[스크랩] 상가의 종류와 특성

 상가의 종류와 특성

 

< 상가의 종류 >

 

상가는 흔히 일반상가, 아파트 단지내 상가, 전문상가 등으로 구분된다. 그러나 이 같은 상가구분은 법정용어가 아니며 건축법상 상업시설은 크게 1종 근린생활시설, 2종 근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설 등으로 용도를 구분한다.

(표) 상가시설의 용도구분

용 도	세 부 용도
제1종 근린생활시설	① 슈퍼마켓과 일용품(식품 잡화 의류 완구 서적 건축자재 의약품류 등) 등의 소매점으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1,000㎡미만인 것 ② 휴게음식점으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 300㎡미만인 것 ③ 이용원 미용원 일반목욕장 및 세탁소(공장이 부설된 것은 제외) ④ 의원 치과의원 한의원 침술원 접골원 및 조산소 ⑤ 탁구장 및 체육도장으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡미만인 것 ⑥ 동사무소, 경찰관파출소, 소방서, 우체국, 전신전화국, 방송국, 보건소, 공공도서관 지역, 의료보험조합, 기타 이와 유사한 것으로 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1,000㎡미만인 것 ⑦ 마을공회당, 마을공동작업소, 마을공동구판장, 기타 이와 유사한 것 ⑧ 변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실, 기타 이와 유사한 것
제2종 근린생활시설	① 일반음식점 기원 ② 휴게음식점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 ③ 서점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 ④ 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장 기타 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡미만인 것 ⑤ 종교집회장 및 공연장으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 300㎡미만인 것 ⑥ 금융업소, 부동산중개업소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 기타 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것 ⑦ 제조업소, 수리점, 세탁소, 기타 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡미만이고, 대기환경보전법, 수질환경보전법 또는 소음 진동규제법에 의한 배출시설의 설치허가 또는 신고를 요하지 아니하는 것 ⑧ 게임제공업소로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡미만인 것 ⑨ 사진관, 표구점, 학원(동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡미만인 것에 한하며, 자동차학원 및 무도학원은 제외), 장의사, 동물병원, 총포판매소, 기타 이와 유사한 것 ⑩ 단란주점으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계 가150㎡미만인 것 ⑪ 의약품도매점 및 자동차영업소로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥 면적의 합계가 1,000㎡미만인 것 ⑫ 안마시술소 및 노래연습장
판매 및 영업시설	① 도매시장 ② 소매시장(유통산업발전법에 의한 시장 대형점 대규모소매점 기타 이와 유사한 것) ③ 상점(슈퍼마켓과 일용품 등의 소매점으로서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1,000㎡이상인 것을 말함)과 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 게임제공업소 ④ 여객자동차터미널 및 화물터미널 ⑤ 철도역사 ⑥ 공항시설 ⑦ 항만시설 및 종합여객시설
위락시설	① 단란주점으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 ② 주점영업(유흥주점 및 이와 유사한 것을 포함함) ③ 특수목욕장 ④ 유기장 기타 이와 유사한 것(제2종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외) ⑤ 투전기업소 및 카지노업소 ⑥ 무도장과 무도학원

 

< 상가의 용도변경 >

 

상가의 용도변경은 건축법상 건축물의 용도변경 규정에 따라 가능하다. 건축물의 용도변경은 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합하게 해야 하며 시 군 구청장에게 신고해야 한다. 그러나 동일한 시설군에 해당하는 용도변경의 경우와 건축기준이 엄격한 시설군에서 건축기준이 완화된 시설군으로 변경하는 경우에는 신고하지 않아도 된다. (시설군 구분표에서 아래로 내려갈수록 건축기준이 완화됨). 예를 들어 판매시설은 모든 시설군에 속하는 용도로 변경할 수 있으나 주택은 제1, 2종 근린생활시설 등으로만 용도변경 할 수 있다.

