바른 가치화가 중요하다. 결론적으로 말하자면 권리금은 영업에 대한 대가, 시설사용에 대한 대가, 그리고 바닥 즉 특정자리에서 발생하는 경제적 이익(경제학적으로는 지대차익)에서 발생하는 바닥권리금으로 이루어져 있다.

1) 영업권리금
영업권리금이란 1년간 점포에서 평균적으로 발생되는 매출이익을 지칭한다. 이 권리금은 어떤 점주가 점포를 운영하더라도 나올 수 있는 기본 이익이기 때문에 점포 양도시 대부분 지불되어야 하는 돈으로 본다. 예를 들어 한달 매출액이 2천만원이고 순이익이 2백만원일 때, 12개월간 환산해 보면 2,400만원이라는 영업권리금이 된다.

2) 시설권리금
점포를 오픈할 때 초기에 시설투자에 소요되는 비용을 말한다. 인테리어와 간판, 집기와 비품구입비 등이 시설권리금에 포함되는데 이 역시 시간이 경과함에 따라 감가를 하기 때문에 감가상각을 적용해야 한다. 일반기업이 감가상각에 따른 충담금을 적용하여 자산으로 인정하는 경우와 마찬가지이다. 평균적으로 4년 영업기간을 감안할 때, 사용연수로 감액하는 것이 바람직하다. 하지만 시설의 상태에 따라 유동적일 수도 있다. 만약 초기 투자비용 5천만원에 2년 장사를 했다면 실제로 지불해야 할 권리금은 2,500만원 정도가 적당하다.

3) 바닥권리금
바닥권리금이란 상권이 가져다주는 기본 영업력. 특별한 산정공식은 없으나 통상 전세보증금과 같은 수준에서 형성된다. 상권에 따라서 다소 차이는 있지만 시내중심가나 대로변의 경우에는 바닥권리금과 영업권리금을 같이 보지만 주택가나 오피스가의 경우에는 바닥권리금보다 영업권리금이 많기도 하다.

그렇다면 권리금이 제대로 이루어졌는지 평가하려면 어떻게 해야 하나? 바닥시세나 영업실적, 그리고 시설점검을 통해서 확인이 가능한데, 통상 2번 이상의 주인이 바뀐 경우에는 권리금을 올리기가 어렵다. 가게주인이 바뀔 때마다 20-30%씩 권리금을 올린다면 나중에는 배보다 배꼽이 커서 아무도 점포를 인수할 사람이 없을 게다.

대로변에 보증금 5천에 월세 100만원, 연간 3천만원 순익을 올리는 점포가 나왔다고 하자. 시설투자비 5천만원에 2년간 장사를 했다고 하면 1억원 정도의 권리금이 적당하다. 시내중심가의 경우에는 5,000/300에 권리금이 3억원인 점포도 있다. 이 경우에는 적정 권리금이 15,000만원 이지만 점포의 수급상태나 유명브랜드 간판을 걸고 장사를 했다면 상권독점력을 빌미로 권리금이 상승하기도 한다.

하지만 이런 식의 평가가 무의미하게 평가금액보다 높은 수준에서 거래되기 마련인데 그 이유인즉, 현실에서 권리금이 형성되는 실체를 보면 알 수 있다. 어떤 이가 자신이 5천만원의 권리금을 내고 들어갔다면 시설투자비를 감안하여 7천만원 정도로 권리금을 받고 싶어할 것이다.(여기에는 장사가 그럭저럭 잘 되었다는 상황이 전제를 두고 설정한 것이다)

부동산을 찾아가서 이런 사정을 얘기하면 자신이 7천5백만원까지 받게 해 준다고 하고 새로 점포를 구하는 사람에게 9천만원에 점포를 소개한다. 깎아주는셈 치고 8천만원에 계약서를 쓰면 결국 전 임대주는 5백만원을 더 받게 되고 중개업자도 5백만원을 받게 된다. 공식적인 중개수수료가 0.4-0.8% 이니 몇배의 이익이 발생하는 셈이다. 결국 새 임차인에게 선심 쓰는 것처럼 1천만원을 빼앗아 가는 셈이다. 따라서 권리금을 평가하는 작업 이전에 주변에 시세를 파악해 보는 것이 더욱 중요하다.

그렇다면 올바른 권리금 협상 방법은 무엇인가? 부르는 대로 권리금을 주면 손해를 보는 셈이다. 권리금이란 것은 법적으로도 보호를 받지도 못하고 자칫 속을 수도 있어 세심한 주의가 필요하다. 권리금이란 것은 인위적인 금액이므로 협상 여부에 따라 가격을 대폭 낮출 수도 있다. .

먼저 반드시 영업실적을 점검해 보는 것이 바람직. 매출장부를 공개하지 않는 경우에는 사전에 방문조사를 통해 매출액을 추정해 내면 됨. 설령 장부를 공개한다 할 지라도 현장점검은 반드시 필요

바닥권리를 알기 위해서는 사전에 주변 부동산에 바닥시세를 알아보거나 임대료 수준을 평가해 보면 바닥시세를 가늠해 볼 수 있다. 부동산마다 동일 점포에 대해 권리금이 다른 이유는 내 놓는 사람과 부동산중개업자가 매도 시점이 다르거나 중개업자의 이른바 작업 때문에 발생할 수도 있어서 가급적 여러 부동산을 통해 알아보는 것이 바람직하다. 심지어는 부동산마다 적게는 몇백에서 수천만원씩 차이가 나기도 한다.

급매물일 경우에는 건물에 대한 권리변동 내역을 반드시 확인해 볼 필요가 있다. 근저당이나 가압류가 설정된 점포의 경우에는 아무리 장사가 잘 되어도 항상 불안하고 실제로 피해를 입을 확률이 크다. 노후건물이나 단일상가의 경우에는 사전에 건물주나 관할 관청에서 재건축이나 재개발에 대한 가능성을 반드시 확인해 보아야 한다.

권리금은 부르는 호가와 실거래가의 차이가 비교적 큰 편이고 사전에 하한가를 미리 설정해 놓기 때문에 계약 직전까지 깍아보려는 인내심이 필요하다. 밀어붙이기식 보다는 자신의 처지와 상대방의 입장을 충분히 고려한 대화자세로 임한다면 예상외로 협상폭이 클 수도 있다. 만약 권리금을 깎을 수만 있다면 자신이 1년내내 고생해서 벌어야 하는 이익만큼 수고를 덜어주는 종자돈이 아닐까 싶다.

 

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출처 : 황금물고기

글쓴이 : 착한아저씨 원글보기

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