오피스텔·빌딩투자 `실탄` 부족한데…목 좋은 벌집주택 노려라

오피스텔·빌딩투자 `실탄` 부족한데…목 좋은 벌집주택 노려라 욕실·주방 공동사용투자비 적게 들고 기대수익률 높아 대학가 다가구주택 경매에서도 인기건축 기준은 주의를
기사입력 2012.06.28 10:05:25 | 최종수정 2012.06.29 10:18:29

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#남편이 퇴직을 앞두고 있어 걱정이 많은 주부 이 모씨(55). 고민 끝에 지난해 6억원에 대지면적 130㎡ 규모 다가구주택을 사들였다.

공사비 4억5000만원을 들여 지하 1층~지상 3층 15실 규모 다중주택으로 신축한 이씨는 실별로 보증금 1000만원, 월세 45만~50만원에 임대해 매월 700만원가량 고정수익을 올리고 있다.

이씨는 공사비를 연리 4.8%로 대출받았지만 보증금 1억5000만원으로 일부를 갚았다.

투자비용인 집값과 공사비에서 보증금, 금융비용, 임대소득세 등을 뺀 임대수익률은 연간 8%를 넘는다. 개조 후 가격도 투입한 원가보다 30%가량 높게 형성돼 있어 이씨는 자신의 결정에 만족해하고 있다.

#자영업자 박 모씨는 서울 마포구 내 지하철역 도보 10분 거리에 다중주택을 직접 지었다.

대지면적 160㎡ 규모 단독주택을 3.3㎡당 1100만원에 구입한 뒤 3.3㎡당 330만원 건축비를 들여 1인용 냉장고와 에어컨 TV 등을 설치해 지하 1층~지상 3층 다중주택을 지었다.

신촌 일대 대학생들과 직장인들이 몰려들자 박씨는 준공 8개월 만에 투자원금의 30%를 남기고 다른 사람에게 다중주택을 팔았다.

수익형 부동산의 한 종류인 다중주택이 투자자들의 관심을 모으고 있다.

다중주택은 연면적 330㎡ 이하ㆍ3층 이하 거주자가 독립하지 않은 주거 형태로 장기간 거주할 수 있는 건물을 말한다.

독립되지 않은 주거 형태라 공동 취사장과 샤워장 등이 갖춰져 있으며 속칭 `벌집 주택`으로 불린다.

다중주택의 가장 큰 장점은 비교적 적은 투자비용으로 높은 수익률을 올릴 수 있다는 점이다.

최소 20억원 이상이 소요되는 소형 빌딩보다 투자금이 적고 안정적 수익 확보가 가능하기 때문이다.

도시형 생활주택보다 더 완화된 주차면적 규정을 적용받아 임대수익을 높일 수 있다는 것도 장점이다.

다중주택 최대 규모인 연면적 330㎡의 경우 주차공간 3대만 확보하면 된다.

다중주택의 경우 대부분 보증금이 소액이라 주택임대차보호법 보호 대상에 해당해 임차인들을 구하기도 쉽다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "다중주택은 1인가구 증가와 상대적으로 싼 가격의 주거공간을 찾는 수요 확대 등으로 전망이 좋은 편"이라며 "서울ㆍ수도권 지역 다중주택을 매입했을 때 기대되는 임대수익률은 연 7~12%대로 4~6% 정도인 오피스텔이나 상가ㆍ소형 빌딩보다 높다"고 말했다.

세입자 관리에도 큰 문제가 없다.

통상 다중주택은 전용면적 10㎡ 규모 방이 12~18개 정도 나오기 때문에 직접 관리할 경우 어려움이 있지만 원할 경우 전속계약을 체결하면 관리업체가 대신해준다.

계약 시 통상 다중주택 소유자에게는 중개수수료를 요구하지 않고 세입자에게만 청구한다.

관리비는 주택 규모, 엘리베이터 유무, 청소 횟수 등에 따라 달라지지만 통상 가구당 2만~3만원가량으로 책정된다.

이런 장점 덕분에 오래된 다가구주택을 다중주택으로 개조하려는 이들이 늘고 있어 입지가 좋은 다가구주택은 경매시장에서도 인기가 높다.

일례로 최근 서울동부지법에서는 광진구 자양동의 전용 140㎡ 다가구주택이 감정가 9억2760만원을 초과해 9억6520만원에 낙찰되기도 했다.

하유정 지지옥션 연구원은 "감정가는 보통 시세보다 높은데 감정가를 넘겨 낙찰됐다는 것은 요즘 같은 부동산 침체 상황에서는 흔한 일이 아니다"며 "건대입구 근처에 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 보여 높은 인기를 얻은 것 같다"고 설명했다.

하지만 다중주택 투자에도 유의점은 있다.

신축 시 지자체별로 허가 기준이 다를 수 있기 때문에 대지를 매입하기 전에 반드시 확인해야 한다.

직접하는 방법도 좋지만 이왕이면 해당 지역에서 영업하는 건축설계사를 통해 건축허가 사항뿐만 아니라 수익성 분석까지 하는 게 좋다.

사업 대상지로는 가격이 비싼 역세권보다 한두 블록 떨어진 2종 일반주거지역의 100~150㎡ 내외 대지가 경쟁력 있다.

타인에게 매각할 때를 대비해서라도 최소 연수익 7~8% 정도 임대수익률을 맞추려면 땅 매입 단계에서부터 신경을 써야 하기 때문이다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 "도시형 생활주택이 인기를 끌면서 다중주택용 대지가격도 덩달아 상승 추세를 보이고 있다"며 "강남ㆍ강북 역세권을 제외한 곳은 3.3 ㎡당 1500만~1800만원 이내로 토지를 매입해야 수익성이 있다"고 말했다.

불법 용도변경 문제도 주의해야 한다.

법적으로는 공동취사시설을 만들어야 하지만 대부분 불법으로 방에 욕실과 취사시설을 만들어 전ㆍ월세를 놓는 사례가 많다. 하지만 구청에 적발될 경우 소유자에게 시정조치가 나오고 최악의 경우 형사고발까지 당할 수 있어 주의가 필요하다.