추천물건을 올리면서…

추천물건을 올리면서…

2010년 07월 09일 (금) 09:07:48 편집국 @

무더운 더위 그리고 장마와 한판승부를 벌여야 할 시기인 듯 합니다. 재테크도 중요하지만 더위와 장마로 인해 건강의 벽이 무너지면 절대 안됩니다. 최근 법원경매입찰법정의 분위기는 다소 고요한 분위기다. 입찰경쟁률은 그다지 높지 않지만 여전히 낙찰이 되고 있고 낙찰가율도 그리 떨어지진 않는다. 많은 아파트들이 2회 유찰되는 경우도 많아졌다. 이유는 감정평가시점과 지금의 시세가 다르기 때문이다. 가령 어떤 아파트가 있다고 치자. 109㎡(33평형) 아파트의 감정평가금액이 10억원이다. 그리고 매각기일이 잡힌다. 감정평가이후 5개월 그리고 1년이 지난 아파트도 있다. 지금의 시세는 약 8억5000만원. 그래서 무조건 1회 유찰되고 2회 매각기일 최저매각가격인 8억원에 매수하기도 쉽지 않은 상황이 되었다. 낙찰받느니 급매로 매수해도 되는 물건도 있을 것이니까… 물론 대부분의 아파트의 입찰패턴이 이러하진 않겠지만 최근의 분위기는 흡사 위와 같은 분위기다. 실제 2010년 상반기 서울의 아파트 낙찰가율이 80%의 언저리에 와 있다는 점도 알아두자. 일반투자자들이 일반매매나 분양을 외면한지 꽤 오래된 것 같다 막연히 불안함을 느끼고 있다는 생각이다. 그러나 이시점에 되돌아 보면 경매로 시세보다 10~20% 싸게 매수했던 사람들은 아직 그리 손해를 보지 않고 있다. 아파트에 대한 낙찰가율도 2008년 하반기 외국발금융위기 수준으로 거의 인접해왔다. 오히려 경제적 스펙은 그 당시보다는 지금이 더욱 좋을 것 같다. 이러한 즈음에 한국주택신문의 지면과 온라인을 통해 경매추천물건을 올리게 되었다. 가급적 발로 뛰어서 알짜매물을 올려 우리 독자여러분들에게 도움이 되고자 한다. 경매사건에 대한 개요는 물론이거니와 주위 시세 내지는 임대수준과 임대수요 그리고 막연히 어려워하시는 권리분석 등을 명쾌하게 해결하고자 하였고 차후 개발호재등을 언급하면서 미래가치도 언급하고자 하였다. 물론 이러한 추천물건이 나왔다고 해서 막연히 매수하시는 것은 경계해야할 일이다. 즉 다시금 본인이 현장답사를 통해 물건의 확인 및 임차인 등에 대한 문제를 확인하고 더불어 등기부등본 등을 통해 법률적 권리분석을 제대로 파악하여야할 것이다. 만약 이러한 부분이 원활하게 이루어지지 않는다면 오히려 손해가 될 수도 있음을 간과해서는 안될 것이다. 더불어 한국주택신문 온라인사이트를 통해 독자여러분의 경매에 대한 궁금증을 해소하고자 경매상담코너를 신설하였다. 경매시장에서 지금처럼 낙찰받기가 수월한 시기가 자주 오지 않음을 말하고 싶다. 지속적으로 이야기하자면 지금의 시세보다 10~20%정도만 싸게 사두자. 차후 일정한 수익을 기대할 수 있을 것이다. 더불어 많은 전문가들이 올 하반기까지 부동산경기가 침체될 것이라 보고 내년 상반기부터는 반등할 것이라는 견해를 밝힌바 있다. 그러나 중요한 것은 이미 장이 반등하는 시점에 낙찰받을려고 한다면 타이밍으로는 늦은 것이다. 선취매가 필요한 시점이라고 본다. 특히 아파트로 치면 중소형 아파트에 대해서 낙찰가율 82~3% 밑으로만 살수 있다면 이보다 좋을 순 없고 대형아파트에 대해서는 낙찰가율 80% 밑으로만 살수 있다면 역시 이보다 좋을 순 없다고 생각한다. 더불어 수익형 부동산에 대해서는 임대료가 연 7%정도를 넘어선다면 이시점에서도 과감하게 매수하는 것도 나쁘지 않을 것이다. 이럴때 보다 중요한 것은 임대료수준도 중요하지만 임대수요가 더욱 중요한 점도 꼭 유념하자. 앞으로 더욱 좋은 알짜 경매매물을 발굴해서 이 지면을 통해 독자여러분에게 소개하고자 한다. 한국주택신문 전문가클럽 태한부동산컨설팅 설춘환 대표 [경매 Q&A ] 아파트를 경매로 매수하고자 한다면 어떤 점을 유의해야할까? 1. 시세를 먼저 제대로 확인해야 하겠다. 감정평가시점과 매각시점의 차이로 인해 가격의 차이가 있을 수 있다. 국토해양부실거래가 내지는 주위 중개업소를 통해 확인이 가능할 것으로 보인다. 2. 등기부등본을 통해 말소기준권리를 확인하고, 경매정보지를 가지고 관할동사무소에 가서 전입세대 열람을 확인한다. 만약 임차인의 전입신고일이 말소기준권리보다 빠르다면 선순위임차인일 가능성이 높다. 선순위임차인이 배당요구를 하건 하지 않건 배당받지 못하는 보증금은 모두 낙찰자가 추가로 책임을 져야한다. 3. 체납관리비를 확인한다. 기존 소유자 내지는 임차인이 체납한 관리비 중 공용부분을 무조건 인수한다. 따라서 관리사무소에 가셔서 체납관리비를 확인한다. 그러나 실무적으로 관리비는 큰 고려의 대상은 아니다 이유인즉 낙찰가대비 차지하는 비율이 그다지 크지 않기 때문이다 4. 등기부등본상에 말소되지 않는 권리상의 하자가 있는지 확인하여야 한다.