선순위전세권자는 배당요구 여부 중요

선순위전세권자는 배당요구 여부 중요

2010년 07월 02일 (금) 10:39:51 편집국 @

얼마전 어느 지인한테서 전화가 왔다. 구로구 오류동에 있는 동부아파트 42평형(감정평가액 4억원)이 어떤 것은 3억3000만원에 낙찰이 되고 어떤 것은 1억7000만원에 낙찰이 되었다고 하면서 1억7000만원에 낙찰이 될 줄 알았으면 본인이 낙찰을 받을 걸 하면서 크게 아쉬워했다. 바로 되팔아도 최소 1억이상의 수익이 나는 것이 아니냐는 것이었다. 정말 그럴까? 필자도 궁금했다 다만 경매입찰에 많이 참여해보신 분들은 직감적으로 법률상 하자가 있을 것이라는 생각을 하게된다. 가령 선순위임차인 내지는 대지권없음 또는 지분경매 등 두 사건을 찾아서 비교해보았다. 3억3000만원에 낙찰된 것은 법률적으로 아무런 문제가 없었다. 반면에 1억7000만원에 낙찰이 된 물건은 선순위전세권(전세금 1억5000만원)자가 있었다. 선순위전세권자라는 것은 말소기준권리 보다 앞서서 전세권등기를 한 전세권자를 의미한다. 선순위전세권자에 대한 권리분석은 2002. 7. 1. 민사집행법이 제정 시행되면서 굉장히 간단명료해졌다. 즉 선순위전세권자가 배당요루를 하면 무조건 말소되고 배당요구를 하지 않으면 낙찰자가 인수한다. 더불어 중요한 포인트 하나더! 선순위전세권자의 배당요구는 배당요구종기일까지 이루어져야 한다는 점 꼭 유념해두자. 확인을 해본 결과 두 번째 아파트 즉 싸게 낙찰된 아파트에는 선순위전세권자가 있었고 그 전세권자가 배당요구를 하지 않았다. 배당요구 여부는 매각물건명세서를 통해서 확인한다던지 아니면 대법원경매정보사이트에서 문건 송달 접수내역을 통해서도 확인할 수 있다. 이러한 선순위전세권자에 대한 권리분석을 간과하거나 또는 잘못하게 되면 막연히 아파트 낙찰가가 굉장히 싸게 보인다. 그러나 이건과 같이 1억7000만원에 싸게 낙찰을 받았지만 배당요구하지 않은 선순위전세권자의 보증금 1억5000만원을 추가로 인수해야하기 때문에 실제 낙찰가는 3억2000만원(낙찰가 1억7000만원+인수해야하는 선순위전세권자의 전세금 1억5000만원)인 것이다. 따라서 3억3000만원에 낙찰받은 것과 큰 차이가 없었던 것이다. 경매에서 권리분석은 정말 중요하다. 차후에 그 권리분석의 하자에 대한 부담을 모두 낙찰자가 져야하기 때문이다. 일반매매라면 매도인에게 하소연해볼수도 있겠지만 경매는 이미 소유자겸 채무자는 자력이 없는 경우가 많기 때문이다. 경매로 막연히 싸게 살수 있다는 환상보다는 정확한 권리분석을 통해서 적정한 차액을 보고 낙찰을 받는 기술이 필요할 것으로 보이고 더불어서 시세보다 과격하게(?) 저렴하다고 한다면 필시 그곳에는 어떠한 권리상의 하자가 있을 것을 전제로 방어적으로 권리분석에 임하기 바란다. 권리분석의 실패는 독테크! 권리분석의 성공은 재테크로 이어진다는 점 다시 한번 유념하시고 무더운 여름 그리고 장마에 우리 한국주택신문 독자여러분의 무궁한 발전과 건승을 기원한다.