 

<건축물의 시설군과 용도>

 * 영업 및 판매시설군

  -판매 및 영업시설, 숙박시설, 위락시설

 * 문화 및 집회시설군

  -문화 및 집회시설, 운동시설, 관광휴게시설

 * 산업시설군

  -공장, 위험물저장 및 처리시설, 자동차관련시설, 분뇨 및 쓰레기처리시설, 창고시설

 * 교육 및 의료시설군

  -교육연구 및 복지시설, 의료시설

 * 주거 및 업무시설군

  -단독주택, 공동주택, 업무시설, 공공용시설

 * 기타시설군

  -제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 동물 및 식물관련시설, 묘지관련시설

 

< 아파트 단지내 상가 >

 

아파트 단지내 상가는 단지 출입구 부근에 위치하는 것이 보통이지만 상가안 개별 점포의 위치는서로 다르기 마련이다. 상가의 위치는 고객이 자주 왕래하는 출입구에 가까운 쪽이면서 대로변에 접할수록 유리하다. 대로변에 접하면 시각적 인지도를 높일 수 있다.
상가의 배후아파트 규모도 따져봐야 한다. 안정적인 상권을 확보하기 위해서 단지내 아파트 세대수는 많을수록 유리하고 상가연면적은 이에 비해 작을수록 유리하기 때문이다. 단지내 상가는 상가관리규약에 따라 중복업종 설치를 방지하고 있다. 그러나 아파트 단지 인근 도로변의 근린상가나 대형할인점에 고객을 빼앗길 수도 있으므로 주변 상권을 파악해 업종 선택에도 참고해야 한다.

 

< 일반상가 >

 

대로변이나 이면도로에 위치한 일반상가는 점포별로 분양하지 않는다는 특성을 지니고 있다. 따라서 일반상가에 투자할 때는 건물에서 발생하는 임대료 수입의 파악이 가장 중요하며 반드시 임대료 수입이 은행금리를 넉넉히 초과하는 수준이라야 한다. 상가건물은 주택에 비해 감가상각이 크므로 건물자체의 가격상승을 기대하기 어렵기 때문이다.
따라서 일반상가를 매입할 때는 구입가격을 낮출 수 있는 경매나 급매를 활용하는게 유리하다. 또 1층 전면에 점포가 많이 들어갈 수 있는 장방형이 좋다.

 

< 전문상가 >

 

전문상가의 성공은 상가 전체의 활성화 여부가 좌우한다. 서울 동대문 의류상가나 구의동 테크노마트 등에서 보듯이 통일적이고 강력한 마케팅을 통해 상가의 긍정적 이미지를 창출하는 일이 중요하다. 전문상가가 활성화되기 위해서는 입지나 상권보다는 입점 상인 개개인이 가진 전문성이 중요하다. 성공적인 전문상가로 평가 받는 곳은 대부분 베테랑급 상인들이 상당수 입주해 있다. 따라서 전문상가를 분양 받을 때는 이후 어떤 상인들이 입주할 계획인지, 상가활성화를 위한 상가측의 마케팅전략은 신뢰 할 수 있는지 여부가 중요하다.
전문상가를 분양 받을 때는 반드시 사업주체인 시행자와 계약을 체결해야 하며 임대분양과 등기분양에 대한 명확한 이해가 필요하다. 임대분양은 보증금을 주고 상가를 일정기간 빌려 영업하는 것이며 등기분양은 소유권을 계약자에게 넘기는 방식이다.
임대분양의 경우 소액투자가 가능한 게 장점이다. 그러나 시행자가 중간에 부도나는 경우 상가는 별도의 임대차보호장치가 없기 때문에 임대보증금 전액을 회수하지 못할 수 있다. 따라서 시행자의 대외 신인도가 특히 중요하다.
그밖에 여러명의 투자자가 상가를 공동으로 소유하고, 시행자가 이를 관리하여 수익을 지분에 따라 배분하는 지분분양 방식도 있다. 이 방식은 초기 투자비를 줄이면서 소유권을 확보할 수 있다는 것이 장점이지만 상가 입점 후 적절한 고정수익이 발생하지 못할 경우 상가를 처분하여 투자비를 회수하기 어렵다는 게 취약점이다. 지분등기를 했기 때문에 소유자 전원의 동의가 없으면 처분이나 임대가 불가능하기 때문이다. 따라서 시행사의 대외 신인도 및 마케팅능력을 잘 파악해봐야 한다.

 

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출처 : 황금물고기

글쓴이 : 착한아저씨 원글보기

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